聚焦房?jī)r(jià)：新的“拐點(diǎn)”會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)？

房?jī)r(jià)新“拐點(diǎn)”會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)？

    房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費(fèi)，既然是消費(fèi)品，房?jī)r(jià)理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價(jià)一樣進(jìn)行調(diào)控，這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。

    隨著樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，一路飆漲的房?jī)r(jià)漸露疲態(tài)，一線城市房?jī)r(jià)開始松動(dòng)。那么，這一輪調(diào)控會(huì)否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？這一回，房?jī)r(jià)新“拐點(diǎn)”會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)？以下三篇文章將作見仁見智式的分析。

    ——編者的話

    這一回拐點(diǎn)已真正到來(lái)

    所有能夠助漲房?jī)r(jià)的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房?jī)r(jià)必然會(huì)不可避免地盛極而衰，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

    在幾年前的春晚小品《賣拐》中，范偉在趙本山的引領(lǐng)之下，伴隨著“拐了、拐了”的喊聲，一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場(chǎng)景極為類似，從2010年新年開始就真的要“拐了”，原因也正是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)路人自己先“拐了”。

    新年伊始，全國(guó)一線城市的樓市終于出現(xiàn)了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房?jī)r(jià)也開始松動(dòng)。北京、上海等地都陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤促銷的場(chǎng)面，而價(jià)格變動(dòng)更為敏感的深圳甚至已有買家提出“退房”。當(dāng)下這些市場(chǎng)變化已經(jīng)清楚地表明，樓市價(jià)格趨勢(shì)的拐點(diǎn)已經(jīng)形成。對(duì)于拐點(diǎn)之后的價(jià)格趨勢(shì)，謹(jǐn)慎的看法認(rèn)為是“由漲轉(zhuǎn)平”，即房?jī)r(jià)不漲但也未必會(huì)跌，而是保持橫向整理。而在筆者看來(lái)，判斷房?jī)r(jià)趨勢(shì)的要害不在于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，而在于貨幣調(diào)控政策的執(zhí)行力度，如果偏緊的貨幣政策導(dǎo)向繼續(xù)強(qiáng)化，房?jī)r(jià)必然會(huì)“由漲轉(zhuǎn)跌”，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

    之所以這么說(shuō)，一個(gè)重要的前提是中國(guó)房?jī)r(jià)本身的確太高。我們已經(jīng)無(wú)需再羅列諸如房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率等衡量?jī)r(jià)格泡沫的數(shù)據(jù)，一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播，公眾感同身受，就足以證明房?jī)r(jià)虛高的事實(shí)。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)泡沫才是市場(chǎng)價(jià)格必然調(diào)整的內(nèi)因。

    而長(zhǎng)期以來(lái)，價(jià)格泡沫內(nèi)因之所以長(zhǎng)期沒(méi)有發(fā)揮出作用，是因?yàn)檎{(diào)控政策與投機(jī)蔓延兩個(gè)因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，房?jī)r(jià)本來(lái)在2008年已出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整的端倪，但由于金融危機(jī)的惡化，調(diào)控政策為了“保增長(zhǎng)”的政策目標(biāo)而不得不力挺房地產(chǎn)市場(chǎng)。再加上投機(jī)資金的惡意炒作，房?jī)r(jià)居然創(chuàng)出了歷史新高。但正所謂從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也絕不會(huì)例外。在持續(xù)了11年之久的牛市行情以及在金融危機(jī)中上演了“不跌反漲”的怪相之后，所有能夠助漲房?jī)r(jià)的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房?jī)r(jià)必然會(huì)不可避免地盛極而衰。

    助推房?jī)r(jià)的政策已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。不僅調(diào)控政策從去年底開始表現(xiàn)出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的指向，更為重要的是，貨幣政策收緊的態(tài)勢(shì)將會(huì)發(fā)揮出釜底抽薪的作用。事實(shí)上，從去年年中房?jī)r(jià)飆升的后半期觀察，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全淪為一個(gè)資金推動(dòng)的投機(jī)市場(chǎng)，其特征就是高度依賴資金供給，只有維持源源不斷的增量資金供給，才能讓房?jī)r(jià)保持快速飆漲。而畸高的房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了資金的供給能力。近期，曾經(jīng)的“地王”北京大龍地產(chǎn)公司因無(wú)力支付50億元的土地出讓金而被相關(guān)部門暫停了土地拍賣資格，并被沒(méi)收了2億元的拍賣保證金。類似地王被“套牢”的事件表明，盡管高房?jī)r(jià)給開發(fā)商帶來(lái)了巨額利潤(rùn)，但同時(shí)也扼殺了行業(yè)健康發(fā)展的空間。高房?jī)r(jià)帶動(dòng)了高地價(jià)，而開發(fā)商要想長(zhǎng)期“活下去”就必須繼續(xù)天價(jià)購(gòu)地，這意味著之前的高額利潤(rùn)將會(huì)被高房?jī)r(jià)侵蝕殆盡。除非開發(fā)商不再繼續(xù)涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，否則高價(jià)造成的資金黑洞，最終將吞噬所有的“游戲參與者”。

    更為關(guān)鍵的是，這個(gè)“游戲”已經(jīng)無(wú)以為繼，因?yàn)橘Y金供給轉(zhuǎn)而收緊已經(jīng)成為必然。當(dāng)下不僅房地產(chǎn)開發(fā)貸款被嚴(yán)管，買房者的購(gòu)房貸款也受到嚴(yán)控。在資本市場(chǎng)上，監(jiān)管部門也開始延緩房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請(qǐng)，目前多達(dá)30多家房地產(chǎn)企業(yè)的融資計(jì)劃已被積壓拖延。對(duì)于嚴(yán)重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，資金鏈條斷裂意味著什么，不言而喻。在筆者看來(lái)，只要未來(lái)貨幣資金管控政策不出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商必然會(huì)在資金面的巨大壓力之下，選擇主動(dòng)降低房?jī)r(jià)以求自保，并最終形成競(jìng)相殺價(jià)的局面。彼時(shí)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將最終印證“拐點(diǎn)”的真正到來(lái)。