房企拼搶長三角：11個城市賣地收入已超過百億

    在過去一周，各地陸續(xù)迎來了雞年的首場土地拍賣，而長三角市場的活躍度明顯高于其他地區(qū)。

    2月14日，南京春節(jié)后首場土拍，7幅地塊全部成交，其中5幅因觸及最高限價需搖號確定競得人；2月15日，蘇州2天推14塊地，吸引了40余家房企競拍；2月17日及2月21日，上海先后進行了兩次備受關(guān)注的土拍。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年截至2月20日，30大房企拿地總金額超過2331.9億元，調(diào)控背景下熱點城市的土地市場依然火爆。

    截至目前，11個城市賣地收入已超過百億，包括：武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州、杭州、上海、溫州、北京、深圳、廣州，其中7個是長三角城市。

    綜合多家機構(gòu)提供的土地監(jiān)測投資數(shù)據(jù)，今年以來，房企投資向民間流動性更為活躍的長三角城市傾斜的趨勢進一步加強。調(diào)控背景下，諸多品牌房企在長三角打響了一場土地爭奪戰(zhàn)。

    克而瑞華東區(qū)總經(jīng)理劉晨光對經(jīng)濟觀察報記者表示，房企將投資向長三角區(qū)域傾斜的現(xiàn)象，自2015年開始大量出現(xiàn)，2016年這一現(xiàn)象蔚然成風，今年這一趨勢還會不斷延續(xù)：“對于房企而言，長三角市場始終有著不可替代的絕對吸引力。”

    熱鬧的土拍

    經(jīng)歷了2016年的銷售“大年”，今年房企補充土地的積極性依然較高。在何處拿地，就成了戰(zhàn)略重心所在。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月全國土地市場有所降溫，超過10億的成交地塊中溢價率超過100%的只有17宗，但其中就有10宗在長三角市場，包括合肥、杭州等地。

    進入到2月中旬，各地陸續(xù)開始了雞年的首場土拍。

    2月14日，南京的首場土拍，共有7幅地塊參與網(wǎng)上競拍，總起始價183.7億元，成交總價268.7億元，溢價85億元。其中，5幅地塊因觸及最高限價，在次日下午通過搖號確定了競得人。

    南京的這次土拍看點頗多。被招商以98.1億元拿下的中華門G98地塊，實際出讓面積為地上19.9萬平方米、地下12.1萬平方米，綜合容積率1.09，未來將建成低密度建筑，是真正的“黃金寶地”。最終，歷經(jīng)395輪報價，拍賣輪次創(chuàng)下新高，價格也創(chuàng)下南京歷年來地塊拍賣總價之最。

    中國金茂拿下了位于河西南的G97地塊，這幅出讓起始價高達72.6億元的土地，按照規(guī)劃，將要被建成一座超500米的超高層建筑，成為南京新地標。經(jīng)過9輪出價，中國金茂以73.4億元將該地塊收入囊中。

    一位圍觀了土拍的南京資深地產(chǎn)人認為，此次土拍依然表現(xiàn)了房企對南京土地市場的“饑渴”：“目前開發(fā)商在南京拿地全靠運氣，搶地的也都是老面孔。很多房企投資部的人和我交流過，一手市場太難搶，都在四處找二手地塊，基本上他們都希望能在南京這樣的市場多儲存一些項目。”

    2月16日，蘇州今年首場土拍也落下帷幕。此次土拍吸引了包括中國金茂、龍湖、中海、正榮在內(nèi)的近40家房企，最終出讓的14幅地塊共拍出人民幣178.77億元。

    2月17日，上海雞年的首場土拍只經(jīng)過了短暫的45分鐘就宣告結(jié)束，三幅臨港新城地塊被綠地、萬科、碧桂園摘走，溢價率分別是0.85%、1.76%、0.41%。雖然溢價率得到了控制，但三塊地的起始樓面價為每平方米21000元，而在1年半前，臨港新城出讓地塊的起始樓面價僅約為每平方米6500元左右，這意味著不到2年的時間內(nèi)，當?shù)仄鹗紭敲鎯r翻了3倍。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，類似長三角這樣的區(qū)域，“去年大部分企業(yè)庫存去化明顯，這種情況下，房企對熱點區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然會拼搶激烈。”

    房企的轉(zhuǎn)移

    億翰智庫研究中心重點監(jiān)測了前十大房企在重點城市的土地投資，數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來，前十大房企將投資向長三角領(lǐng)域傾斜的趨勢十分明顯。

    該監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，萬科2016年上半年在環(huán)渤海拿地879.5萬平方米、下半年至今拿了220.5萬平方米；在長三角，去年上半年拿地158.5萬平方米，下半年至今增長至226.5萬平方米。而到了一月份，萬科新增約120.6萬平方米土儲，其中長三角地區(qū)新增83.1萬平方米，占比高達69%。

    保利地產(chǎn) 近期同樣加大了在長三角的土地投資，2016年10-12月期間，保利在長三角0投資，進入1月份，土地投資迅速增長至30.6萬平方米；綠城2016年7-11月期間在長三角0投資，去年12月份和今年1月份，在長三角分別新增土地儲備4.5萬平方米和12.3萬平方米，占集團總新增土儲為100%和40%。

    加速布局長三角最為突出的前十大房企是碧桂園。上述監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至今，碧桂園拿下了2514.6萬平方米的土地，其中長三角新增894.5萬平方米，高于其大本營珠三角的885.7萬平方米，穩(wěn)居區(qū)域投資第一。1月份截至2月8日，碧桂園在長三角區(qū)域投資了85萬平方米，占1月土儲的62%；

    碧桂園在長三角的打法是搶占長三角區(qū)域的環(huán)上海市場。目前，碧桂園在華東已設立5個區(qū)域公司，包括上海區(qū)域、滬蘇區(qū)域、江蘇區(qū)域，滬浙和浙江區(qū)域公司。以滬蘇區(qū)域為例，旗下項目已經(jīng)超60個，其中以上海為目標市場的項目就有10個，2016年來，該區(qū)域公司在上海、江蘇市場的土地投資數(shù)量和投資額均呈翻倍式增長。“上海、‘環(huán)上海’市場的蛋糕很大，很有誘惑力，自然競爭激烈。同樣，在經(jīng)過2016年快速發(fā)展后，如蘇州、無錫等上海周邊城市，昆山、太倉等‘環(huán)上海’三四線城市也都成為上海市場外溢的熱點。2017年碧桂園將以上海為中心，繼續(xù)深化‘環(huán)上海’城市的布局和發(fā)展，會積極關(guān)注蘇州、無錫、南通等長三角潛力城市。”碧桂園集團副總裁、滬蘇區(qū)域總裁謝金雄對經(jīng)濟觀察報記者表示。“接下來上海只要有土地，無論是中心區(qū)域還是郊區(qū)，只要經(jīng)濟賬算得過來我們都會考慮。”謝金雄進一步表示，進入上海這樣的長三角典型城市成本很高，碧桂園在拓展上海時會嘗試通過招拍掛、舊改、聯(lián)合開發(fā)等多種方式獲取土地。

    除了前十大房企，一些正處在高速增長期的成長型房企也在積極關(guān)注長三角市場。

    2016年初將總部搬遷到上海的中梁集團，目前投資區(qū)域以浙江、江蘇為主，兼顧安徽、江西等區(qū)域，2016年銷售額為336.8億元，躋身全國房企TOP40。中梁集團投資發(fā)展中心總經(jīng)理李和栗對經(jīng)濟觀察報記者表示，目前公司旗下項目主要集中在長三角地區(qū)，是相對封閉、基本面良好的市場，受周期波動較小，2017年公司依然會重點關(guān)注長三角三四線城市的土地投資。

    長三角貢獻最大

    對于蜂擁而至的房企而言，長三角的吸引力有哪些？

    劉晨光認為，這體現(xiàn)在三個方面：一是城市人口超預期地增長；第二是目前這些城市之間的競爭相對良好；第三，過去幾年長三角城市的庫存水平極速下降。

    在劉晨光看來，目前重倉押注長三角的開發(fā)商多來自于中部、西南和福建區(qū)域，這些企業(yè)出于調(diào)倉的需求，不惜在長三角市場大手筆拿地；此外，在長三角區(qū)域已有項目的開發(fā)商依然在持續(xù)加倉。“長三角地區(qū)有人口、有需求、剛需基礎(chǔ)大，對郊區(qū)物業(yè)有需求；從經(jīng)濟發(fā)展角度看，改善需求比例高，能接受高溢價率的改善產(chǎn)品。所以房企在這些城市，無論是在郊區(qū)還是核心區(qū)，拿地都很積極。”張大偉進一步分析說。

    整體上而言，受益于市場基本面的良好，長三角區(qū)域確實逐漸成為各大房企業(yè)績貢獻的最主要區(qū)域。

    2016年，碧桂園江蘇區(qū)域銷售額367億元，滬蘇區(qū)域銷售額308億，分別占據(jù)了碧桂園集團各區(qū)域公司銷售前兩名的位置；萬科2016年超過3000億的銷售中，上海大區(qū)完成了1200億的銷售額； 新城控股 今年首次提出了沖刺千億元的目標，重倉押注在長三角，這一區(qū)域貢獻率或在6成以上。

    龍湖2016年累計實現(xiàn)簽約金額881.4億元，長三角區(qū)域業(yè)績貢獻最大，累計簽約金額325.1億元，同比增長63.3%，占全集團總簽約金額的36.9%。其中，上海龍湖全年銷售業(yè)績?yōu)?4.71億元，杭州龍湖銷售業(yè)績超90億元，進入市場前五；蘇州獅山原著項目、南京春江酈城項目分別錄得近40億元、超50億元簽約金額。

    當然，房企將投資向長三角市場傾斜有一定的客觀原因——目前相對于環(huán)渤海和珠三角市場，長三角的供地力度明顯更大。“賣地多的城市現(xiàn)在看基本都集中在長三角，所以一定程度上顯得大家都去長三角拿地了。如果北京賣地，肯定也會多。”張大偉提醒說。