傅克友:確保限購(gòu)之余 還需要引入預(yù)期管理

    新一輪樓市限購(gòu)政策如約而至，而且不斷升級(jí)加碼。

    一是限購(gòu)的范圍越來(lái)越廣。近半個(gè)月以來(lái)，已有20余個(gè)市、區(qū)、縣出臺(tái)了新一輪樓市調(diào)控新政，預(yù)計(jì)還有更多的熱點(diǎn)城市跟進(jìn)。二是限購(gòu)的力度越來(lái)越大。北上廣深均啟動(dòng)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控舉措。在北京，普通自住房最低首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%。

    新一輪樓市調(diào)控政策的意圖很明顯，就是要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

    按照國(guó)家發(fā)改委主任何立峰昨日在中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年會(huì)上的說(shuō)法，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三大結(jié)構(gòu)性的失衡，其中之一，就是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡。

    茲事體大。樓市有危險(xiǎn)，危及的不止是樓市，而且是中國(guó)的金融安全和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，不得不限購(gòu)，而且不得不升級(jí)加碼。

    限購(gòu)效果快，屢試不爽。但是，限購(gòu)也因?yàn)樾姓侄魏褪袌?chǎng)干預(yù)的特征而受到詬病。

    一方面，限購(gòu)的效果是短期的，而不是長(zhǎng)期的?；蛘哒f(shuō)它本來(lái)也沒(méi)有打算成為控制房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期手段，只是在房?jī)r(jià)要失控時(shí)，拿來(lái)打壓打壓。最終，暫時(shí)被壓抑的需求，在限購(gòu)政策結(jié)束之后，還是會(huì)釋放出來(lái)，而且可能是更加兇猛的釋放。

    另一方面，限購(gòu)會(huì)帶來(lái)一種擴(kuò)散和連鎖效應(yīng)。一線(xiàn)城市限購(gòu)，意味著購(gòu)房需求會(huì)向二線(xiàn)，甚至三線(xiàn)、四線(xiàn)城市擴(kuò)散。帶來(lái)的結(jié)果，就是在成為資金追逐之地后，熱點(diǎn)城市周邊的三四線(xiàn)城市也不得不跟隨限購(gòu)。比如，北京限購(gòu)加碼之后，周邊地區(qū)甚至河北保定也出臺(tái)了限購(gòu)令。爭(zhēng)相限購(gòu)，也會(huì)讓限購(gòu)政策的意義受到消解，打了折扣。

    關(guān)鍵是，限購(gòu)的政策效果是非市場(chǎng)化，甚至逆市場(chǎng)化的。在空間上，本來(lái)資金可能更愿意配置在一線(xiàn)、二線(xiàn)城市，最終卻因此更多地配置到了三線(xiàn)、四線(xiàn)城市，未必是最優(yōu)的資源配置。在時(shí)間上，限購(gòu)未必能改變?nèi)藗兊念A(yù)期，也就是說(shuō)，市場(chǎng)參與者不會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，反而相信在調(diào)控結(jié)束之后，房?jī)r(jià)還會(huì)更高。他們市場(chǎng)參與的熱情，不僅沒(méi)有消解，反而得到了強(qiáng)化。

    因此，要實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的定位，只有限購(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更重要的是要引入預(yù)期管理，即在供需兩端順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，改變?nèi)藗兊念A(yù)期。一旦人們的預(yù)期變了，無(wú)疑就會(huì)改變他們當(dāng)下的選擇。而預(yù)期如果不能改變，則行為也難以改變。

    從供給側(cè)來(lái)說(shuō)，增加供給是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要“法門(mén)”。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦一針見(jiàn)血指出，一些城市政府總是有意無(wú)意把房?jī)r(jià)往高推，為什么這么搞呢？因?yàn)橹挥锌刂仆恋毓?yīng)，賣(mài)地才會(huì)帶來(lái)高收入?？蛇@些城市是否考慮到：地價(jià)過(guò)高，其后果也會(huì)是“撿了芝麻丟了西瓜”，抬高整個(gè)城市運(yùn)營(yíng)成本，影響城市競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    當(dāng)然，對(duì)一些一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)本來(lái)就有限，但這并非沒(méi)有提升空間。比如空間布局的優(yōu)化、容積率的提高、產(chǎn)業(yè)的外遷調(diào)整等。在城市群發(fā)展格局下，通過(guò)大交通將大城市和周邊特色小城、衛(wèi)星城有機(jī)連接，也等于大大提高了供給。

    從需求側(cè)來(lái)說(shuō)，抑制需求的手段不只是限購(gòu)，一些市場(chǎng)化手段更利于長(zhǎng)遠(yuǎn)。比如，現(xiàn)在中國(guó)城市一年的租金約在1萬(wàn)億元，相比新房和二手房總共17萬(wàn)億元的交易額，只占6%，潛力巨大。國(guó)人買(mǎi)房結(jié)婚成了一種社會(huì)現(xiàn)象，但顯然并非因?yàn)?ldquo;丈母娘”就喜歡房子，背后必然有利益機(jī)制在起作用。那么通過(guò)政策激勵(lì)和利益機(jī)制的調(diào)整，來(lái)改進(jìn)租賃市場(chǎng)，無(wú)疑就可以調(diào)整人們的購(gòu)房需求。

    近來(lái)熱議的房地產(chǎn)稅，不可能在短期推出，但可以在供需兩端調(diào)整預(yù)期。提高房屋占有、使用和交易的成本，抑制需求，很容易理解。在供給端，按全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿的說(shuō)法，會(huì)把第二套房、第三套房都“擠”出來(lái)、“逼”出來(lái)，這樣就增加了房屋供給。

    當(dāng)然，現(xiàn)有房?jī)r(jià)里，已經(jīng)包含各種稅和土地出讓金，即使出臺(tái)房地產(chǎn)稅，也不應(yīng)在總體上增加稅費(fèi)成本。這是公平原則。但在稅費(fèi)內(nèi)容上做整合和調(diào)整，也可以改變?nèi)藗兊念A(yù)期和行為選擇。