公積金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制首現(xiàn) 樓市調(diào)控“花樣”擴(kuò)圍

    據(jù)安徽省住建廳消息，安徽近日出臺(tái)《住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制實(shí)施辦法》，通過(guò)設(shè)置預(yù)警等級(jí)，控制住房公積金資金流出速度。據(jù)介紹，此舉的目的在于防范和控制住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，適度約束資產(chǎn)負(fù)債。這種公積金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的出臺(tái)，屬全國(guó)首例。

    鑒于安徽曾是樓市交易熱點(diǎn)區(qū)域的現(xiàn)實(shí)，這項(xiàng)舉措的用意不難理解。而在抑制樓市過(guò)熱方面，安徽的做法絕非孤例。

    春節(jié)過(guò)后，北京、天津、南京、杭州、南昌、重慶等熱點(diǎn)城市，以及三亞、涿州、滁州、崇禮等非核心城市，均推出調(diào)控措施，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行管理。政策手段涉及土地、信貸、限購(gòu)、商改住等多個(gè)層面，可謂頻率密集、方式多樣。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，這種大范圍樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，承接了去年第三季度以來(lái)地方政府的普遍做法，可視為對(duì)此前調(diào)控政策的修補(bǔ)與完善。但考慮到傳統(tǒng)旺季將至，市場(chǎng)升溫跡象明顯，調(diào)控的步伐恐不會(huì)停歇。

    樓市調(diào)控的安徽樣本

    按照安徽省于本月10日發(fā)布的新規(guī)，根據(jù)資金運(yùn)行情況，對(duì)城市公積金設(shè)定三個(gè)預(yù)警等級(jí)。

    其中，一級(jí)預(yù)警的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)為：住房公積金個(gè)人住房貸款率在85%至90%之間，且資金凈流量連續(xù)三個(gè)月為負(fù)數(shù)。二級(jí)預(yù)警的標(biāo)準(zhǔn)為：住房公積金貸款率在90%至95%之間，資金凈流量繼續(xù)為負(fù)數(shù)。三級(jí)預(yù)警的標(biāo)準(zhǔn)為：住房公積金貸款率在95%以上，資金凈流量繼續(xù)為負(fù)數(shù)。

    這種預(yù)警狀態(tài)將被及時(shí)匯報(bào)至公積金管理部門(mén)，并用于實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)防控。其中，當(dāng)啟動(dòng)二級(jí)預(yù)警時(shí)，可采用暫停商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、適度收緊公積金貸款發(fā)放等方式，緩解資金壓力；當(dāng)啟動(dòng)三級(jí)預(yù)警時(shí)，可實(shí)行公積金貸款輪候發(fā)放政策。

    這是全國(guó)首個(gè)公積金貸款預(yù)警機(jī)制。根據(jù)這一機(jī)制，若市場(chǎng)交易升至高位，監(jiān)管層將通過(guò)收緊公積金貸款的方式進(jìn)行遏制。

    安徽省住建廳公布了這一政策發(fā)布的背景：“近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我省住房公積金使用率快速增長(zhǎng)，對(duì)住房消費(fèi)的支持作用凸顯。但是，住房公積金流動(dòng)性不足的矛盾也逐步顯現(xiàn)，部分城市住房公積金運(yùn)行已不能自求平衡。2016年10月國(guó)務(wù)院第三次督查指出我省住房公積金管理存在風(fēng)險(xiǎn)。”

    合肥當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)界人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2016年安徽樓市火爆，合肥、安慶、蕪湖、滁州、銅陵等地的成交量都上漲了50%以上。這不僅推動(dòng)了房?jī)r(jià)抬升，也導(dǎo)致這些城市的公積金貸款額度不足。

    樓市調(diào)控也隨即降臨。去年10月2日，與很多熱點(diǎn)城市一樣，合肥出臺(tái)調(diào)控樓市的“房十條”，在土地供應(yīng)、限購(gòu)、限價(jià)、信貸、住房保障、市場(chǎng)監(jiān)管等方面進(jìn)行系統(tǒng)調(diào)控。今年2月，合肥市房管局在部署2017年工作時(shí)也表示，“從嚴(yán)落實(shí)”十條新政，進(jìn)一步加大對(duì)“返租銷售”、“辦公改公寓”、“捆綁銷售”、“捂盤(pán)惜售”等違法違規(guī)行為的處罰。

    3月9日，滁州市也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，推出以限價(jià)、差別化信貸為主的一系列調(diào)控政策。成為為數(shù)不多的非核心城市調(diào)控案例。

    安徽的樓市調(diào)控歷程，是本輪全國(guó)性樓市調(diào)控的縮影。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年9月末10月初，共有超過(guò)20個(gè)熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)系統(tǒng)性的調(diào)控政策，此后各地又不斷有零星調(diào)控措施推出，并延續(xù)至今。這些政策可分為兩類：一是熱點(diǎn)城市出臺(tái)針對(duì)性措施，可視為對(duì)既有調(diào)控政策的修補(bǔ)和完善，二是非熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼，可視為調(diào)控政策向最新的熱點(diǎn)區(qū)域蔓延。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)過(guò)后，北京、天津、南京、杭州、南昌、重慶、合肥等熱點(diǎn)城市，以及三亞、涿州、崇禮、滁州等非核心城市，均出臺(tái)了調(diào)控政策。

    在熱點(diǎn)城市中，北京強(qiáng)化申購(gòu)自住房的限制條件；杭州、南昌聚焦限購(gòu)升級(jí)；南京強(qiáng)調(diào)在規(guī)劃階段禁止“商改住”；天津發(fā)布土地交易的“限價(jià)令”；重慶則嚴(yán)控首付貸、假按揭等行為。

    非核心城市中，三亞、涿州和崇禮都將焦點(diǎn)集中在“限購(gòu)”上，其力度堪稱前所未有。滁州的一攬子調(diào)控政策的出臺(tái)，也是該市的史上首例。

    市場(chǎng)升溫端倪隱現(xiàn)

    上述政策的密集出臺(tái)并非毫無(wú)來(lái)由。今年以來(lái)，無(wú)論熱點(diǎn)城市還是非熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)都未出現(xiàn)明顯降溫。且隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，部分區(qū)域有升溫跡象。

    在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，今年1月有6個(gè)城市的商品住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比上漲，到2月，環(huán)比上漲的城市已經(jīng)增加到12個(gè)，但多為中小城市。3月首周（2月27日到3月5日），杭州、重慶、東莞等熱點(diǎn)城市的成交量大幅上升，廣州、南京、蘇州、濟(jì)南的成交量也出現(xiàn)上漲。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)查，在北京、廣州、深圳等一線城市，近期二手房市場(chǎng)交易十分活躍。這部分成交將可能體現(xiàn)到3月的數(shù)據(jù)上。

    根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，今年1-2月，住戶部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款（通常理解為“住房按揭貸款”）10097億元，創(chuàng)歷史同期新高。該規(guī)模比去年同期上漲53.0%，比2015年同期上漲95.8%。

    央行行長(zhǎng)周小川在3月10日表示，去年房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)比較快主要是個(gè)人購(gòu)房貸款。“住房貸款在中國(guó)還會(huì)以相對(duì)較快的速度發(fā)展，但隨著政策調(diào)整，估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。”

    這句話被一些業(yè)內(nèi)人士理解為，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在政策調(diào)整下有所降溫，但就現(xiàn)階段而言，降溫幅度不會(huì)太大。

    另一個(gè)值得關(guān)注的趨勢(shì)是，樓市資金正在從熱點(diǎn)城市流向非熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)wind的統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚(yáng)州、湘潭、汕頭、三亞等城市的住宅成交量均大幅上漲，成為近期成交最為旺盛的區(qū)域。

    華泰證券表示，這些區(qū)域樓市升溫的邏輯在于，隨著一二線城市人口飽和，以及房?jī)r(jià)梯度不斷拉大，一二線城市的低端產(chǎn)業(yè)人口不斷外流，并成為三四線樓市的新增需求。從區(qū)域分布來(lái)看，熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域，以及中西部核心城市成為主要受益者。包括投資資金在內(nèi)的樓市資本，都涌向這一區(qū)域。

    多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于熱點(diǎn)城市調(diào)控政策沒(méi)有松綁的可能，因此就這些市場(chǎng)而言，短期內(nèi)并不會(huì)有資金回流的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)熱度也很難下降。

    這也決定了，樓市調(diào)控的范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大，力度也會(huì)有所加強(qiáng)。

    張大偉指出，由于部分區(qū)域內(nèi)的投資需求旺盛，未來(lái)全國(guó)限購(gòu)范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大，部分二三線城市將會(huì)增加限購(gòu)約束。從3月開(kāi)始，一二線城市將在限購(gòu)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)限價(jià)等其他政策力度。預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望在今年一季度趨于平穩(wěn)。

    他還表示，從兩會(huì)期間傳遞的信號(hào)來(lái)看，加快住房、土地供應(yīng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收制度建設(shè)，推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制等，也將是未來(lái)的政策重點(diǎn)。