樓市調(diào)控一日增三城 三四線去庫存與滅火共存

    新一輪限購升級(jí)正在加碼，按照此次出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控政策的城市可以發(fā)現(xiàn)，限購范圍正在不斷擴(kuò)大，并且朝著一線城市、環(huán)一線周邊城市、熱點(diǎn)二線城市以及三四線城市蔓延。

    3月21日下午，短短數(shù)小時(shí)內(nèi)，廣東省東莞市、河北省廊坊市、江蘇省句容市三個(gè)城市就出臺(tái)或升級(jí)樓市限購政策，而在此前不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已有近20個(gè)地市加碼升級(jí)了樓市調(diào)控。

    據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，自2月28日以來，此輪樓市調(diào)控城市包括：浙江省杭州、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區(qū)、江蘇省南昌市、安徽省滁州市、浙江省嘉善縣、江西省贛州市、海南省三亞市、山東省青島市、江蘇省南京市、北京市、廣州市、河北省石家莊、湖南省長(zhǎng)沙、河南省鄭州、河北省保定市主城區(qū)、廣東省東莞、河北省廊坊、江蘇省句容市等20個(gè)城市。

    一線城市加碼調(diào)控“認(rèn)房又認(rèn)貸”

    3月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合四部門發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，將北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，在認(rèn)房又認(rèn)貸的同時(shí)，二套房首付成為全國(guó)門檻最高的城市?！锻ㄖ分忻鞔_，二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），同時(shí)降低住房貸款期限至25年。

    同日，同屬一線城市之列的廣州也升級(jí)了樓市調(diào)控政策。主要內(nèi)容包括：在認(rèn)房又認(rèn)貸的基礎(chǔ)上，廣州市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；非戶籍人口的購房門檻從連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅三年延長(zhǎng)至5年。

    而此前漲幅一度領(lǐng)漲全國(guó)的深圳則在2016年10月4日便出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，在實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，對(duì)非戶籍的購房門檻從連續(xù)3年社保提升至連續(xù)5年。

    上海則在2016年11月28日調(diào)整房貸政策實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。由此，北上廣深四個(gè)一線城市均采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

    環(huán)一線周邊城市樓市政策趨嚴(yán)

    可以發(fā)現(xiàn)的是，在一線城市政策日漸趨嚴(yán)的情況下，部分購買需求開始外溢，而這部分購房需求很大程度上看重的是環(huán)一線的周邊城市。這些城市的量?jī)r(jià)得以在短時(shí)期內(nèi)升溫，環(huán)比漲幅在全國(guó)居于前列。

    這一輪樓市調(diào)控正是瞄準(zhǔn)了這些“冒頭”的城市。

    以北京為例，環(huán)北京區(qū)域的樓市調(diào)控正在不斷升級(jí)。在河北省保定市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策兩天后，3月21日晚，河北省廊坊市加入了此輪限購大軍。

    自3月以來，環(huán)北京區(qū)域限購的地市已有5個(gè)，包括河北省涿州市、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區(qū)、河北省保定市主城區(qū)、河北省廊坊市。而在此之前，河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣以及天津市下轄的武清區(qū)均在不同程度上加碼了限購措施。

    此前，有分析稱在北京進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控后，可能會(huì)刺激環(huán)北京區(qū)域的樓市成交。一些想要在北京購房的非北京戶籍居民，可能會(huì)首選在北三縣購房。

    而以上海為中心，周邊城市例如浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京、江蘇句容也紛紛在此節(jié)點(diǎn)加入了限購的隊(duì)伍。

    熱點(diǎn)二線城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)

    在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的熱點(diǎn)二線城市中，也已有三個(gè)城市在此輪樓市調(diào)控中加碼升級(jí)。

    3月2日，杭州杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房限購措施的通知》，調(diào)整杭州住房限購政策，而這也是半年以來杭州第三次升級(jí)樓市調(diào)控?！锻ㄖ穼⒑贾莞魂枀^(qū)、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)納入限購范圍，同時(shí)規(guī)定戶籍家庭限購2套房，非戶籍需3年內(nèi)在杭州市連續(xù)繳納2年以上個(gè)稅或社保。

    隨后的3月15日，河南省鄭州市房管局發(fā)布《關(guān)于非本市戶籍家庭使用社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅完稅憑證購買住宅有關(guān)事宜的通知》稱，補(bǔ)繳社保及個(gè)稅憑證不再為購房有效憑證。

    同一天，江蘇省南京市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整南京市住房限購政策的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購范圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區(qū)（不包括高淳區(qū)、溧水區(qū)、六合區(qū)）已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

    業(yè)內(nèi)人士指出，在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”大背景下，熱點(diǎn)二線城市調(diào)整住房限購政策，有利于進(jìn)一步抑制延續(xù)去年以來這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的較為旺盛的投資性購房需求，從而使得市場(chǎng)逐步向居住屬性回歸。

    按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2月份，上述幾個(gè)同比漲幅較大的城市在環(huán)比房?jī)r(jià)上并未出現(xiàn)大漲。數(shù)據(jù)顯示，杭州市新建商品住宅價(jià)格同比上漲25.4%，環(huán)比下降0.2%；鄭州市新建商品住宅同比上漲26.5%，環(huán)比下跌0.3%；南京市房?jī)r(jià)同比上漲31.8%，環(huán)比下跌0.1%。

    三四線城市去庫存與“滅火”共存

    值得一提的是，在三四線去庫存的大背景下，限購范圍也正從一線和核心二線城市擴(kuò)展到三四線城市。

    當(dāng)前，加入此次限購大軍的三四線城市包括：河北省涿州市、河北省保定市淶水縣、河北省張家口市崇禮區(qū)、河北省保定市主城區(qū)、河北省廊坊市、安徽省滁州市、浙江省嘉善縣、江蘇省贛州市、湖南省長(zhǎng)沙市。

    從上述三四線城市的分布情況來看，除了像涿州市、淶水縣等環(huán)一線周邊城市，此次限購也已經(jīng)蔓延到了三四線城市。

    以長(zhǎng)沙為例，3月18日，湖南省長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，新政策規(guī)定：暫停對(duì)在限購區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房；無住房的非本市戶籍家庭限購1套新建住房，其中湖南省外居民需連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)。

    在此之前，湖南省住建廳廳長(zhǎng)蔣益民曾表示，要著力化解三四線城市庫存，抓好長(zhǎng)沙市控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    同時(shí)提出，把“去庫存”重點(diǎn)放在三四線城市庫存、商業(yè)和辦公用房庫存方面。目前，湖南省三四線城市、縣城新建商品房的高庫存現(xiàn)象比較突出，14個(gè)市州中去化周期1年以上的仍然較多。

    而從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，三亞市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅以連續(xù)三個(gè)月居于全國(guó)首位。

    根據(jù)易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價(jià)為23566元/平方米，而去年全年的價(jià)格為19169元/平方米。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此指出，對(duì)于三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)一直是很多外來投資炒房者的理想購房區(qū)域。此次三亞加入樓市調(diào)控也代表了全國(guó)購房政策繼續(xù)趨緊的大趨勢(shì)，對(duì)于穩(wěn)定住房市場(chǎng)、防范住房炒作有明顯管制，因此也會(huì)蔓延至類似的其他三四線城市。