樓市調(diào)控城市擴容 一二手房“價格倒掛”頻現(xiàn)

    樓市調(diào)控仍在蔓延。3月29日，甘肅天水、貴州貴陽、吉林長春同時出臺政策，3座房價并未出現(xiàn)大幅度上漲的城市齊齊加入限購之列。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全國至少有30座城市加入調(diào)控之列：北至長春，南至三亞，東至上海，西至天水；從一線城市，到二三線熱點城市，再到四線城市，直至國家級貧困縣，范圍之廣，堪稱中國樓市調(diào)控史上之最。在不斷升級的調(diào)控之下，各地樓市百態(tài)紛呈，其中尤以熱點城市的一二手房價格倒掛現(xiàn)象頗為值得一議。

    在上海中環(huán)某樓盤，一手房均價8.5萬元/平方米，而周邊二手房均價已達9萬元/平方米。同樣，在南京河西南區(qū)域，一手房均價3.5萬元/平方米，周邊二手房均價卻達4萬元/平方米。一二手房價格倒掛嚴重，導(dǎo)致新樓盤一房難求。

    有人或許會問，一手房價格難道不能漲價嗎？答案是“NO！”對一手房的定價，政府有著嚴格的規(guī)定和限制，并根據(jù)不同的板塊和樓盤，設(shè)定樓市價格紅線。比如，南京對河西南部、河西中部、仙林、江北、江寧五個板塊新建商品房申報價格執(zhí)行最高限價。

    價格報高不批，定低又覺得吃虧，情急之下，一些不差錢的開發(fā)商干脆不領(lǐng)銷售許可證，直接捂盤不賣了。即使被談話后開盤，也大多是賣給自己人，然后再當(dāng)二手房賣，從而間接賺回差價。如南京南廣大學(xué)附近某樓盤，上次加推是去年7月，均價1.61萬元/平方米，距今已有9個多月未領(lǐng)銷售許可證；一街之隔的另一樓盤上次加推是去年4月，均價1.55萬元/平方米，距今已近一年未領(lǐng)銷售許可證。而這兩個樓盤周邊二手房均價目前都已達2.28萬元/平方米。

    一位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商不領(lǐng)銷售許可證，就不能定性為捂盤，執(zhí)法部門也不好去查處。南京河西南某樓盤的一家房企中層負責(zé)人告訴記者，老板去年就收回了整個樓盤的全部成本，剩下的幾百套房子留著等漲價慢慢賣。

    本輪樓市調(diào)控中，另一個值得警惕的現(xiàn)象是“因城施策”的變味。庫存高企的城市，一旦去庫存取得成效，馬上便加入調(diào)控的陣營。人們對房價的判斷大多基于“羊群效應(yīng)”，價格上漲的時候追漲，價格下跌的時候拋售。在“越限越要買”的心理作祟下，限購反而成了某些城市開發(fā)商最好的廣告。

    但值得強調(diào)的是，中央對樓市的調(diào)控決心不容置疑，調(diào)控政策不斷加碼的預(yù)期強烈。

    成都、廈門、福州等地在限購限貸的基礎(chǔ)上增加了“限制交易”。其中，廈門規(guī)定，新購買住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易；成都則規(guī)定：“所購商品住房自合同備案之日起、二手住房自載入不動產(chǎn)登記簿之日起5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。”這實際上將樓市炒家鎖住，未來或有更多的熱點城市采取這一措施。

    與此同時，監(jiān)管部門嚴查房企、中介的價格操縱、傳播虛假觀點、給購房者資格造假等違規(guī)違法行為。3月29日，住建部通報了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)，這是繼去年住建部通報96家違規(guī)房企、中介之后，再次集中公開曝光違規(guī)房企名單。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，本輪樓市調(diào)控相當(dāng)嚴厲，充分說明了房地產(chǎn)市場管控的急迫性，體現(xiàn)了當(dāng)前管控嚴密的導(dǎo)向，也使得后續(xù)房地產(chǎn)市場行業(yè)紀律可以得到更好地確立。