北京限購(gòu)新政殺傷力顯著 知情人稱調(diào)控措施仍有后手

    北京近日再次出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控政策。這是2010年7月以來(lái)，北京市第三次搬出這把房?jī)r(jià)“砍刀”。從此前該政策在多地實(shí)施的情況看，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)殺傷力顯著，但政策放松后，房?jī)r(jià)很快就“報(bào)復(fù)性反彈”。

  中國(guó)證券報(bào)記者從知情人士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布后，若房?jī)r(jià)繼續(xù)單邊上揚(yáng)，更為嚴(yán)苛的調(diào)控政策可能出臺(tái)，包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房?jī)r(jià)的不法中介機(jī)構(gòu)等，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。3月26日晚，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京市的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行限制。

  抑制樓市過(guò)熱

  2010年6月4日，住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。按照通知要求，在二套房的認(rèn)定上，實(shí)行以家庭為單位，以“認(rèn)房”為主，同時(shí)輔之“認(rèn)貸”。這是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策首出江湖，當(dāng)時(shí)被稱為“最嚴(yán)厲”的二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定政策。

  在二套房的認(rèn)定上，2007年曾出臺(tái)過(guò)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，但2007年實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的原則。在這種情況下，炒房者對(duì)每套住房可以通過(guò)全款支付之后，然后用房產(chǎn)做抵押，再去銀行以其他名義貸款炒房。

  此后的7月12日和7月15日，上海和北京分別出臺(tái)“認(rèn)房認(rèn)貸”的具體執(zhí)行細(xì)則。銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門(mén)的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量。

  此次調(diào)控的初衷在于抑制當(dāng)時(shí)的樓市過(guò)熱。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2007年，北京純商品住宅均價(jià)首次破萬(wàn)。2008年央行連續(xù)五次降息，2009年又開(kāi)始鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，至2010年開(kāi)始限購(gòu)時(shí)，北京房?jī)r(jià)的均價(jià)已逼近2萬(wàn)元/平方米。

  此后半年內(nèi)，多地市緊跟北京和上海的腳步，出臺(tái)類似調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲被踩上了剎車。2011年11月，北京大興順馳領(lǐng)海樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)從1.8萬(wàn)元/平方米下調(diào)到1.4萬(wàn)元/平方米；上海萬(wàn)科清林徑樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)下調(diào)15%；南京天正濱江花園開(kāi)盤(pán)價(jià)從2萬(wàn)元/平方米調(diào)至1.59萬(wàn)元/平方米；北京京貿(mào)國(guó)際城開(kāi)盤(pán)價(jià)從1.98萬(wàn)元/平方米下調(diào)到1.4萬(wàn)元/平方米。

  根據(jù)央行發(fā)布的個(gè)人房貸總量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為7.14萬(wàn)億元，同比下滑31%；2012年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額8.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.24%。由數(shù)據(jù)可見(jiàn)，信貸政策從緊，對(duì)房?jī)r(jià)的短期抑制效果明顯。

  信貸政策作用顯著

  在經(jīng)歷了樓市大幅調(diào)整的2011年之后，2012年6月8日，央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，同日發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法》， 將商業(yè)銀行二套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下調(diào)。2012年7月6日央行再次下調(diào)基準(zhǔn)利率。2012年下半年，房?jī)r(jià)在前期下跌基礎(chǔ)上出現(xiàn)一些上漲。

  2013年1月，部分銀行將二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)微調(diào)，“認(rèn)房認(rèn)貸”放寬為“認(rèn)房可不認(rèn)貸”。2013年4月，多地重申“認(rèn)房認(rèn)貸”政策。不過(guò)，根據(jù)央行發(fā)布的個(gè)人房貸總量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在經(jīng)過(guò)2011年和2012的壓制后，2013年房貸規(guī)模大幅增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示，在實(shí)際執(zhí)行中可能放松了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

  央行數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為9.8萬(wàn)億元，同比上漲77%。與此對(duì)應(yīng)的是，2013年全國(guó)多地房?jī)r(jià)明顯上漲。易觀數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年北京二手房成交量同比上漲37.15%，掛牌均價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米。

  2014年上半年，多地再次強(qiáng)調(diào)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，央行收緊房貸政策。2014年9月，房?jī)r(jià)明顯下跌。鏈家地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年北京房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到12.8%。2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)文，將“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。2015年，深圳樓市率先大漲，上海隨后異動(dòng)。到了2016年，南京、廈門(mén)、寧波、鄭州等20多個(gè)城市樓市紛紛上漲。2016年的10月和11月，深圳和上海分別再次強(qiáng)調(diào)“認(rèn)房又認(rèn)貸”。然而，深圳和上海樓市依然出現(xiàn)10%左右的漲幅。

  格隆匯資深研究員認(rèn)為，實(shí)質(zhì)上起殺傷作用的是信貸。央行數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為14.18萬(wàn)億元，同比上漲55%；2016年全國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為19.83萬(wàn)億元，同比上漲112%。與此對(duì)應(yīng)的是，北京的房?jī)r(jià)突破6萬(wàn)元/平方米。

  “房?jī)r(jià)增速主要取決于央行對(duì)房貸的態(tài)度。歷史數(shù)據(jù)表明，2010年央行收緊房貸后，2011年北京和上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%左右的跌幅；2013年房貸政策松動(dòng)，北京和上海的房?jī)r(jià)出現(xiàn)約40%左右的漲幅；2014年再度收緊，北京房?jī)r(jià)跌幅12%；2014年底放松，房?jī)r(jià)在一年之后出現(xiàn)暴漲。”該研究員表示。

  樓市調(diào)控仍有后手

  中國(guó)證券報(bào)記者從知情人士處獲悉，北京樓市“3·17”新政頒布后，3個(gè)月內(nèi)若房?jī)r(jià)仍舊單邊上揚(yáng)，政府可能考慮出臺(tái)更為嚴(yán)苛的政策，抑制樓市非理性上漲，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。調(diào)控措施包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房?jī)r(jià)的不法中介機(jī)構(gòu)等。

  3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。根據(jù)公告，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用；再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

  公告強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，北京房?jī)r(jià)已連續(xù)17個(gè)月環(huán)比上漲。自2015年10月份以來(lái)，北京平均房?jī)r(jià)由37221元/平方米，上漲至60738元/平方米（2017年2月），漲幅高達(dá)63.18%。北京樂(lè)居近日的調(diào)查顯示，76%被調(diào)查者認(rèn)為北京房?jī)r(jià)過(guò)高，勉強(qiáng)接受的僅占17%。

  中國(guó)證券報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“3·17”新政對(duì)各類購(gòu)房人群影響不一。“北京購(gòu)房人群可以分為三類人，包括首次購(gòu)房人群、換房人群、購(gòu)買(mǎi)二套房人群。”“愛(ài)房者”創(chuàng)始人劉常青稱，對(duì)于第一次購(gòu)房的人群而言，沒(méi)有太大影響，首付比例還是35%，利率也沒(méi)有變化。唯一的變化就是貸款年限由最長(zhǎng)30年變?yōu)樽铋L(zhǎng)25年（不含25年）。

  對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套房的人而言，新政的影響并不大。新政實(shí)施前，普通住宅的首付比例是50%，非普通住宅是70%；新政實(shí)施后，普通住宅提高到了60%，非普通住宅提高到80%。“10個(gè)百分點(diǎn)對(duì)大部分準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二套房的人群而言沒(méi)有太大影響。”劉常青表示。

  對(duì)于換房人群，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的影響較大，特別是已經(jīng)把房子賣(mài)了，還沒(méi)來(lái)得及購(gòu)買(mǎi)新房的人。“對(duì)于已經(jīng)簽約，付了定金，但還沒(méi)申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者影響更為突出。”鏈家地產(chǎn)北京區(qū)一位負(fù)責(zé)人稱。