土地市場：分類調(diào)控中供需壓力漸緩

    國土資源部部長姜大明今年初在全國國土資源工作會議上表示，今年將對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

    住宅市場和土地市場的聯(lián)動作用一直密不可分。業(yè)內(nèi)專家分析指出，從供給側(cè)改革的思路出發(fā)，只有從源頭上解決土地市場的供需失衡，才能進(jìn)一步調(diào)節(jié)住宅市場的供需關(guān)系，通過抑制地價達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。

    土地供給側(cè)改革措施不斷

    “在土地利用方面，用地標(biāo)準(zhǔn)、用地結(jié)構(gòu)、用地布局是‘十三五’期間重點要考慮和著力的內(nèi)容。”國家土地副總督察、國土資源部總規(guī)劃師嚴(yán)之堯指出，國土部將根據(jù)“十三五”規(guī)劃和五大發(fā)展理念，在嚴(yán)格用地標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和布局三方面重點施策。

    2016年2月，國土資源部鎖定年度工作要點。其中包括：全力保障穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)，加快土地利用年度計劃下達(dá)，保障國家重大工程項目用地，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)，完善促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的國土資源政策，進(jìn)一步規(guī)范土地儲備工作等。

    2016年3月，姜大明在回應(yīng)社會關(guān)切的房地產(chǎn)調(diào)控、人地錢掛鉤、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等問題時表示。國土部將采取有保有壓、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控等政策措施，合理增加不同城市的土地供應(yīng)面積。

    2016年6月，由于當(dāng)年上半年一二線土地市場高價地頻出，國土部重申“異常交易地塊”的備案制度。具體為，要求各地加強地價動態(tài)監(jiān)測，及時掌握地價異常變動，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地及時上報。還要求地方國土部門分析異常地塊高價原因，對出現(xiàn)異常高價地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。

    2016年10月，國土部會同國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)指導(dǎo)意見，對“十三五”內(nèi)單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降20%的目標(biāo)要求分解到各省（區(qū)、市）。該意見提出，“十三五”時期國土資源管理部門和發(fā)展改革部門從總量管控、盤活存量、市場化配置、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等七個方面實現(xiàn)監(jiān)管。同時要求，各地盡快將本地區(qū)的下降目標(biāo)分解到各市、縣，并確定五年下降目標(biāo)底線和年度下降目標(biāo)底線，實行雙底線管控。

    同月，國土部、發(fā)改委、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》。意見要求，到2018年基本建立人地掛鉤機制，形成部門聯(lián)動、上下銜接、有利于促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的建設(shè)用地供應(yīng)制度；到2020年，全面建立科學(xué)合理的人地掛鉤機制政策體系。

    2016年11月，國土部針對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用發(fā)布指導(dǎo)性激勵政策。針對當(dāng)前普遍存在城鎮(zhèn)外延式擴張與存量土地低效利用狀況并存的情況，著重從五個方面提出針對城鎮(zhèn)低效用地的再開發(fā)鼓勵措施。分別是：鼓勵原國有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開發(fā)；積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開發(fā)；鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)；鼓勵集中成片開發(fā)；加強公共設(shè)施和民生項目建設(shè)等。

    2017年初，國土部表示將加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性土地制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。“既要針對房地產(chǎn)市場的短期波動，研究應(yīng)對之策，抑制房地產(chǎn)泡沫；更要從長遠(yuǎn)出發(fā)，構(gòu)建符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的土地基礎(chǔ)性制度和長效機制。”姜大明說，“必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機”。

    房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整拿地策略

    由于住宅類土地的稀缺性，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸習(xí)慣了以聯(lián)合體的方式獲取土地儲備。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“一地難求”是各大房企普遍面臨的現(xiàn)象，為了避免彼此之間的非理性競爭，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)可以避免多輸。

    “去年一年，我們公司參與了多宗地塊的競拍，但是最終一塊地也沒拿到。”北京一家房地產(chǎn)企業(yè)市場拓展部的員工羅錚告訴記者，“沒有辦法，輪不到我們，別的企業(yè)競價上來以后，我們的成本就沒法控制了。”

    羅錚所在的部門有一個苛刻的要求，每當(dāng)北京土地市場有經(jīng)營性用地掛出，主管領(lǐng)導(dǎo)都要求部門員工預(yù)測出可能參與競價的其他開發(fā)企業(yè)、未來地塊出讓的價格以及地塊的最終競得者。他告訴記者，2016年北京市場推出的宅地，分別落入萬科、龍湖、保利等在北京市場深耕多年的“拿地大戶”手中。

    一年前，羅錚從南方一所城市畢業(yè)后應(yīng)聘到這家房地產(chǎn)企業(yè)，他們部門主要工作就是監(jiān)測分析土地市場的行情、周邊開發(fā)企業(yè)的買地動作以及為公司購入土地儲備。在過去的一年里，羅錚參加了北京國土局的每一場土地拍賣，現(xiàn)場統(tǒng)計拿地企業(yè)的每一次報價，并計算土地成本以及未來的利潤空間。

    最近一次是2月16日，北京出讓房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩宗經(jīng)營性地塊，這是春節(jié)后北京土地市場的首場拍賣會。兩宗地塊吸引了中海、保利、龍湖、遠(yuǎn)洋、萬科等八家房企。最終，分別被“中海、首開、保利、龍湖聯(lián)合體”和“金地、旭輝聯(lián)合體”競得。

    1月19日，北京市推出房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地，并吸引了包括遠(yuǎn)洋、愗源、富力、萬科等20余家房企及聯(lián)合體參與競拍。其中，門頭溝潭柘寺地塊被遠(yuǎn)洋、龍湖、保利等五家房企聯(lián)合體以63.3億元競得。

    “拿地難的不光是我們這樣的公司，有很多體量、資金、實力比我公司強的企業(yè)往年布局偏重于二線城市和三四線城市，現(xiàn)在想回過頭來到一線城市開發(fā)一些標(biāo)志性產(chǎn)品，也拿不到地。”羅錚說。

    對此，各家開發(fā)商也在相應(yīng)調(diào)整收儲策略。在羅錚看來，土地市場的競爭方向，讓開發(fā)企業(yè)在融資、開發(fā)能力、運營能力各方面都面臨考驗。以北京土地市場為例，從幾年前的“價高者得”，到后來的競配建、競自持面積，當(dāng)前的土地出讓方式和條件已經(jīng)非常嚴(yán)格。

    “所以，才會出現(xiàn)五家以上的開發(fā)企業(yè)組成超級聯(lián)合體合作拍地。甚至在競自持面積環(huán)節(jié)時有企業(yè)愿意100%持有，這意味著未來這種地塊包括住宅及商業(yè)部分將由競得的開發(fā)商全部自持，可以緩解租賃市場價格。”羅錚說，“從土地市場的供應(yīng)趨勢來看，以后這樣的情況還會經(jīng)常出現(xiàn)。”

    供需調(diào)整下高價地減少

    2017春節(jié)前后隨著地方樓市調(diào)控政策的持續(xù)落地，各地針對土地市場的政策呈現(xiàn)收緊之勢。在此背景下，2016年火爆的土地市場明顯降溫，一二線城市普遍告別此前的“高溢價率”，進(jìn)入低價模式。

    “從2017年以來全國的土地市場來看，除部分熱點城市熱點地塊外，高溢價率地塊比例與數(shù)量均有所減少。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這和地方政府陸續(xù)出臺的調(diào)控政策密不可分。

    據(jù)悉，截至目前，已經(jīng)有接近30個城市出臺了各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控，這使得非熱點屬性的土地出現(xiàn)了明顯的降溫，土地市場也相應(yīng)出現(xiàn)非常明顯的分化。例如，天津等城市最近出臺政策，土地報價達(dá)到最高限價時競報“自持面積”；南京等城市也在土地拍賣中設(shè)置了最高限價。“在這種情況下，熱點城市土地的溢價率均出現(xiàn)明顯降低。”張大偉說。

    2月21日，上海金山區(qū)迎來三宗住宅用地出讓，地塊分別位于楓涇鎮(zhèn)、金山新城以及工業(yè)區(qū)。三宗地塊以33.9億元的總成交價被北京建工、上海建工以及華紡和城地產(chǎn)分別競得。值得一提的是，除金山新城地塊有七家開發(fā)商競價之外，其他地塊均只有一家開發(fā)企業(yè)競價，最終金山新城以低溢價，其余兩宗地塊則以底價成交。

    “大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。除少數(shù)熱點城市外，整體土地溢價率有所平穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京、上海等一線城市最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價率，“這體現(xiàn)了嚴(yán)格調(diào)控政策下，土地市場也開始明顯降溫”。

    2月中旬，國土部部署完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點工作，全面啟動試點工作。國土部副部長王廣華表示，完善土地二級市場是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，目標(biāo)是以建立起產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場，著力完善土地二級市場規(guī)則、健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地二級市場的完善建立，以及地方上有保有壓的差異化供地策略，都有望在未來幾年緩解土地供需矛盾所產(chǎn)生的壓力。另一方面，全國土地市場高價地普遍減少，也使得地價逐漸回歸合理，從土地市場源頭抑制房價的上漲動力。