社科院專家：新購學區(qū)房應率先開征房產(chǎn)稅

    近日，“北京小學學區(qū)房25萬”的消息引發(fā)廣泛關注。中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華在接受中國經(jīng)濟網(wǎng)記者采訪時表示，兒童入學資格（學籍）與是否購房變相掛鉤，是造成近來一線城市房價大漲的重要實際因素。賦以租房與購房者子女同等的入學權(quán)利，針對新購學區(qū)房率先開征房產(chǎn)稅，有利于發(fā)展住房租賃市場、降溫大城市樓市，促進公平與效率更有利于國家民族長遠發(fā)展。

    “學區(qū)房熱”推高一線城市房價

    2015年4季度以來，中國一線城市房價出現(xiàn)一波快速升溫。鄒琳華指出，

    嚴格的就近劃片入學造成的購房恐慌（并不局限于優(yōu)質(zhì)學區(qū)房）及瘋狂的學區(qū)房投機，則是本輪一線城市房價暴漲背后的重要實際驅(qū)動因素。

    “本輪一線城市房價暴漲，除了局部 ‘金融泡沫’，還可能有其更深層次的現(xiàn)實原因。在本輪房價上漲過程中，根據(jù)從北京、上海、南京等熱點城市獲取的購房樣本，發(fā)現(xiàn)多數(shù)購房者的背景并沒有任何特別之處，他們既非資本運作能人，更不是金融地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，而只是中等收入的平常家庭而已。而他們購房的動機也不是為了投機炒房，而是為了孩子當前或未來上學需要。” 鄒琳華說。

    鄒琳華分析稱，房價數(shù)據(jù)也印證了關于購房入學推高一線城市房價的論斷。2016年9月，北京市單價最高的30單二手住房交易，基本上都發(fā)生在西城區(qū)的“老破小”小區(qū)中，住房條件非常差，對房價的支撐主要來源于房屋產(chǎn)權(quán)人對優(yōu)質(zhì)學校入學資格的壟斷性占有。

    “相比“老破小”學區(qū)房瘋狂投機炒作，更為瘋狂和奇葩的是針對學區(qū)地下室的投機。絕大多數(shù)地下室終年陰暗不通風，無手機信號，并不具備正常的居住條件。但由于部分地下室可以落戶入學，形成“學區(qū)地下室”，從而使其產(chǎn)生了遠高于其使用價值的價格。”鄒琳華說。

    入學資格與購房變相掛鉤引發(fā)學區(qū)房搶購

    入學資格與購房變相掛鉤，租房者子女面臨入學困難。鄒琳華通過深入調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，嚴格就近劃片入學政策實施后，多數(shù)城市的兒童入學條件，無論是“單校劃片”還是“多校劃片”，都變相指向自有產(chǎn)權(quán)住房。而租房者并不能算是片區(qū)的一員，子女極可能無法在當?shù)厝雽W。即使運氣好得以入學，也只能按本區(qū)縣教委指定進入最差的學校就讀。

    以北京市西城區(qū)新公布2016年小學入學條件的為例，三類無房戶子女都可能無法入學：一是集體戶籍無房戶，如果未獲公房配租，僅租住私人住房，子女將無法在當?shù)厝雽W；二是具有其他區(qū)縣戶籍，但在該區(qū)工作和實際租房居?。o自有產(chǎn)權(quán)住房）的家庭，子女將無法在就業(yè)和實際居住地入學；三是外地戶籍租房居住者，需要辦齊苛刻的五證（實際需要提供的證明可能多達28個以上），否則也將無法入學。

    但另一方面，如果在片區(qū)購買了自有產(chǎn)權(quán)住房，則這些子女入學難題大都能迎刃而解。前兩類無法入學的家庭現(xiàn)在可以優(yōu)先入學，第三類外地戶籍家庭除了在北京等特大城市，購房后也可順利落戶入學。在有些學校，還將購房入戶的年限與入學資格相掛鉤。要順利入學，父母不僅要買房，而且要提前盡早搶房，最好孩子一出生或未出生之前就把房子買好，否則一切都可能來不及了。

    鄒琳華據(jù)此推斷，如果現(xiàn)有的兒童入學條件不發(fā)生變化，一線城市房價在經(jīng)歷了本輪猛漲后，即使出現(xiàn)短期調(diào)整，其長期上漲趨勢也不會有所改變。

    新購學區(qū)住房可率先開征房產(chǎn)稅

    在就近入學的條件下，優(yōu)質(zhì)學區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源不再具有公共產(chǎn)品的標準特征。學位為學區(qū)內(nèi)的居民所壟斷性占有，其他居民無法享用。鄒琳華說，高昂的學區(qū)房價也表明，優(yōu)質(zhì)公共基礎教育終將淪為富人的專利。雖然優(yōu)質(zhì)的公共教育資源已經(jīng)淪為少部分私人的專屬資源，但從供給端看，這些優(yōu)質(zhì)的公共教育資源的辦學成本仍然由全體居民承擔，住在優(yōu)質(zhì)學區(qū)中的富人并沒有為此多出一分錢，政府和學校也并未從學區(qū)房的壟斷性高價收益得到任何好處，這顯然是不公平的。

    鄒琳華認為，應盡快糾正現(xiàn)有兒童入學政策的偏差，明確賦予租房家庭與購房家庭子女同等的入學權(quán)利。租購房同權(quán)有利于促使特大城市房價回歸理性，避免非理性搶房運動及購房恐慌的形成。

    鄒琳華表示，從公平的社會原則和成本收益對等的經(jīng)濟原則出發(fā)，優(yōu)質(zhì)公共基礎教育所產(chǎn)生的高于平均水平的辦學成本應由學區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同承擔，這也是國際普遍通行的公共籌資經(jīng)驗。在公共基礎教育水平客觀上存在較大差別的條件下，可對學區(qū)房率先開征房產(chǎn)稅，并將其中一定比例用于學區(qū)辦學，從而實現(xiàn)公共基礎教育投入與產(chǎn)出（質(zhì)量）的良性循環(huán)?？紤]到住房產(chǎn)權(quán)的歷史延續(xù)性、政策的可操作性及抑制學區(qū)房投機的政策目標，對優(yōu)質(zhì)學區(qū)房開征房產(chǎn)稅，應主要針對于新購學區(qū)住房。

    “如果設計合理，對新購學區(qū)房的征稅有望實現(xiàn)多方共贏，這也可以作為推進房產(chǎn)稅改革的一個突破點。” 鄒琳華說。