45城樓市調(diào)控加碼 封堵投資客炒房

    “10天9道調(diào)控政策”連環(huán)狙擊下，部分城市樓市出現(xiàn)降溫跡象。

    值得關注的是，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，自2016年“930”政策以來，全國已有45個以上城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次，封堵投資客炒房。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自今年北京“317”新政出臺以來，多個城市跟進。目前來看，多個城市房價報價指數(shù)下滑，北京報價指數(shù)從88%高位直線下滑，跌至目前的54%；二線城市中，天津、珠海報價指數(shù)的下滑比較明顯。

    據(jù)中信建投研究發(fā)展部高級副總裁陳慎表示，這一輪調(diào)控非常嚴，11個城市出臺一輪，12個城市出臺三輪，14個城市出臺三輪以上，上一輪調(diào)控集中在一線城市，這一輪則有越老越多的三、四線城市納入調(diào)控范圍，預計龍頭城市的樓市銷售額增速將熄火。

    房企銷售承壓

    有市場人士也向《證券日報》記者表示，從三、四線城市限購反推，這一輪房價上漲不僅限于一線城市和二線核心城市，一線城市周邊的三、四線城市由于投資需求的加入，房價快速上漲才促使調(diào)控政策出臺。

    以北京和上海為例，把這兩個城市圈的每個城市房價拉出來，如果兩個相鄰城市出現(xiàn)三倍的價差，就出現(xiàn)了投資轉(zhuǎn)移。北京房價上漲之后，環(huán)京快速上漲，其中多數(shù)都是投資需求，有的可居住數(shù)萬人的小區(qū)，僅有三成的亮燈率；另以嘉興為例，40%的需求都是投資需求。

    “這一輪大家買房子更多是用銀行的錢。”陳慎在由鏈家主辦的“內(nèi)陸城市新格局”論壇上表示，2012年時，交易杠桿20%多一點，三年內(nèi)就達到50%，這個速度很快。

    另有分析師認為，投資需求被封堵之后，房地產(chǎn)按揭貸款比重會下降，房企銷售壓力將增加。

    陳慎也表示，調(diào)研恒大、碧桂園等大型房企后發(fā)現(xiàn)，有些房企認為“交易量”會有所調(diào)整，有的認為會出現(xiàn)10%左右的下滑，但有些企業(yè)認為銷售額還將實現(xiàn)增長，因為其市場占有率高。

    但更重要的是，政策對房企的打壓去去年就開始了，包括收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，不放行公司債，提高貸款難度，甚至在預售證的審批上嚴格限價的同時，要求企業(yè)不要捂盤惜售。

    以北京市場為例，據(jù)第一太平戴維斯提供給《證券日報》的數(shù)據(jù)顯示，由于住宅用地供應有限，新房市場規(guī)模進一步萎縮。2017年第一季度，北京一手普通住宅市場新增供應繼續(xù)回落，環(huán)比減少46.8%至27.8萬平方米。而一季度，北京新房成交量環(huán)比大幅下降31.8%至73.4萬平方米。

    第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問部董事熊志坤認為，“317”新政對購房者提出更高要求，將一定程度上抑制投資性及改善型需求，預計2017年第二季度北京住房成交量將繼續(xù)回落。

    二手新增房源下降

    事實上，總體來看，這一輪調(diào)控不僅是針對一手市場，不少城市的二手市場也受到很大影響。反推其背后原因，則是二手市場“量價”齊漲。實際上，這意味不僅是一線城市新房市場萎縮帶來房價上行，不少二、三線城市的二手住宅市場活躍度上升也提升了投資客的出手的信心。

    據(jù)成都鏈家研究院張鍵表示，2016年，由新房主導的市場向二手房主導的市場轉(zhuǎn)移速度加快。重慶、成都、合肥、武漢等內(nèi)陸六大城市二手住宅成交量占比正從20%向40%，甚至60%推進。其中，成都中心城區(qū)二手房成交占比已經(jīng)超過了50%。

    簡言之，從鏈家、中原地產(chǎn)和我愛我家等全國性中介公司進駐城市來看，成都、武漢、南京和重慶等地的數(shù)量正在增加。

    但新政實施以來，二手市場的新增客源也正在下降，尤其以北京為例，為了抑制炒房，封堵投資客擾亂市場，商住房遭到限購，中介機構(gòu)馬上全面下降了商住房。

    據(jù)北京鏈家承諾，從4月8日起，北京鏈家對在鏈家成交未滿 12 月再次出售的房源，不予接受委托；對明顯高于市場價的房源，特別是明顯高于市場價的所謂學區(qū)房，不予接受委托。已全面停止商辦房買賣、租賃。

    無獨有偶，據(jù)張鍵透露，成都從“324”到“330”，新增房源下降了20%，新增客源下降了30%，供需緊張態(tài)勢得到緩解。

    樓市現(xiàn)降溫跡象

    “有人說市場高度分化，其實市場高度連通。北京限購，很多人跑到周邊，跑到三亞，跑到昆明，跑到海口繼續(xù)投資。” 鏈家研究院院長楊現(xiàn)領向《證券日報》等記者表示，北京70%-80%的交易都在換房，在這些連環(huán)單交易里，手里面有一套房子，賣了再買一套，甚至包括首次置業(yè)的人群，也是在換房。去年在武漢，廈門買的房子漲了，然后賣了，湊錢在北京買房。

    鑒于此，這一輪調(diào)控之后，換房需求成本立刻加大，認房認貸之下，在北京，即使?jié)M足首套房需求，300萬元首付在六環(huán)以內(nèi)都找不到合適的房子，即使換房，六成，甚至八成的首付，賣掉一套也不夠買另一套的，換房的面積越來越小，成本越來越高之下，預計2017年，換房需求將會出現(xiàn)一定程度的熄火。

    換房需求熄火，將會進一步降低市場交易量。

    據(jù)楊現(xiàn)領表示，調(diào)控之后，北京二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，預計還會繼續(xù)下降。

    另據(jù)記者調(diào)查獲悉，在北京二手市場，目前業(yè)主報價已經(jīng)有下調(diào)跡象，購房者談判話語權增加，有些業(yè)主報價調(diào)整幅度很高。

    “北京樓市成交量下來后，其他城市預計也會下行。”楊現(xiàn)領如是表示。

    另有業(yè)內(nèi)人士也表示，樓市將全面降溫，且這一輪交易量下滑周期將較長。