十天出手八大組合拳 3·17后北京樓市發(fā)生了什么

    去年年底至今年年初的北京樓市量?jī)r(jià)飆升,再現(xiàn)瘋漲。為抑制樓市泡沫,落實(shí)中央“房子是用來住的,不是用來炒的”總體要求,自3月17日以來短短十天時(shí)間,北京市住建委和央行營(yíng)管部、銀監(jiān)局、地稅、公安、教委等多部門聯(lián)手合作,密集出臺(tái)多項(xiàng)舉措,重拳打擊北京樓市的投機(jī)行為。

     3·17

     認(rèn)房又認(rèn)貸

    3月17日下午,北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。該文件被公眾稱為317新政,其主要內(nèi)容是恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”,同時(shí)大幅提高二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)。

     文件規(guī)定,企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若其交易對(duì)象為個(gè)人,按照本市限購政策執(zhí)行。

     居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策,即首付款比例不低于35%,購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。

    居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。同時(shí),暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含住房公積金貸款)。

     3·21

     16家銀行集體提高

     首套房貸優(yōu)惠利率

     3月21日晚間,工行、建行等16家北京地區(qū)銀行一致決定,即日起縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度,由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。

     這16家銀行包括工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、光大銀行、華夏銀行、郵儲(chǔ)銀行、渤海銀行(全國性銀行)北京分行及北京銀行、北京農(nóng)商行。

     首套利率提高后,購房者的月供會(huì)顯著增加。以300萬元25年期貸款計(jì)算,采用等額本息法,9折利率是4.41%,月供為16522元,上調(diào)為95折后,利率升為4.655%,月供為16940元,每月多支出418元,每年多支出5016元,25年共多支出利息12.54萬元。

     3·22

     非京籍購房人須連續(xù)繳納個(gè)稅60個(gè)月

     3月22日,北京地稅局和市住建委聯(lián)合發(fā)布公告,非京籍購房納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月,限購進(jìn)一步收緊。

     這一名為“關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告”的文件,明確規(guī)定,“連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個(gè)人所得稅”,是指按“工資、薪金所得”繳稅的納稅人,從申請(qǐng)?jiān)碌纳弦粋€(gè)月開始往前推算60個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅;按“個(gè)體工商戶生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得”繳稅的納稅人,根據(jù)其適用的計(jì)稅期間,從申請(qǐng)?jiān)碌纳弦粋€(gè)月(或上一季度)開始往前推算60個(gè)月(或20個(gè)季度)在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅。

     據(jù)了解,以往在購房資格審核時(shí),個(gè)稅只需要連續(xù)5年繳納,一年一次就行,一些非京籍購房人實(shí)際只繳納了5個(gè)月的個(gè)稅。北京此次要求個(gè)稅連續(xù)繳納60個(gè)月,將杜絕部分購房者鉆漏洞的做法,限購更加嚴(yán)格。

     3·23

     過道走廊不能落戶成學(xué)區(qū)房

     一個(gè)平房院里的狹窄過道,連家具都擺不下,更別提住人,卻因?yàn)橛蟹勘灸苈鋺?被炒成了“學(xué)區(qū)房”。此前,這樣一個(gè)11平方米的平房過道被拿到房屋中介網(wǎng)站上公開叫賣,喊出了150萬元的高價(jià)。

     針對(duì)這一荒唐的現(xiàn)象,3月23日晚,北京市規(guī)土委、北京市住建委、北京市教委、北京市公安局聯(lián)合對(duì)外發(fā)布,不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房,將執(zhí)行“三不政策”:在不動(dòng)產(chǎn)登記中一律不能單獨(dú)辦理過戶等轉(zhuǎn)移登記;在公安機(jī)關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶;在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。

     3·24

     離婚一年內(nèi)購房不能算首套

     由于二套房比首套房的首付比例和貸款利率高很多,于是不少家庭打起了假離婚的主意,讓名下無房的一方離婚后立即買房,享受首套房貸優(yōu)惠。3月24日,中國人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局、北京住建委、北京公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》,要求針對(duì)離婚一年內(nèi)的房貸申請(qǐng)人,商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行;申請(qǐng)住房公積金貸款的,按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。該項(xiàng)政策內(nèi)容被北京老百姓戲稱為繼“認(rèn)房認(rèn)貸”之后的“認(rèn)離”。

     此次下發(fā)的通知規(guī)定,對(duì)于離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人,各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行;申請(qǐng)住房公積金貸款的,按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

     以往在認(rèn)定貸款記錄時(shí),通常不會(huì)查詢公積金貸款的情況,因此一些購房人同時(shí)享受了公積金和商業(yè)貸款兩邊的首套房貸優(yōu)惠。針對(duì)這一漏洞,文件明確,在公積金貸款數(shù)據(jù)接入征信系統(tǒng)前,各商業(yè)銀行定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金中心,由公積金中心查詢查證后統(tǒng)一將公積金貸款記錄反饋給各商業(yè)銀行。已確認(rèn)購房家庭有商業(yè)性住房貸款記錄的,可不再查詢公積金貸款記錄,按照二套房貸政策執(zhí)行。

     因?yàn)榇舜涡抡蠓岣呤赘犊畋壤?不少購房人一時(shí)湊不齊首付,打算找其他金融產(chǎn)品融資來填補(bǔ)資金空缺。此次,四部門又重申了首付款中不允許違規(guī)“加杠桿”的原則。要求銀行認(rèn)真核查購房人首付款資金來源,并嚴(yán)格審核借款人還款能力。對(duì)使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶,應(yīng)拒絕發(fā)放貸款。

     文件還要求銀行嚴(yán)格審核借款人還款能力,防范投資投機(jī)購房帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。各商業(yè)銀行要嚴(yán)格落實(shí)月供收入比(不超過 50%)等政策要求,強(qiáng)化審核購房人收入證明材料。對(duì)于購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的,不得放貸。

     有些家庭以還在上大學(xué)的子女名義購房,希望享受首套房貸的優(yōu)惠。今后,這一漏洞也將堵上。新發(fā)布的文件明確,對(duì)于已成年、未就業(yè)、沒有固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人,商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件,原則上可參照二套房信貸政策執(zhí)行。

     3·25

     學(xué)區(qū)房“一對(duì)一”入學(xué)

     將增加不確定性

     為遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象,北青報(bào)記者從市教委了解到,今年幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片,并通過隨機(jī)搖號(hào)的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位,這就意味著學(xué)區(qū)房的“一對(duì)一”入學(xué)將增加不確定性。此外,名校在京外辦分校的做法也被叫停,兩三年內(nèi)還將在城六區(qū)新增25所優(yōu)質(zhì)校。市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者,這樣是為了讓家長(zhǎng)降低對(duì)購買學(xué)區(qū)房就能上某一所小學(xué)的期望值,避免學(xué)區(qū)房的過度炒作。

     此外,今年起名校去北京之外的省市、區(qū)域辦分校的現(xiàn)象也將被全面叫停,今年起,除了京津冀協(xié)同發(fā)展項(xiàng)目外,所有市屬學(xué)校未經(jīng)北京市教委同意不得到外地辦學(xué),各中小學(xué)不得與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)。

     今年還將在6個(gè)城區(qū)新增25所優(yōu)質(zhì)校,同時(shí)啟動(dòng)對(duì)城六區(qū)一般學(xué)校的精準(zhǔn)扶持,也就是說,每個(gè)城區(qū)至少選3所普通校和優(yōu)質(zhì)學(xué)校合并或集團(tuán)化辦學(xué),把轄區(qū)內(nèi)最薄弱的學(xué)校并入優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)或與優(yōu)質(zhì)校深度聯(lián)盟。

     3·26

     新建商住房不得出售給個(gè)人

     一些在資金和資格上不具備條件的非京籍購房人往往會(huì)選擇不限購且價(jià)格實(shí)惠的商住房作為過渡首選。今后,個(gè)人買商住房將不再容易。北京26日公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。

     文件明確,商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用,未經(jīng)批準(zhǔn),不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米,不符合要求的,規(guī)劃部門將不予批準(zhǔn)。

     購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時(shí),應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

     已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市并出售給個(gè)人的,個(gè)人應(yīng)符合名下在京無房和商辦類房產(chǎn)記錄,并連續(xù)五年繳社保或納稅。

     北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰認(rèn)為,此次商改住新政出臺(tái),將全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng),商改住這個(gè)商不商、住不住的怪胎,將告別北京市場(chǎng),成為歷史。

     3·27

     38家中介被責(zé)令關(guān)停或停業(yè)整頓

     樓市調(diào)控再度升級(jí)后,北京市住建委執(zhí)法部門隨即對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)在售項(xiàng)目及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行了隨機(jī)執(zhí)法檢查,檢查重點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。

     北京市住建委3月27日對(duì)外通報(bào),北京“3·17”樓市新政實(shí)施以來,針對(duì)房地產(chǎn)中介的執(zhí)法效果已經(jīng)顯現(xiàn),北京市級(jí)執(zhí)法部門重拳執(zhí)法,嚴(yán)查本市房地產(chǎn)中介門店,目前已有38家房地產(chǎn)中介被責(zé)令關(guān)停或停業(yè)整頓。

     根據(jù)北京市住建委此前的披露,3月22日關(guān)停了11家房地產(chǎn)中介門店后,又查處了鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)在西城區(qū)豐匯園等4個(gè)小區(qū)附近的10家中介門店,并責(zé)令這10家門店停業(yè)整頓一個(gè)月。在3月24日房地產(chǎn)中介市場(chǎng)執(zhí)法檢查中,因異地經(jīng)營(yíng)、無照經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為,北京怡然天地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等5家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)被責(zé)令關(guān)停。3月25日,北京市住建委又曝光了麥田公司紅璽臺(tái)分部等12家房地產(chǎn)中介門店因違規(guī)經(jīng)營(yíng)被責(zé)令關(guān)停。另據(jù)各區(qū)房管部門檢查統(tǒng)計(jì),91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。