樓市三問(wèn)：房?jī)r(jià)為何高企？未來(lái)是漲是跌？政府如何調(diào)控？

    “控也好，不控也好，反正北京房子我都買不起。”中國(guó)銀監(jiān)會(huì)原副主席蔡鄂生一句調(diào)侃，使中國(guó)樓市再度成為博鰲亞洲論壇2017年年會(huì)的焦點(diǎn)話題。

　　房?jī)r(jià)為何高企？

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2017年2月，中國(guó)70個(gè)大中城市有56個(gè)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，比上月增加11個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市則比上月增加4個(gè)。

　　中國(guó)人民大學(xué)副校長(zhǎng)吳曉求認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲系2008年金融危機(jī)以來(lái)，中國(guó)M2(廣義貨幣)增長(zhǎng)過(guò)快所致。他表示，巨大的M2存量是要用于購(gòu)買資產(chǎn)，而中國(guó)金融市場(chǎng)上提供的投資標(biāo)的有限，“股票不敢買，債券也不多，可是錢不能擱在手上，所以大家開(kāi)始買房子了”。

　　但中國(guó)央行行長(zhǎng)周小川稱，資產(chǎn)泡沫并不是政府實(shí)施寬松貨幣政策的預(yù)期后果。

　　還有人認(rèn)為房?jī)r(jià)高企很正常。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，由中國(guó)一線城市帶動(dòng)的房地產(chǎn)平均成交價(jià)格上揚(yáng)符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：供不應(yīng)求帶來(lái)價(jià)格上揚(yáng)。

　　未來(lái)是漲是跌？

　　齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷預(yù)測(cè)，2020年左右中國(guó)房?jī)r(jià)可能全面下跌。在他看來(lái)，人口流和貨幣流是決定房?jī)r(jià)的重要因素。目前，中國(guó)城市人口流入量正在減少，貨幣增速也會(huì)隨經(jīng)濟(jì)增速放緩而下降，兩方面作用疊加將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，在一二三線城市尤其明顯。

　　但李迅雷亦強(qiáng)調(diào)，由于未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間住宅用地的供給還是嚴(yán)重不足，房?jī)r(jià)下跌后會(huì)有一個(gè)回調(diào)，即中心城市和大都市圈地段的房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲。

　　賈康也認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)迎來(lái)掉頭向下的根本性拐點(diǎn)，不會(huì)像日本當(dāng)年那樣出現(xiàn)樓市泡沫破裂。

　　政府如何調(diào)控？

　　2017年3月，“樓市調(diào)控”成為一大高頻詞。僅24天時(shí)間內(nèi)，已有包括北京、東莞、成都等在內(nèi)的20多個(gè)市(縣)加入調(diào)控大軍。

　　在吳曉求看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控只有大幅度下調(diào)所有私人部門買房子的杠桿率，才能保證樓市安全。

　　中國(guó)社科院原副院長(zhǎng)、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的著眼點(diǎn)不應(yīng)放在房?jī)r(jià)上，而應(yīng)著力于確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)的關(guān)系，解決居民住房是以買為主還是以租為主的問(wèn)題。

　　賈康認(rèn)為，政府應(yīng)先做好住房保障托底，并從土地制度、公租房和公有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)建設(shè)、直接稅制度建設(shè)等方面著手，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。