調(diào)控后樓市“金三月”面臨暗淡收官

    3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金三”行情面臨收官，受多地政策收緊的影響，樓市整體成交同環(huán)比再度回落。其中，一二線城市同環(huán)比均有不同程度的下降，三線代表城市環(huán)比增幅收窄。

    從上周交易情況來看，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的24個(gè)代表城市中，半數(shù)城市交易環(huán)比下降。24個(gè)城市整體交易量環(huán)同比跌幅分別為5.9%和28.1%。

    其中，一線城市環(huán)同比跌幅分別為2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅最為明顯，接近九成，北京、上海次之。

    二線城市環(huán)同比分別下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超過六成，三亞次之。

    三線城市交易量環(huán)比微弱上漲2.6%，同比則下跌16.1%。

    值得一提的是，近期北京、杭州、成都等地先后出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策。其中，北京市繼“3·17”重磅調(diào)控之后，針對(duì)商辦市場(chǎng)調(diào)控措施也宣告落地。3月26日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》規(guī)定，新建商辦最小分割單元不得低于500平方米，在建商辦只能銷售給公司，二手商辦銷售要符合嚴(yán)格條件，并且“商業(yè)銀行暫停對(duì)于個(gè)人購(gòu)買商辦的個(gè)人購(gòu)房貸款”。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這一新規(guī)將未建、在建、在售以及二手商辦產(chǎn)品全部囊括，完全阻斷了個(gè)人購(gòu)買商辦產(chǎn)品的渠道，對(duì)于蒸蒸日上的商辦市場(chǎng)來說成為一記“強(qiáng)擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將結(jié)束。

    “近期，北京市場(chǎng)進(jìn)入頻繁調(diào)控周期，從‘3·17’新政開始，接下來對(duì)離婚以及學(xué)區(qū)房的限制，再到‘3·26’對(duì)于商辦的收緊，這些調(diào)控均緊扣中央去年提出的‘房子是用來住的，不是用來炒的’基調(diào)，是為了實(shí)現(xiàn)‘2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲’這一調(diào)控目標(biāo)。”郭毅分析表示，一系列的樓市調(diào)控，收緊力度堪比2011年的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，因此對(duì)于市場(chǎng)成交的制約也將直接而有效，在商辦“末班車”效應(yīng)褪去之后，預(yù)計(jì)3月底及4月北京商品住宅市場(chǎng)成交量也將快速降溫。

    事實(shí)上，今年春節(jié)過后，密集的樓市調(diào)控措施在全國(guó)多地先后出臺(tái)。

    截至目前，已有近30個(gè)地市相繼出臺(tái)限購(gòu)或限購(gòu)升級(jí)措施，差別化信貸是新一輪調(diào)控的著力點(diǎn)。從全國(guó)調(diào)控城市來看，新一輪的調(diào)控主要分布在熱點(diǎn)一二線城市及環(huán)一線城市周邊縣市。

    一位克而瑞地產(chǎn)研究分析師對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，一方面，熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控不斷加碼升級(jí)。截至目前，北上廣深全部執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，且非戶籍人口購(gòu)房門檻均提高至五年。

    另一方面，環(huán)一線城市及其他熱點(diǎn)三四線城市加入限購(gòu)、限貸。與2014年那輪限購(gòu)、限貸政策多集中在一二線城市有所不同，本輪限購(gòu)陣營(yíng)開始加入了一線周邊縣市及省內(nèi)熱點(diǎn)城市。

    該分析師認(rèn)為，隨著近期多城市紛紛提高購(gòu)房首付比例，尤其是二套房首付普遍提至60%甚至個(gè)別達(dá)80%，再由央行和銀監(jiān)部門配合對(duì)商業(yè)銀行房貸投放進(jìn)行窗口指導(dǎo)，無疑熱點(diǎn)一二線和環(huán)一線的三四線城市投資性房貸將全面收緊，首付增加且利率上升，而同時(shí)對(duì)剛需仍將全力支持，對(duì)其他庫(kù)存型三四線城市全力支持，體現(xiàn)了因城施策的調(diào)控思路。

    “總體來說，未來房地產(chǎn)行業(yè)政策重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方面，一方面是落實(shí)增加土地合理供給的政策，另一方面則是收縮信貸杠桿，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)?，擠壓投機(jī)資金的獲利空間的政策。”上述分析師進(jìn)一步指出，基于這樣的內(nèi)在邏輯和當(dāng)前市場(chǎng)過熱的事實(shí)，緊縮調(diào)控預(yù)計(jì)將全年維持，而且還將有更多城市升級(jí)調(diào)控、加入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的隊(duì)伍，躋身限購(gòu)限貸行列。