調(diào)控趨嚴(yán) 房地產(chǎn)投資增速將沖高回落

    樓市調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)銷售有所下滑，進(jìn)而可能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增速下降。

    統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9854億元，同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下最近24個(gè)月以來的新高。

    但這有可能是近一階段的最高點(diǎn)。3月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼并擴(kuò)圍，覆蓋了主要的熱點(diǎn)城市和區(qū)域，造成成交量的明顯下滑。到目前為止，政策并沒有停步的跡象。分析人士認(rèn)為，這將可能傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)，并造成投資增速從高點(diǎn)逐步下滑。

    作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)頹勢(shì)，意味著房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將逐步減弱。

    一季度房地產(chǎn)投資增速有可能下滑

    “銷售是行業(yè)之本。”這是房地產(chǎn)業(yè)的一則箴言。當(dāng)銷售額不斷提高時(shí)，通常意味著市場前景向好，房地產(chǎn)企業(yè)更有動(dòng)力去加大投資。于是，相關(guān)的投資、開工、融資、拿地等數(shù)據(jù)都會(huì)相應(yīng)提高。反之亦然。

    但相比銷售，其他數(shù)據(jù)的變化往往具有一定的滯后性。第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤表示，投資數(shù)據(jù)的變化通常會(huì)滯后3到6個(gè)月。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，本輪市場銷售高點(diǎn)出現(xiàn)在去年4月，2016年1-4月，全國房地產(chǎn)銷售額增速達(dá)到55.9%。隨后該數(shù)據(jù)出現(xiàn)下滑，并一度降至低于40％的水平，但到1-9月又恢復(fù)到41.3%。此后，房地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)，到今年1-2月已降至26.0%。

    但供應(yīng)端的數(shù)據(jù)仍在提高。如全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已從去年前9月的5.8%，升至今年前2月的8.9%；房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積增速，從－6.1%增至6.2%。

    有分析認(rèn)為，這種不同步的表現(xiàn)，正是銷售數(shù)據(jù)傳導(dǎo)的滯后性所致。若銷售額持續(xù)下滑，投資數(shù)據(jù)也將很快出現(xiàn)下降。

    截至記者發(fā)稿時(shí)，官方尚未公布3月的樓市成交數(shù)據(jù)，但民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)并不樂觀。

    中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2017年一季度，50個(gè)代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米左右，同比下降約15%。其中，一線城市的降幅約四成；二線熱點(diǎn)調(diào)控城市成交量顯著下降；核心城市輻射圈的三線城市也普遍回落。

    本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于去年9月末10月初，20多個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)調(diào)控措施。此后，調(diào)控政策不斷加碼并擴(kuò)圍。到今年3月，以北京的“317新政”為代表，樓市調(diào)控政策進(jìn)一步強(qiáng)化，并擴(kuò)展至部分三四線城市，很多城市的調(diào)控力度堪稱“史上最嚴(yán)”。

    根據(jù)中信建投的統(tǒng)計(jì)，自2016年至2017年4月初，全國共有37個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策。其中，11個(gè)城市出臺(tái)一輪政策，12個(gè)城市出臺(tái)兩輪政策，14個(gè)城市出臺(tái)三輪以上的政策。從調(diào)控手段來看，共有31個(gè)城市上調(diào)首套房首付比例，36個(gè)城市上調(diào)二套房首付比例，13個(gè)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，33個(gè)城市采取限購措施。且到目前為止，政策并沒有停步的跡象。

    熊志坤向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，調(diào)控政策擴(kuò)圍的時(shí)間集中在3月中下旬。在前兩月的基礎(chǔ)上，一季度的房地產(chǎn)投資雖有可能下滑，仍會(huì)維持在相對(duì)高點(diǎn)。但此后幾個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速并不樂觀。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資占比下降

    樓市調(diào)控政策的影響，不僅僅體現(xiàn)在銷售端。

    從去年年中開始，發(fā)改委、上交所、深交所、央行、基金業(yè)協(xié)會(huì)分別發(fā)文或表態(tài)，對(duì)房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分與分類監(jiān)管、表外融資、土地貸款等進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管。這些政策對(duì)房企的融資帶來極大影響。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金22880億元，同比增長7.0%，增速比去年全年大幅回落8.2個(gè)百分點(diǎn)。

    有分析認(rèn)為，融資渠道的收窄，對(duì)中小房企的影響極大。大型房企雖有足夠的銷售回款作為支撐，但隨著銷售的下滑，資金來源也會(huì)受到影響。這也會(huì)連帶影響到今年的房地產(chǎn)投資。

    但調(diào)控帶來的并非都是壞消息。按照監(jiān)管層的要求，部分庫存不足的城市近期加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，土地市場出現(xiàn)供需兩旺局面。這將可能延緩?fù)顿Y下滑的態(tài)勢(shì)。

    另一個(gè)變數(shù)在于三四線城市。根據(jù)中國指數(shù)研究院的報(bào)告，盡管熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市受到調(diào)控波及，但在溢出效應(yīng)的作用下，政策不甚嚴(yán)厲、具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的三四線城市的前景仍被看好。如汕頭一季度的商品住宅成交面積同比大增170.4%。

    該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在調(diào)控持續(xù)收緊形勢(shì)下，預(yù)計(jì)未來一二線城市成交仍難見起色，價(jià)格整體將趨平穩(wěn)，而三四線城市市場有望延續(xù)良好勢(shì)頭。

    但國海證券此前發(fā)布的一份報(bào)告指出，三四線城市銷售回暖對(duì)于投資的帶動(dòng)效應(yīng)偏弱，并不能改變房地產(chǎn)投資增速的下滑趨勢(shì)。但“隨著部分城市庫存見到低位以及土地溢價(jià)率的適度回調(diào)，房企補(bǔ)庫存需求將帶動(dòng)投資端平穩(wěn)上行”，該機(jī)構(gòu)仍然上調(diào)了全年房地產(chǎn)投資增速預(yù)測(cè)，由此前的1.7%調(diào)至5%，低于去年全年的6.9%。

    按照多數(shù)機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，唯一的不確定性來自于加息預(yù)期。若未來利率上行，三四線市場的表現(xiàn)可能會(huì)受到影響，全年房地產(chǎn)投資增速可能繼續(xù)走低。

    無論如何，房地產(chǎn)投資增速的下滑，將進(jìn)一步弱化房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重，已經(jīng)從2011年的20.4%，一路下滑到2016年的17.2%，5年間下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，隨著今年樓市進(jìn)入下行周期，房地產(chǎn)上述比例還將進(jìn)一步下調(diào)。