承和·書香庭
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2016年前三季房企狂歡，舉債“攻城”。截至4月7日，公布年報(bào)的上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到79.3%，同比2015年年底提高了一個(gè)百分點(diǎn)左右。23家內(nèi)地房企（包括A股上市和港股上市的內(nèi)地房企）的債務(wù)超過千億，多家明星房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債率高居85%以上。
然而，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，在負(fù)債率和負(fù)債額居高不下的背景下，上市房企的融資成本卻在不斷下降，有分析認(rèn)為較低票面利率的債券成為降低成本最大推手。
多家明星企業(yè)負(fù)債率超85%
從已經(jīng)披露的年報(bào)來看，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，云南城投的資產(chǎn)負(fù)債率目前位居第一，高達(dá)89.22%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者仔細(xì)翻閱公告發(fā)現(xiàn)，該公司負(fù)債率高企和其去年年底一口吞下銀泰8個(gè)項(xiàng)目不無關(guān)系。因恒大系多次舉牌而備受關(guān)注的嘉凱城也是“債臺(tái)高筑”，目前負(fù)債率排名A股上市房地產(chǎn)企業(yè)第二。年報(bào)顯示，截至2016年年底，嘉凱城的負(fù)債率為88.7%。
去年頻頻拿下地王的信達(dá)地產(chǎn)負(fù)債率則排名第三，最新的資產(chǎn)負(fù)債率為85.7%。
從絕對(duì)負(fù)債額來看，萬科的負(fù)債達(dá)到6689.98億元。此外華夏幸福、招商蛇口、金隅集團(tuán)和金地集團(tuán)負(fù)債合計(jì)也都超過千億元，分別是2118.7億元、1729.1億元、1454.9億元和1005.3億元。
在港上市中資房企的情況也如出一轍 ，融創(chuàng)中國的負(fù)債率目前居高不下，高達(dá)87.92%，在一線地產(chǎn)商中名列前茅。明星企業(yè)碧桂園、佳兆業(yè)、中國恒大的負(fù)債率也都在85%之上，分別是86.2%、86.1%和85.7%。
在談及高負(fù)債率時(shí)，地產(chǎn)商無不將原因歸結(jié)為土地儲(chǔ)備增加。
3月28日，在香港召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒大董事局副主席、總裁夏海鈞解釋道，恒大負(fù)債率升高最大的原因是公司大規(guī)模增加土地儲(chǔ)備。2016年恒大新增項(xiàng)目213個(gè)，新增土地儲(chǔ)備面積1.02億平方米，新增土儲(chǔ)刷新歷史紀(jì)錄。
信達(dá)地產(chǎn)也在年報(bào)中指出，公司上半年抓住市場機(jī)遇理性拓展項(xiàng)目，在下半年市場過熱前及時(shí)補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備。
在港上市的房企中，負(fù)債絕對(duì)值最高的為中國恒大，達(dá)到1.29萬億港幣（相當(dāng)于1.16萬億人民幣）。此外負(fù)債超過千億人民幣的內(nèi)地房企還有碧桂園、中國海外發(fā)展、華潤置地等18家企業(yè)。加上A股上市的5家，“千億負(fù)翁”共有23家。
廣東煜融投資總經(jīng)理吳國平在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)業(yè)的確屬于資金密集型行業(yè)，負(fù)債率偏高是行業(yè)屬性。房企要快速發(fā)展，就需要大量購置土地，但也導(dǎo)致大量資金沉淀在項(xiàng)目中，直接推高了負(fù)債率。但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，負(fù)債率并不是越低越好，太低了說明企業(yè)的經(jīng)營者比較保守，缺乏進(jìn)取精神，但是太高則會(huì)擴(kuò)散風(fēng)險(xiǎn)，資金鏈太緊。
成本下降得益?zhèn)屠?/strong>
負(fù)債率雖然居高不下，但是大型房企的融資成本卻在不斷下降，如中國恒大的年報(bào)顯示，其融資成本7.78%，同比降0.64個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園全年加權(quán)平均借貸成本僅為5.66%，同比下降54基點(diǎn)。融創(chuàng)中國2016年加權(quán)平均融資成本降低到5.98%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下公司成立以來的新低。
然而值得注意的是。海通證券統(tǒng)計(jì)，16年4季度地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為3季度的30%，16年11月以來，地產(chǎn)公司債僅發(fā)行29只，今年2月以來則是處于“零發(fā)行”狀態(tài)。自16年11月以來申報(bào)的地產(chǎn)公司債，至今無一例獲準(zhǔn)發(fā)行。房地產(chǎn)公司債發(fā)行閘門已然收緊。
萬聯(lián)證券研究所副所長方利平對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年貨幣政策較為寬松，融資成本下降。比如萬科發(fā)行的五年期中期票據(jù)，利率僅為3.2%；融創(chuàng)中國也在去年發(fā)行了多筆公司債券，相對(duì)較低的票面利率債券以及境外發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)替換了公司此前較高成本的信托借款，將公司整體的融資成本大幅消減。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到1.14萬億元，同比同口徑上漲26%。但是房企發(fā)債成本僅在2.9%~8.2%之間，平均成本為4.6%。根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，2016年地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率在3.6%（含3.6%）以下的債券數(shù)量達(dá)到53只，占比超過1/10。
對(duì)比2015年的數(shù)據(jù)，去年房企融資具有明顯的優(yōu)勢，2015年房企的發(fā)債成本在3.4%~10.5%之間，房企平均的債券利率為5.7%，比2016年高出1.1個(gè)百分點(diǎn)。
從負(fù)債率和融資成本來看，一線房企把握了絕對(duì)的優(yōu)勢，“很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于，一些房企，特別是一線房企已經(jīng)變成‘巨無霸’，‘大而不能倒’的觀點(diǎn)給了銀行和債券投資者更多膽量；再加上2016年實(shí)體經(jīng)濟(jì)依舊沒有走出谷底，房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨(dú)秀，相比雪中送炭，資金更愿意錦上添花。供給者增多，自然也會(huì)壓低融資成本，如果具體國企、央企背景，則融資成本進(jìn)一步下降。”一位不愿意透露姓名的分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。
