北京樓市走到十字路口 供給增大房?jī)r(jià)或回落

    4月1日,中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)通知,決定設(shè)立河北雄安新區(qū)。作為“千年大計(jì)”,雄安新區(qū)將是繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)之后又一具有全國(guó)意義的新區(qū)。雄安新區(qū)未來(lái)將吸納大量企業(yè)、人口,將有效疏解北京非首都功能。新區(qū)破繭而出,北京房?jī)r(jià)是否下跌,成為坊間關(guān)注的又一熱點(diǎn)。

    與雄安新區(qū)設(shè)立消息前后腳傳來(lái)的,是北京一系列有力的住房調(diào)控。繼3月17日“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后,北京隨后發(fā)文嚴(yán)堵商辦投資及離婚買房。不僅調(diào)控需求端,北京還開始從供給端下手。4月7日,北京祭出今后五年的供地計(jì)劃。從數(shù)字來(lái)看,供量將大大增加。這也意味著,未來(lái)幾年,北京住房供給量將明顯增加。

    功能疏解,調(diào)控空前,供量大增,這個(gè)春天,北京樓市走到了新的十字路口。

    清明假期成交套數(shù)同比降83%

    新華社日前報(bào)道稱,談及雄安新區(qū)規(guī)劃建設(shè)如何推進(jìn)北京非首都功能疏解時(shí),京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任張軍擴(kuò)提到,北京集中了大量非首都功能,是造成大城市病的一個(gè)重要原因。通過(guò)疏解,不僅要解決北京的非首都功能過(guò)多的問(wèn)題,也能夠?qū)Ω纳坪颖蓖顿Y環(huán)境和增強(qiáng)吸引力發(fā)揮重要作用。

    雄安新區(qū)誕生,北京非首都功能疏解,是否意味著北京房?jī)r(jià)下調(diào)?對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,目前來(lái)看,雄安新區(qū)設(shè)立對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響還未完全突顯。但他同時(shí)表示,北京現(xiàn)在房?jī)r(jià)高是因?yàn)楦鞣N復(fù)合功能的集中,未來(lái)隨著功能的疏解,房?jī)r(jià)除了核心區(qū)域,其他地方會(huì)逐漸平穩(wěn),而且有利于首都居住的舒適度提升。

    3月下旬至4月初的半個(gè)月內(nèi),北京針對(duì)樓市的一系列調(diào)控措施出臺(tái),形成一波新的政策潮。在3月17日通過(guò)認(rèn)房認(rèn)貸提高了首套房門檻后,3月26日,對(duì)于商辦收緊的調(diào)控政策也橫空出世。

    一系列的調(diào)控,將北京住房成交量拉了下來(lái)。亞豪君岳會(huì)提供給第一財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年清明小長(zhǎng)假(4月2日~4月4日)北京共實(shí)現(xiàn)商品住宅(不含保障房與自住房)成交163套,成交面積2.07萬(wàn)平方米,與今年元旦小長(zhǎng)假相比,成交套數(shù)和成交面積分別減少82%、73%,同比去年清明小長(zhǎng)假則分別下滑83%、75%。同時(shí),這一成交量也創(chuàng)造了近四年的同期新低。同期,北京商品住宅成交均價(jià)為40016元/平方米,同比去年上漲39%,與元旦小長(zhǎng)假相比則下降了5%。而打擊商辦投機(jī)政策的嚴(yán)厲性與全面性,基本阻斷了個(gè)人購(gòu)買商辦商品的可能性,商辦供需被認(rèn)為將在“最后的瘋狂”后進(jìn)入冰凍期。

    供給增大房?jī)r(jià)或回落

    早前北京的調(diào)控多是對(duì)需求端進(jìn)行調(diào)節(jié),直到4月7日,供給端的“大招”突然祭出。當(dāng)日,北京市政府批準(zhǔn)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》。北京計(jì)劃今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃,其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃,集體建設(shè)用地1000公頃,以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。

    五年供應(yīng)住宅用地6000公頃,平均到每年為1200公頃。而根據(jù)北京市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào),2016年全年北京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量為2072.2公頃。其中,住宅用地469公頃。住宅用地中,保障性安居工程用地占據(jù)366公頃。若上述新計(jì)劃如果足額完成,較2016年住宅用地供給將有大幅提升。

    加大宅地供應(yīng)力度,北京房?jī)r(jià)將回落?對(duì)此,胡景暉分析,無(wú)論是“9·30新政”還是“3·17新政”,不斷收緊的限購(gòu)、限貸政策主要針對(duì)的還是需求側(cè),這對(duì)限制炒房起到了顯著效果,但同時(shí)也對(duì)合理的剛性需求尤其換房剛需產(chǎn)生了抑制作用。而加大宅地供應(yīng)力度,將為市場(chǎng)注入更多的、能夠滿足普通剛需的住房,從而真正在抑制炒房需求的同時(shí)滿足人們“住”的需求。

    “現(xiàn)在的政策對(duì)市場(chǎng)里的每個(gè)人群都有影響,調(diào)控正在向供需兩端同時(shí)擠壓,所以市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)下行。”亞豪機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱,商辦、離婚的口子堵住以后,投資客在北京已幾乎沒(méi)有生存路徑。而各項(xiàng)門檻提高,也會(huì)大幅度控制改善人群的購(gòu)房欲望。在郭毅看來(lái),新房成交接下來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)斷崖式下跌的狀態(tài),“因?yàn)樯套≈耙彩撬愕缴唐纷≌?所以影響會(huì)更大”。

    “政策出臺(tái)確實(shí)影響成交量,但是目前我所在的區(qū)域二手房?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺。”4月9日,北京東五環(huán)外中介門店內(nèi),一位二手房經(jīng)紀(jì)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者。而在北京某改善型新樓盤,張姓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示,此前該樓盤計(jì)劃售價(jià)為8萬(wàn)元/平方米,但目前公司的心理預(yù)期在7.5萬(wàn)元/平方米左右。