調(diào)控需多管齊下 保障成房地產(chǎn)發(fā)展重點

    代表委員認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下，不能指望“一招制勝”。

    在經(jīng)歷新一輪調(diào)控后，2017年房地產(chǎn)走勢尤受市場關(guān)注。今年政府工作報告再次明確房地產(chǎn)居住屬性定位，指出堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

    目標(biāo) 保障“居者有其屋”

    事實上，除本次政府工作報告外，去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，今年2月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上，都提到堅持住房居住屬性定位。

    2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

    今年2月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議再次指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡。

    國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員張燕生表示，多次提居住屬性意在表達(dá)住房的保障意義，明確不動產(chǎn)作為投機(jī)和投資的金融屬性，應(yīng)該讓位于住房需求的商品屬性。

    國土資源部部長姜大明直言，此前房地產(chǎn)過度投資、投機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)失衡，房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，金融風(fēng)險增加，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的突出問題。必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機(jī)。針對房地產(chǎn)市場的短期波動，研究應(yīng)對之策，抑制房地產(chǎn)泡沫；更要從長遠(yuǎn)出發(fā)，構(gòu)建符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的土地基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

    銀監(jiān)會日前發(fā)布會也指出，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效推進(jìn)去庫存。銀監(jiān)會副主席王兆星表示，要采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制；對于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市，在信貸上也要給予考慮；對城市化過程中的剛性住房需求，應(yīng)該給予信貸支持。這樣既能促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，也能使銀行信貸資產(chǎn)更加安全。

    值得一提的是，2017年保障也將是房地產(chǎn)發(fā)展重點。政府工作報告提出，目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活。

    風(fēng)控 去“金融化”防“脫實向虛”

    “現(xiàn)在實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難，錢多進(jìn)入金融業(yè)。”全國政協(xié)委員、原中國石化集團(tuán)董事長傅成玉在政協(xié)開幕后的第一次分組討論上作出上述表述。他表示，70%的上市公司，利潤主要不是來自主業(yè)，現(xiàn)在要謹(jǐn)防中國經(jīng)濟(jì)走上產(chǎn)業(yè)空心化道路。

    對此，部分代表委員提出，金融業(yè)把更多的資金投向房地產(chǎn)。全國政協(xié)委員、工信部原部長李毅中表示，據(jù)央行去年公布的數(shù)據(jù)顯示，央行去年新增貸款12.65萬億，房地產(chǎn)貸款占44.8%，貸款余額總量106.6萬億，房地產(chǎn)占25.03%。根據(jù)李毅中在某些省份調(diào)研情況，工業(yè)占比只有17%到19%左右，甚至只有13%到14%。

    “貸款余額中房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工業(yè)，正是說明資金脫實向虛。”李毅中又用另一組數(shù)據(jù)印證這一現(xiàn)象：2015年5月份以來，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤連續(xù)6個月負(fù)增長。他提到，2015年4月份時，利潤增長尚有300多億，但是這其中90%以上是炒股、炒房、期貨、基金收益。因此一旦股市低迷，企業(yè)利潤就隨之下降了，這實際上就是企業(yè)資金脫實向虛的后果。李毅中認(rèn)為，企業(yè)資金不用于設(shè)備改造、技術(shù)更新，而是用于投機(jī)“掙快錢”，可以說是不務(wù)正業(yè)的做法，會導(dǎo)致企業(yè)資金流失，不利于企業(yè)發(fā)展。

    正因為此，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議提出，不能讓房地產(chǎn)過度成為投機(jī)產(chǎn)品。房企融資渠道也被明顯封鎖，包括資管計劃、發(fā)債融資、抵押銷售等紛紛受到限制。

    全國政協(xié)委員、央行副行長易綱就表示，央行會認(rèn)真防控金融風(fēng)險，且兩次強(qiáng)調(diào)不能讓有意無意產(chǎn)生風(fēng)險的機(jī)構(gòu)和主體占到便宜。而在房地產(chǎn)信貸政策方面，具體政策需等待，都會非常穩(wěn)妥。

    應(yīng)對 長短機(jī)制相輔相成

    值得注意的是，通過短期的行政手段可以抑制樓市短時間的過熱投機(jī)，但難長期有效。這也意味著，房地產(chǎn)調(diào)控將從短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。

    “房地產(chǎn)調(diào)控需要多管齊下，不可能‘一招制勝’。”全國政協(xié)委員、國土資源部財務(wù)司司長廖永林表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”是去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議才提出的，北京近期也加快了土地供應(yīng)的步伐，這些措施真正發(fā)揮作用需要一個過程，涉及很多因素，如金融、財稅等，涉及一系列制度改革，不能指望“一招制勝”。

    但廖永林指出，強(qiáng)化供需雙向調(diào)節(jié)，探索房地產(chǎn)多元供地機(jī)制，例如北京進(jìn)入后工業(yè)化階段，將第二產(chǎn)業(yè)用地騰出來，進(jìn)一步調(diào)整用途，用作住宅或是第三產(chǎn)業(yè)，盤活存量后將能滿足更多的需求。

    以北京為例，廖永林介紹，用地規(guī)模分總的建設(shè)用地規(guī)模和人均建設(shè)用地規(guī)模，北京現(xiàn)在建設(shè)用地規(guī)模2921平方公里，“十三五”規(guī)劃控制目標(biāo)為2800平方公里，如果北京人口控制在2300萬，人均建設(shè)用地就能達(dá)到123平方米，而國際標(biāo)準(zhǔn)是人均建設(shè)用地100平方米，北京人均用地規(guī)模并不少。

    除土地調(diào)控外，全國政協(xié)委員黃其森提議，要收緊房地產(chǎn)資金來源，“房地產(chǎn)資金主要有兩個來源，一是金融機(jī)構(gòu)信貸發(fā)放融資；二是銷售，銷售相當(dāng)一部分靠按揭貸款，如果這兩頭收緊了，肯定會對整個市場有影響。”

    房產(chǎn)稅的開征也是要點之一。全國人大代表張淑琴認(rèn)為，建立房產(chǎn)稅征管機(jī)制的關(guān)鍵在于摸清房產(chǎn)信息。“如何將分散在各部門的住房信息實現(xiàn)有效共享，消除信息孤島，摸清房產(chǎn)所有人信息，是征管機(jī)制需要面臨的嚴(yán)峻課題。”

    全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印認(rèn)為，應(yīng)建立長期的限價機(jī)制。“房地產(chǎn)調(diào)控最核心的是限價。”許家印說，建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，首先應(yīng)建立一個長期限價機(jī)制?，F(xiàn)階段地方調(diào)控限價、限購、限貸措施中，對房企最行之有效的就是限價，但限價期限需延長。因為在短期限價的背景下，房企認(rèn)為短時間后限價將會取消，進(jìn)而大量拿地推升拿地價格，隨后推漲房價，但如果限價期限為十年或二十年，房企對價格預(yù)期會明確改變，便不會選擇高價拿地。

    此外，許家印表示，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)關(guān)于完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格認(rèn)定，包括規(guī)劃、設(shè)計、配套、園林、設(shè)備，開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)的管理等。