限購城市成交驟降 專家預計二季度房價將調(diào)整

    中央強調(diào)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。而2017年《政府工作報告》中提出，要加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，因城施策去庫存。近期，建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作已經(jīng)全面啟動，一二線城市調(diào)控政策陸續(xù)出臺。本報將從調(diào)控措施、立法修訂、財稅調(diào)整、金融手段、土地供應、規(guī)范開發(fā)等角度，推出系列分析文章。

    3月17日開始，10日內(nèi)，北京第九次出臺樓市調(diào)控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區(qū)房、學位劃分、商辦類物業(yè)限購。樓市“緊箍咒”越上越緊，一系列政策的出臺，也讓老百姓真切看到了房屋居住屬性，感受到了中央經(jīng)濟工作會議提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”決心。

    “從全國趨勢看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比9·30執(zhí)行力度更嚴，特別是以北京為代表的一線城市，再次全面收緊，而且持續(xù)政策打補丁，預期在改善需求被抑制后，北京、廈門等城市有望再次進入低迷調(diào)整期。成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降，也很可能在二季度出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《證券日報》記者。

    張大偉表示，從北京市場成交量看，預計4月下半月將全面體現(xiàn)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，商辦簽約成交量將跌幅超過50%，而二手房住宅等也會有超5成左右的成交量下降。從二手房市場實際簽約看，預計3月下半月相比上半月跌幅將在50%以上。2月份二手房真實簽約在2.3萬套左右，3月上半月簽約在1.6萬套左右，預計下半月將在8000套上下。4月份市場成交量將在1.6萬套左右，快速降溫，整體市場進入冰凍期。

    據(jù)悉，不僅僅北京一個城市，全國在3月份已經(jīng)有接近30個城市發(fā)布了樓市調(diào)控政策。華北水利水電大學管理與經(jīng)濟學院副教授鄭書耀在接受《證券日報》記者采訪時表示，這么突然而且大面積的限購，釋放出了一些明顯的信號“中央感覺房價上漲出乎預料了”。

    在全國“兩會”閉幕前，《政府工作報告》進行了78處修改與補充。其中在房地產(chǎn)“因城施策去庫存”方面，做了三條補充和修改，即增加“遏制熱點城市房價過快上漲”的表述，同時補充“健全購租并舉的住房制度”的內(nèi)容，“繼續(xù)發(fā)展公租房”改為“繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”等。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，《政府工作報告》再次強調(diào)了去庫存的導向，而且將結合“因城施策”的概念、新型城鎮(zhèn)化和市民化的政策導向而進行。去庫存戰(zhàn)略是“房子是用來住的”政策目標體系的重要組成部分，預計未來三四線城市的購房環(huán)境總體會以寬松為主，去庫存效果預計會比較好。嚴躍進表示，在去庫存的同時，抑制房價過快上漲等也成為全國兩會期間關注的內(nèi)容，此次《政府工作報告》修改中加入“遏制熱點城市房價過快上漲”的內(nèi)容，充分體現(xiàn)了政府積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。各地近期出臺的限購等政策，也與《政府工作報告》保持一致。

    張大偉表示，去年“9·30”全國限購限貸以來，今年的“3·17”可謂是全面收緊調(diào)控的升級版。從目前看，全國已經(jīng)有超過40個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策120余次。北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經(jīng)連續(xù)出臺多次政策。

    “從政策預期看，本輪房價調(diào)控全面再升級，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史嚴厲程度，多次調(diào)控政策可以說全方面封堵了炒房的任何可能性。” 張大偉表示。

    3月26日北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，不少房地產(chǎn)行業(yè)分析師紛紛表示需要一定時間消化，條款內(nèi)容新穎，文字簡約，此輪政策與往年調(diào)控大不相同，如要進行解讀也要“從長計議”了。