專家：開發(fā)商高價(jià)獲地 必會(huì)賦予商房更高價(jià)格

    編輯先生;

　　如今的房價(jià)為什么越來越高？為何地價(jià)比房價(jià)還要高？有人說因?yàn)橘Y本市場和房地產(chǎn)有著緊密的關(guān)聯(lián)關(guān)系，由于房地產(chǎn)公司都是上市公司，拿了地，再融資，融資后，再拿地，這個(gè)鏈條不阻斷，地價(jià)、房價(jià)只能越來越高。

　　但是，房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為：這種現(xiàn)象無可非議，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是不能人為打壓的，資本市場是支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)的；上市公司不斷地融資，融資后就不斷拿地，然后再高價(jià)把房子賣出去，這是對股民負(fù)責(zé)，我們何錯(cuò)之有？孰是孰非？希望專家?guī)椭獯稹?

　　讀者 不愿做房奴的人

　　2009年應(yīng)是我國房地產(chǎn)市場不平靜的一年，在刺激內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的宏觀背景下，走出了一波又一波的漲價(jià)行情，不僅“地王”屢屢出現(xiàn)，房價(jià)也連連攀升，漲幅創(chuàng)近些年來的新高。房地產(chǎn)業(yè)的這種發(fā)展，在為經(jīng)濟(jì)增長做出貢獻(xiàn)的同時(shí)，也讓廣大購房者在高房價(jià)面前禁不住望房興嘆。

　　地價(jià)與房價(jià)：相互推波助瀾

　　2009年以來，一些企業(yè)，尤其是有國企背景的企業(yè)，依靠雄厚的資金實(shí)力，在土地市場上不斷攻城掠地，致使“地王”紀(jì)錄頻頻出現(xiàn)，造成有的地塊，按成交價(jià)推算，其樓面價(jià)格甚至超過了周邊的房價(jià)。房地產(chǎn)市場中的商品房，其成本除了地價(jià)，還包括其他一些成本費(fèi)用，如建安成本、配套費(fèi)用、廣告費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各種稅費(fèi)等。在商言商，房地產(chǎn)企業(yè)以高價(jià)獲得土地，必然會(huì)賦予商品房以更高的價(jià)格，這樣才能彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)的全部成本費(fèi)用，并獲得利潤。因此，可以想象，在“地王”的背后，將是更高的房價(jià)。

　　我國實(shí)行土地公有制，政府以招拍掛形式出讓土地使用權(quán)。這種土地供給，很大程度上取決于政府政策，即政府壟斷了土地供給。這種壟斷供給，能夠通過控制土地出讓數(shù)量，將土地以較高的價(jià)格出讓出去。土地資源是有限的，從各國房地產(chǎn)市場的走向來看，盡管會(huì)有所波動(dòng)，但房地產(chǎn)價(jià)格的總趨勢是上升的，我國自1998年實(shí)行房改以來的價(jià)格走勢亦是如此。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，購入土地，就意味著為獲取盡可能高的利潤打下了基礎(chǔ)，即使市場低迷，但低迷之后則有更大的價(jià)格反彈。近些年政府幾次對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，只不過是對火熱的房地產(chǎn)市場起了暫時(shí)的冷卻作用，而隨后則是房地產(chǎn)市場又一輪的價(jià)格猛漲。

　　以過去的經(jīng)驗(yàn)來推斷將來，無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是購房者，都會(huì)預(yù)期到房地產(chǎn)價(jià)格漲的趨勢，不可能有大幅度的下降。因此，在這種預(yù)期下，帶來了對土地需求的增加，從而帶動(dòng)了土地價(jià)格的上升；而土地價(jià)格的上升，盡管暫時(shí)對商品房的需求有一定的抑制影響，但從長期看又會(huì)促使房價(jià)的上升，并給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造豐厚的利潤，然后房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大投資，再以高價(jià)購入土地，展開下一輪的房地產(chǎn)開發(fā)，這種循環(huán)會(huì)一直持續(xù)下去，導(dǎo)致地價(jià)與房價(jià)相互推高。

　　追求利潤最大化的房地產(chǎn)企業(yè)

　　2009年房地產(chǎn)市場的逆勢上揚(yáng)，從宏觀上看，是經(jīng)濟(jì)刺激政策的結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，可以帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，為應(yīng)對國際金融危機(jī)而實(shí)施的積極財(cái)政政策與適度寬松的貨幣政策，也惠及房地產(chǎn)業(yè)，如二手房交易的稅收優(yōu)惠、房貸利率的下調(diào)以及大量的銀行信貸資金流向了房地產(chǎn)業(yè)等。

　　從微觀上看，個(gè)人的住房需求一直存在并增長著。這些需求因素包括：收入提高、家庭日益小型化、城市進(jìn)程加快、資產(chǎn)保值增值的需要、國外熱錢涌入等，這些因素既構(gòu)成了住房的剛性需求與改善性需求，也構(gòu)成了住房的投資性需求，各種需求疊加在一起，導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲。

　　房價(jià)上漲，應(yīng)該說，是房地產(chǎn)企業(yè)所樂見的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的生存之道就是以利潤最大化為目標(biāo)，只有這樣，企業(yè)才能不斷地?cái)U(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，并持續(xù)經(jīng)營下去。所以，面對可以預(yù)期到的房地產(chǎn)市場的高回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)或通過資本市場或通過銀行信貸籌措資金，投資于房地產(chǎn)，并得到高額回報(bào)，然后再擴(kuò)大投資……只要企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營，產(chǎn)品質(zhì)量過硬，服務(wù)水平到位，就市場談市場而言，我們似乎找不到指責(zé)這些企業(yè)的理由。正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家米爾頓·弗里德曼認(rèn)為的：“企業(yè)的一項(xiàng)也是唯一的社會(huì)責(zé)任是在比賽規(guī)則范圍內(nèi)增加利潤”。

　　當(dāng)然，企業(yè)的社會(huì)責(zé)任不止于此。若只是站在道德層面上，將高房價(jià)歸罪于房地產(chǎn)企業(yè)對利潤的貪婪，不斷抬高房價(jià)，使眾多的購房者買不起房子。以這種邏輯，我們可以呼吁房地產(chǎn)企業(yè)把過高的房價(jià)降下來。但是，即便某個(gè)企業(yè)會(huì)因應(yīng)而降價(jià)，也是因?yàn)橐言诜康禺a(chǎn)市場上賺得盆滿缽滿，擁有了這樣做的實(shí)力。而從市場經(jīng)濟(jì)下經(jīng)濟(jì)人的角度看，這更多的是一種暫時(shí)的慈善之舉，而非企業(yè)的正常經(jīng)濟(jì)行為。雖然當(dāng)前社會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏好感，但這也很難成為理由，來遏制這些企業(yè)合法合規(guī)地追求利潤最大化的行為，畢竟企業(yè)還是要以創(chuàng)造利潤為立身之本，沒有了利潤，其他的恐怕都是奢談。所以，面對高房價(jià)，應(yīng)尋找其他的解決之道。

　　高房價(jià)時(shí)代的政府責(zé)任

　　房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的助推器，過熱與過冷，皆對宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。過熱，則產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫，而當(dāng)資產(chǎn)泡沫大到爆炸時(shí)，日本的情況就是前車之鑒；過冷，盡管房價(jià)會(huì)大幅度下降，但不僅房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)遭受重創(chuàng)，也會(huì)連帶影響到金融業(yè)等一系列行業(yè)，拖累到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，既會(huì)讓廣大居民的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，也會(huì)導(dǎo)致政府財(cái)政收入大量減少，造成各方皆輸?shù)木置?。因此，過熱與過冷都是應(yīng)該避免的。

　　誠然，當(dāng)前的高房價(jià)引來眾多的責(zé)難，但從現(xiàn)實(shí)來看，從宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定考慮，將高房價(jià)一味地打壓下去并不可取；再者，從各國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)市場的價(jià)格走高與GDP的增長往往是正向的，鮮見有房地產(chǎn)市場的價(jià)格走低而GDP卻是增長的情況。所以，目前可行的辦法是平抑房價(jià)，不至于讓房價(jià)過快增長。

　　經(jīng)驗(yàn)證明，對房地產(chǎn)這種事關(guān)民生的特殊商品，僅靠市場力量很難使房價(jià)達(dá)到合理水平的情況下，除需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控、防止房價(jià)過度上漲外，更重要的是，政府應(yīng)從構(gòu)建和諧社會(huì)角度出發(fā)，遵循“人人有房住”而非“人人有房產(chǎn)”的目標(biāo)，進(jìn)一步完善我國的住房保障制度。

　　其實(shí)，從1998年房改以來到現(xiàn)在，我國出臺(tái)了一系列關(guān)于住房保障制度的政策文件，在“十五”和“十一五”規(guī)劃中，對此也有專門的論述。客觀上看，雖然我國住房保障制度建設(shè)取得了一定的進(jìn)展，滿足了一部分人的住房需求，但效果還不夠理想。究其原因，恐怕與一些地方政府重經(jīng)濟(jì)、輕民生的片面政績觀有很大關(guān)系。在這種政績觀下，土地出讓價(jià)越高，政府收入就越多，房地產(chǎn)炒得越火，GDP增長就越快，而住房保障制度建設(shè)卻因產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益有限而被忽視。

　　房地產(chǎn)不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，也是一個(gè)社會(huì)問題，深化我國的住房保障制度建設(shè)，是廣大社會(huì)成員共享經(jīng)濟(jì)增長成果的重要途徑，它對于滿足人民群眾的基本生活需要、調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距以及實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平都具有積極的意義，這也正是各級(jí)政府的責(zé)任所在。而落實(shí)這種責(zé)任，不僅需要各級(jí)政府樹立重視民生的政績觀，更需要各級(jí)政府提高實(shí)施住房保障制度的執(zhí)行力。