房企拿地風險隱現：為增加貨值？

    分析認為，在當前市場環(huán)境下，房企更多是從戰(zhàn)略層面考慮，為了增加貨值而拿地。對于由此而產生的盈利難題，有市場人士建議，開發(fā)商可以采取破售改租，或者以租代售的方式破局。一些大型開發(fā)商已經意識到土地市場風險，開始尋求并購等其他方式。

    史上最嚴調控并未阻止開發(fā)商拿地熱情。而令一些開發(fā)商感到困惑的是，目前一些地塊按照其算賬邏輯甚至是在虧本拿地。

    對商辦調控政策出臺后，3月30日北京土地市場迎來商辦用地首拍。當天有3宗商辦用地參與競拍，分別位于朝陽區(qū)和大興區(qū)。三宗F3類用地合計規(guī)劃建筑面積24.1萬平方米，合計起價40.4億。最后成交價格合計為53.5億。

    中原地產首席分析師張大偉認為，雖然此次土拍價格遠低于過去市場平均溢價率，但政策重壓下，企業(yè)依然競爭拿這種高風險地塊。從未來預期看，企業(yè)還是為了增加貨值而拿地。整體而言未來這部分物業(yè)被企業(yè)持有的可能性更大，但3宗地塊位置均屬于目前辦公出租的低價區(qū)域，所以企業(yè)拿地風險和成本依然較高。房企拿地主要還是從企業(yè)戰(zhàn)略考慮，市場價值不高。

    拿地風險隱現

    隨著北京調控持續(xù)深入，對房地產市場的預期發(fā)生明顯改變。而房企對土地市場的熱情仍在。

    3月28日下午，北京土地市場迎來新政后的首場拍賣。經過激烈角逐，天恒以15.8億元競得通州臺湖地塊，首創(chuàng)以17.6億元、配建12.8萬平方米自住房競得密云地塊。

    北京市國土局的掛牌文件顯示，通州臺湖地塊全部為建設自住型商品住房，最大套型面積為90平方米，銷售價格20000元/平方米（含全裝修費用）。密云地塊則限定商品住房銷售價格，并設定土地合理上限價格。當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為在此價格和配建5萬平方米自住型商品住房面積基礎上，通過現場競報“自住型商品住房”的方式確定競得人。同時，配建及競建的自住型商品住房銷售限價為15000元/平方米（含全裝修成本），剩余的商品住房銷售均價不超過21215元/平方米，且最高銷售單價不得超過22276元/平方米。

    張大偉表示，“密云地塊最后只剩余13671平方米商品房限價房，其他12.8萬平方米將成為自住房。平均計算下來，樓面價達到1.25萬/平方米。最后可售總貨值只有22.1億元。而如果按照自住房成本6000元/平方米計算，最后商品房部分的地價將超過2.1萬/平方米。雖然有可能有配套商業(yè)和車庫等溢出可售按照15%貨值溢出計算則貨值25.4億元，依然體現了房企競爭土地的堅決。”

    也就是說，經過測算，這兩塊地有利潤的可能性非常小。張大偉認為，開發(fā)商如此搶地，只是為了增加銷售額。“搶到就代表明年天恒多了20億銷售額，首創(chuàng)接近25億銷售額。”

    此外張大偉指出，上述商辦地塊風險也很大。據中原地產研究中心統(tǒng)計，在3·26北京商住新政后的3天內，商辦類物業(yè)簽約跌幅高達99.9%。只有位于通州的個別項目企業(yè)簽約5套，另外還有門頭溝與豐臺各有一宗企業(yè)購買，其他相關項目全面冰凍。

    因此，張大偉判斷，企業(yè)目前拿地只是為了增加貨值。

    房企謀破局

    北京一家房企高管對當前土地市場狀態(tài)有極大困惑。他認為，以前各家開發(fā)商預期不同，所以拿地表現不同可以理解；后來，各家為了求生存積極拿地也可以理解；但是，現在很多地塊已經無法理解其背后的盈利邏輯，有的甚至要倒貼錢才能運營。

    亞豪市場總監(jiān)郭毅認為，開發(fā)商可以采取破售改租，或者以租代售的方式破局。“較低的土地成本、可控的開發(fā)成本，對于開發(fā)商而言，商辦的租售比遠超相近位置、小業(yè)主以市場價購得的住宅，將其開發(fā)為類airbnb產品，租金回報亦頗為可觀。以華潤招商聯(lián)合體摘得的金盞鄉(xiāng)603地塊為例，整體樓面價24369元/平方米，疊加建安每平方米成本約為30000元，租金僅按4元/平方米/日計算，租售比不過1:250。隨著金盞金融商務區(qū)的開發(fā)，租金收益的增長曲線可以預見。”

    另外，她認為，以租代售也是一種較好的方式。“以商辦項目為基礎，開發(fā)商成立資產運營公司，推出資管計劃，想購買的小業(yè)主交納部分（如50%）資金后獲得相應權重的使用權，剩余資金分期還清。此外，小業(yè)主每年交納少量管理費支付每年0.84%的房產稅。雙方可約定，一旦政策開放，隨時辦理產權交割。這樣的話，不需要小業(yè)主開辦公司，也不受限購影響，房產可以自用、出租或轉讓資管計劃的使用權，小業(yè)主再次轉讓變現，也可節(jié)省高昂的二手交易稅費。”

    不過，一些大型開發(fā)商已經意識到土地市場風險，開始尋求并購等其他方式。

    中海董事會主席肖肖在其業(yè)績會上表示，并購依然將是中海地產獲取土地資源的重要方式，這也是公司的強項。有過去幾年與中建地產、中信兩筆涉資超過千億的整合經歷后，中海在并購方面有更成熟的經驗。同時在拿地方式方面，以往少見的合作拿地也將被中海開始采用，這包括與中建體系內各單位，以及其他有土地資源的企業(yè)、也包括與國企之間進行合作。

    另外，肖肖稱，央企的身份，也會讓中海在一級土地開發(fā)和棚戶改造方面爭取機會。北京最大的棚戶改造項目石景山區(qū)北辛安棚戶區(qū)改造已由中海在推進，目前項目進度高達90%以上，這個總建筑面積達到數百萬平方米的項目，將極大增強中海在北京市場的競爭力。

    禹洲集團執(zhí)行總裁蔡明輝稱，今年應該是一個拿地比較好的機會，國家對樓市的調控會導致一部分企業(yè)在資金或者開發(fā)方面遇到困難，禹洲能夠發(fā)揮優(yōu)勢，通過收購兼并的方式以低廉價格獲取土地。據介紹，該公司也會關注公開招拍掛市場，尋找一些適合的機會。而有這樣的拿地計劃，主要源于禹洲去年及今年開局以來銷售情況良好，有足夠的資金支撐拿地。

    融創(chuàng)中國董事長孫宏斌亦表示，已經于去年10月份停止在公開市場拿地，未來將主要通過并購等方式獲得土地。