李宇嘉：穩(wěn)定樓價亟待突破“供地瓶頸”

    4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求2017年6月底前，各大城市要編制宅地供應中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，并向社會公布；按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，督導供地計劃編制和實施；商品住房庫存周期在6-12個月之間的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同時，房價上漲壓力大的城市，建立項目行政審批快速通道，對拖延上市，捂盤惜售的要嚴處。

    這是2月以來，新一輪樓市調控升級后，第一次出臺的針對全國樓市調控的統(tǒng)領性文件。文件開宗明義，再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，此次貫徹住房定位的著力點放在供給側。近期，40多個城市高效率地啟動調控，調控力度、政策工具落子均超以往，且無一例外，調控未脫離需求端抑制的框架。事實是，去年10月以來樓市再度火熱，根源就在供應不足，20個熱點城市2016年以來庫存周期一直在6-10個月，有的甚至僅2個月。

    近年來，管理層最看重的調控措施就是增加土地供應。但種種跡象顯示，熱點城市土地供應在減少。2016年，熱點城市房價暴漲，但宅地供應卻明顯減少，廈門、上海、廣州和北京實際供地同比分別減少50%、48%、42%、31%。事實上，2013年以來，一線城市年度宅地供應計劃完成率多數(shù)在50%左右。2013-2016年，北京住宅供地分別為1357公頃、900公頃、1002公頃和219公頃，下降趨勢明顯。2012-2016年，北京商品住宅供地計劃完成率平均為55.7%。

    除2013年外，北京沒有一年完成宅地供應計劃，2016年完成率僅為12.1%。2月以來，即便政策未放松，但北京樓市全面回暖，二手房價暴漲。根據(jù)中房協(xié)的中國房價行情系統(tǒng)，3月北京二手房均價為63716元，比去年3月房價（43048元）上漲了48%，西城區(qū)學位房價格甚至翻了近一倍。同時，盡管去年10月啟動調控以來，通過預售管控，熱點城市新房量價得到控制，但需求開始轉向二手房市場。2017年2月，70城二手住房價格上漲0.4%，一線城市二手房價漲幅連續(xù)三個月擴大，北京、廈門等城市領漲全國，指數(shù)環(huán)比漲幅均在1個百分點以上。

    二手房價格暴漲，一個重要的原因就在于，近年來供地連續(xù)下降，導致樓市回暖時，需求一窩蜂地涌向二手房市場。由于二手房市場供應分散，從掛牌到出售周期較長，需求集中釋放，容易加劇供求緊張和房價上漲趨勢。3月發(fā)布的北京“十三五”規(guī)劃顯示，2017-2020年，北京存量建設用地年均要減少30平方公里，這無疑推升了未來供求緊張預期、房價上漲預期。

    4月7日，北京發(fā)布《2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》?！队媱潯诽岢觯本┙窈笪迥旯≌玫?000公頃，其中國有建設用地5000公頃、集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。也就是說，未來五年北京年均住宅用地（含自住房、保障房用地）計劃供應量為1200公頃，這相當于2014年的實際供地水平（1195公頃），比年初披露的計劃增長了1倍。若該計劃能足額完成，北京2017年宅地供應規(guī)模較2015年和2016年的實際供地規(guī)模，將會有大幅提升。

    現(xiàn)行經(jīng)濟金融環(huán)境下，大規(guī)模增加供地，或許才是平抑房價的唯一手段。細數(shù)近年來房價穩(wěn)定的城市，無不是供地量大的城市，如重慶、成都和廣州。近日，因樓市10多年保持穩(wěn)定，重慶屢屢被贊譽。事實上，突破供地瓶頸是重慶樓市最大“穩(wěn)定器”。2011-2015年，重慶人均供地面積（16.12平方米）在10大城市中排第一，達到南京、杭州和天津平均規(guī)模的2倍、北上廣深的5倍。重慶宅地供應之所以能夠“放量”，大規(guī)模新地投放和“地票制”是兩大引擎。

    事實上，廣州也很類似。盡管是一線城市，但當前廣州的房價不僅低于廈門、杭州和南京，也低于省內的珠海。供地放量是廣州穩(wěn)定樓市的利器。一方面，廣州城市骨架大，遠郊（增城、從化、花都、南沙）供地和住宅成交分別占70%和60%，引致全市樓面地價比京滬深低70%，房價在2萬元左右。另一方面，類似于“地票制”，通過廣佛一體化，廣州也探索出突破建設用地限制、擴大供地和樓市半徑的路子。目前，廣佛間開通了5條地鐵線，2016年，佛山商品房銷售1947萬平方米，超過廣州、深圳，省內居第一，60%為廣州居民購房，房價僅為廣州一半。

    此次住建部、國土資源部聯(lián)合發(fā)文，不僅要求各地明確中期供地計劃，且以庫存消化周期作為督導供地的量化指標，意圖很明顯，熱點城市一味在需求端抑制，解決不了中長期供求緊張問題。突破瓶頸，大規(guī)模增加供地，才能從根本上疏導需求和緩解房價上漲預期。此次北京“供地”新政中，一條突破性的政策就是明確將集體建設用地納入供地計劃，數(shù)量達1000公頃，占總計劃供地量的六分之一。此前，雖然北京從2012年開始，試點集體建設用地建設公租房，但多年來僅有唐家?guī)X、北七家零星試點，并未能擴大?？梢?，未來大城市突破供地瓶頸或成政策重點。

    但是，越是熱點的城市，空間擴展越快，新增供地的彈性就越低，充其量多投放幾宗宅地，或許只是杯水車薪，無法突破供地瓶頸，還可能因開發(fā)商紛紛“搶食”出現(xiàn)“地王”而被問責。此前，針對房價快速上漲，杭州、南京等熱點城市集中出讓土地，甚至一次性投放幾宗，但無法避免“地王”或高地價。近日，北京大興出讓的幾宗地，也達到地價上限。盡管北京今年供地比2016年大幅增加，但也僅相當于過去幾年的平均值，無法突破供地瓶頸，實現(xiàn)大規(guī)模供地。

    因此，筆者認為，北京增加供地，特別是轉向現(xiàn)狀利用價值較低的集體建設用地，能夠突破“供地瓶頸”。但是，關鍵還要加強督導，讓供地計劃落實，避免出現(xiàn)“計劃有了沒有批，批了沒有供”。同時，要探索長期如何突破供地瓶頸，大規(guī)模供地。一方面，通過市場化手段，探索收益共享模式，及時調整用地和區(qū)域規(guī)劃，補足公共配套，將轄區(qū)集體建設用地更多推入市場；另一方面，通過建設用地“增減掛鉤”、耕地“占補平衡”，將內地宅基地和非農建設用地復墾為耕地，釋放出建設用地指標，調減北京等大城市的耕地，并以市場化的方式平衡。

    此外，要盤活城市閑置和低效存量土地。產業(yè)周期一般在20年左右，用地功能劃定最少也是40年，根據(jù)產業(yè)變遷適時調整土地用途有必然性。目前，大城市人口吸附能力強的服務業(yè)對經(jīng)濟貢獻普遍超過50%，互聯(lián)網(wǎng)、積聚和共享經(jīng)濟更節(jié)約空間需求，傳統(tǒng)制造業(yè)、工業(yè)用地、商辦用地應向住宅功能轉變。目前，京滬深等大城市各區(qū)域都規(guī)劃了很多大型商辦綜合體、CBD辦公區(qū)、總部基地、工業(yè)園區(qū)等，但除中心區(qū)商業(yè)、辦公空間利用充分外，外圍存量商辦空間大量空置。

    并且，產業(yè)升級后工業(yè)園區(qū)低效閑置的更多，深圳有1000多個制造業(yè)園區(qū)，上海工業(yè)建筑鮮有超過10層樓的。此次住建部及國土資源部文件提出，“鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房”，也就是所謂的“工改?。ㄗ猓?rdquo;。此前，國家僅允許“商改?。ㄗ猓?rdquo;，但“工改住（租）”的口子非常嚴實?，F(xiàn)在，這個口子打開了，未來土地及空間釋放的潛力很大。因此，要加快推進存量低效閑置工商業(yè)用地（房）盤活為住宅用途，比如“商改住”“工改住”等，此次北京提出此類政策值得推廣和借鑒。當然，政府也要同步加快公共服務落地。