李一戈：有關(guān)房地產(chǎn)長效機制框架的建議

    4月12日，成都樓市調(diào)控加碼，在限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。記不清這是第幾個城市實行限售的規(guī)定了。

    個人認為，至少應該在全國16個熱點城市，統(tǒng)一認房認貸、限購限售的政策。尤其是限售的政策，沒有實行的應盡快實行。

    去年9月底至今年春節(jié)這一階段的調(diào)控，效果不明顯，所以才有全國兩會結(jié)束后的調(diào)控加碼。目前來看，實施認房認貸、限購限售調(diào)控措施后的城市，成交大幅回落，房價上漲趨緩。新房售價被干預，二手房議價空間加大。這是短期效果。

    調(diào)控政策對市場的影響，有一定滯后性，但也會出現(xiàn)邊際效應遞減。而加入限售的元素，可以將調(diào)控正效應拉長。新房限售期鎖定為3年，加上辦理房產(chǎn)證需要一年左右時間，就有大約4年的時間，新房只能買入不能賣出。

    這就是樓市調(diào)控的另一個意義，以時間換空間。也就是，房地產(chǎn)調(diào)控政策給市場帶來的這段穩(wěn)定時期，為決策層進一步深化房地產(chǎn)制度改革提供了時間。什么樣的改革？當然是建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

    從根本上說，房價是一種預期，房地產(chǎn)長效機制有助于穩(wěn)定房價預期。前兩天談起這個話題，有朋友就刺激我說：房地產(chǎn)長效機制是啥樣兒，你倒是給說說看？我也不知道它長啥樣。但關(guān)于房地產(chǎn)長效機制的框架，我倒是有些建議呈上。

    第一，盡快出臺《住房保障條例》。五年立法規(guī)劃沒有看到住房保障法的影子，不過，住房基本保障條例前幾年即有報道說已形成草案。就是保障公民的基本居住權(quán)，購買首套房利率和首付成數(shù)所享受的優(yōu)惠，不應受房地產(chǎn)市場波動的影響。

    與此相關(guān)，研究建立住房儲蓄銀行的可能。可修改住房公積金條例，在各地歸集的住房公積金余額基礎(chǔ)上，與國家開發(fā)銀行部分職能合并，籌建住房儲蓄銀行。該銀行基本職能就是為居民基本住房提供金融支持。

    第二，盡快形成住房租賃法草案。居住權(quán)的實現(xiàn)，可以是購買屬于自己的住房，也可以是租賃住房。要保障租賃雙方的合法權(quán)益，目前主要是承租人（租房者）的權(quán)益。主要是住房租賃的賦權(quán)問題，給予承租人平等教育權(quán)是其中的焦點。

    利用集體建設(shè)用地和閑置廠房建設(shè)長租公寓。選擇大城市交通比較方便尤其是靠近軌道交通的地方進行試點。集體建設(shè)用地性質(zhì)不變，拆遷量小，建設(shè)速度快，可以很快形成住房租賃的市場供應，對穩(wěn)定房價可起到明顯成效。村民也能從租金收益獲得穩(wěn)定的分紅。

    第三，開放面向個人投資者的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)抵押貸款證券（CMBS）。一方面，熱點城市普遍實行限購限售政策，個人購房投資被阻截，大批資金需求迫切需要找到釋放渠道，而REITs和CMBS無疑是庫容量龐大的資金池。

    另一方面，REITs和CMBS尤其是CMBS，可以盤活數(shù)萬億規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)存量。熱點城市均有數(shù)量不菲的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，應盡快試點推開。國外早已有成熟的案例。不宜夸大REITs和CMBS的風險。只要是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，風險就是可控的。

    第四，盡快拿出房地產(chǎn)稅法草案。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、征信聯(lián)網(wǎng)、民政信息聯(lián)網(wǎng)，已經(jīng)不存在任何技術(shù)問題，部門溝壑毫無意義。李克強總理表態(tài)70年住房產(chǎn)權(quán)到期后自動續(xù)期無任何前置條件并將修法后，房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)已掃除了最后的障礙。

    房地產(chǎn)稅的主要作用，首先是，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，為地方財政提供穩(wěn)定收入；然后是，促進社會公平，調(diào)節(jié)收入差距；最后才是，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)稅立法，擁有雄厚房屋資產(chǎn)的利益群體必然極力阻撓，因此需要有堅強的魄力。

    與基本住房權(quán)一致，房地產(chǎn)稅有相當?shù)拿獬?、抵扣額。例如首套免征，或人均額定面積免征。并可考慮以教育費用抵扣房地產(chǎn)稅。

    如果覺得激進，可以選擇兩三個省份進行試點。但必須是真正意義上的房地產(chǎn)稅，而不是上海重慶那樣的房產(chǎn)稅。

    還要研究征收遺產(chǎn)稅。先公布時間表，主要是向公眾傳達預期。

    第五，試行個人所得稅綜合征收制度。轉(zhuǎn)讓個人住房所得凈收益，適用個人所得稅應納稅額累進稅率。但個人住房貸款利息、裝修支出等，可予以抵扣減征。

    個人售房所得收益實際上全歸個人所有，是推動住房投資投機的主要動力之一，這種在全球經(jīng)濟體罕見的奇跡應盡快予以終結(jié)。

    以上只是我個人的建議。建立房地產(chǎn)長效機制的時間窗口，沒有你想象的那么從容。如果不趁著未來房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定的一段時期，毫無拖延地拿出這套框架來，當調(diào)控政策的邊際效應耗盡，樓市的壓力及其破壞力就更加難以遏制。誠不可諉也。