個人不能買商住房了！北京揮出史無前例的調(diào)控重拳

    無房個人想買還得全款

    是的，你沒看錯，個人不能購買在建在售商住房了。

    是的，你沒理解錯，就是我們前幾天反復(fù)說不限購、貸款幾次都不算做二套房的“商住房”。

    如果你不知道自己買的是不是商住房，趕緊回去翻翻你的房產(chǎn)證，上面規(guī)劃用途寫的是不是住宅？如果是商業(yè)或者辦公，那么你可能又被調(diào)控了。

    北京商住房新政

    一、商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

    二、開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

    三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。

    四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

    五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

    2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

    六、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構(gòu)，依法注銷機構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

    七、商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

    八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。

    九、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

    本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。

    2017年3月26日

    政策“致命一擊”？

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這次政策對北京樓市來說可以說是歷史最重磅調(diào)控。

    政策出臺后，目前市場在售的商辦類物業(yè)將只能銷售給企業(yè)。但企業(yè)持有和購買、再轉(zhuǎn)讓將有非常高的稅費成本。

    此外，已經(jīng)入市的商辦類項目，也就是過去多年已經(jīng)被交易的二手商辦公寓，也全部被嚴(yán)格調(diào)控，這是歷史第一次。

    政策規(guī)定，雖然可以銷售給個人，但必須符合在京無房且有連續(xù)社?；蛘邆€稅，而且商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。這也就是說，北京的二手房公寓，購買條件將比住宅更嚴(yán)格。有錢有資格的，誰會再選擇40-50年產(chǎn)權(quán)的商住房？買了商住房的小伙伴，多半已經(jīng)哭暈在廁所。

    張大偉表示，目前市場上，商辦類物業(yè)大約有50-60%是直接銷售給個人的類居住項目，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品。在此背景下，商住房市場成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，未來如果持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，商住房價或?qū)⒂?0%以上的跌幅。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任、調(diào)解中心主任康俊亮告訴國是直通車，除了價格下跌外，短期內(nèi)，商住房的租金也有可能走低，因為缺少購房者接盤，賣不出去，將會有更多商住房源進入租賃市場。

    什么是商住房？

    商住房(公寓)說白了就是本應(yīng)用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開發(fā)商把它做成了住宅。所以商住房一般是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃氣。

    康俊亮表示，對房子來說，其實并沒有商住的概念。市場上所謂的商住房，土地性質(zhì)100%是商辦類，房子也是100%商辦用途，只是開發(fā)商根據(jù)住宅的樣子來設(shè)計。

    尤其是近年來，住宅市場火爆，在北京、上海等地，住宅限購，所以很多開發(fā)商把以前商業(yè)用地開發(fā)成了一種“商品房”，按住宅的標(biāo)準(zhǔn)出售給個人。由于商住房實際是商辦項目，所以不受住宅限購的限制。理論上來說，只要有條件，買多少套，貸多少次款都是可以的。

    張大偉指出，“商改住”一般不能落戶，不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。在購買時，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數(shù)。另需要注意的是，“商住”改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年的。

    商住房市場有多大？

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，北京商住房的市場規(guī)?？傮w處于擴大的態(tài)勢。2016年北京酒店式公寓的供應(yīng)套數(shù)為41739套，創(chuàng)下了歷史新高。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：從2016年開始，到2017年3月23日，北京所有居住功能屬性物業(yè)(包括商住公寓、別墅、自住型商品住房和普通住宅)，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大約為54.7%。

    而且商住公寓的套均總價不斷上升。據(jù)統(tǒng)計，去年以來，北京普通住宅平均單套467萬元，自住房平均162萬元，商住公寓平均202萬元，別墅平均1086萬元。

    為啥商住那么火？張大偉指出，2008年之前，北京的商辦公寓基本沒有成規(guī)模的市場。因為當(dāng)時房價絕對值低，而且商辦也面臨配套、得房率等先天缺點。但樓市調(diào)控，特別是2011年限購后，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，即使在住宅土地中，也配套了大量的公建類物業(yè)。

    土地供應(yīng)量較大，加之住宅限購，不難理解資金為何流向商住領(lǐng)域。一般計算，商業(yè)地塊樓面價是同區(qū)域住宅樓面價的一半左右，而且不具備住宅的配套，所以其一般市場價是同區(qū)域商品房住宅價格的50-60%，而且不限購。

    易居數(shù)據(jù)顯示，2016年北京普通住宅銷售套數(shù)為50462套，而酒店式公寓銷售套數(shù)則為62844套。這也是近十年首次出現(xiàn)酒店式公寓銷售好于普通住宅的現(xiàn)象。這說明房價上漲的情況下，恐慌性購房需求增加。2017年前兩月，北京酒店式公寓售價與2016年全年相比，上漲了53%。

    房價不跌調(diào)控不止？

    在3月17日的“認房認貸”政策出臺后，不到10天時間，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)多次調(diào)控：離婚一年貸款買房算二套、貸款最高年限不超過25年、首套房貸折扣降至九五折、整頓中介市場等。這一次的政策重磅升級，讓北京處于全國最嚴(yán)格調(diào)控的城市之列，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。

    康俊亮指出，這一系列政策之后，對地方政府的痛苦程度不啻于“自斷臂膀”，新房卡預(yù)售、二手房成交下降、商住房限購等將會帶來大量的稅費損失，更不用說“賣地”收入是不少地方財政的主要來源之一。但現(xiàn)在對于北京等城市來說，政府放在第一位考慮的是控制房價和人口疏解，不再是財政收入。