專家：在調(diào)控的同時解決樓市結(jié)構(gòu)性問題

    國家統(tǒng)計局2月22日發(fā)布了1月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀中指出，從環(huán)比看，一二線城市房價漲幅進(jìn)一步回落。初步測算，1月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比繼續(xù)持平；二線城市新建商品住宅價格微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點；三線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

    應(yīng)當(dāng)說，基本止?jié)q這個結(jié)果是在嚴(yán)厲的調(diào)控政策實施后取得的。因此，在短期內(nèi)看，止?jié)q可能只是政策強(qiáng)壓下的一種反應(yīng)，而不是代表整個市場的轉(zhuǎn)向。比如今年一月居民部門新增中長期貸款高達(dá)6293億元，在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，房貸還能創(chuàng)下如此高的紀(jì)錄，說明市場情緒依然洶涌。

    考慮到中國樓市的區(qū)域性特征，因城施策的調(diào)控政策是合理的。但是，關(guān)鍵是要讓北上廣深等一線城市樓市企穩(wěn)，因為這些被視為具有稀缺資源且聚集大量財富與人才的城市，上漲的動力很強(qiáng)；而一旦這些城市開始上漲，就會在短時間對其他二三線城市形成“示范效應(yīng)”。

    熱點城市都實施了比較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但其他一些與房地產(chǎn)相關(guān)的政策卻可能不利于樓市的長期穩(wěn)定。比如北京剛剛通過的《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，今年全市計劃供地3900公頃，相比去年計劃減少了200公頃，其中住宅用地僅為610公頃，相比去年1200公頃的住宅用地面積，減少了近一半。而2015年、2016年北京市住宅用地供應(yīng)已經(jīng)是較大幅度的負(fù)增長。以往的經(jīng)驗表明，土地供應(yīng)計劃減少可能會在市場上制造住房供給減少的預(yù)期，從而推動樓價上漲。

    上海在暫停百余個商住項目的銷售之后，又對“類住宅” 項目進(jìn)行拆除裝修、修改圖紙、變更設(shè)計等整改處理，經(jīng)過整改后，項目將完全失去居住功能。關(guān)于商住項目的爭議比較多，上海進(jìn)行整改是合理的。但商住房能夠滿足一部分居住需求，商住房減少可能意味著對住宅的需求會增加。這些轉(zhuǎn)移過來的需求可能對市場形成上漲壓力。

    另一方面，調(diào)控政策從信貸下手，多個城市的銀行減少了首套房的利率優(yōu)惠，很多城市出臺了更為嚴(yán)格的限購措施。這種抑制需求的做法在過去樓市調(diào)控中常見，但是形成的后果是，它會積累更多的潛在需求。一旦遭到抑制的需求在調(diào)控政策取消后釋放出來，就可能構(gòu)成推動房價大幅上漲的力量。要滿足現(xiàn)實的與潛在的住房需求增長，有效的辦法是增加供給。但目前來看，一線城市并沒有采取增加供給策略。

    另外一個可能刺激樓市上漲的因素正在聚集，那就是通脹。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份，CPI同比上漲2.5%，PPI同比上漲6.9%。而目前中國金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率只有1.5%。PPI大漲意味著制造業(yè)的長期真實利率大幅下滑，這會刺激企業(yè)借款投資；居民也會擔(dān)憂存款縮水而繼續(xù)尋找適宜投資的資產(chǎn)，而樓市早就成為中國人儲蓄保值增值的投資首選。此外，由于真實利率的大幅下降，積極財政政策推動基建復(fù)蘇，再加上供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，以及美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢頭得到穩(wěn)固，今年中國經(jīng)濟(jì)增長可能比預(yù)期的要好，而這也必然會對樓市構(gòu)成上漲的壓力。

    由于大城市減少土地供應(yīng)而造成供給的不足，房價可能面臨上漲的長期壓力。而高房價最終會傳導(dǎo)至租金、人工成本，從而推動通脹。通脹又會反過來刺激人們購買住房以避免儲蓄貶值。這是一個惡性循環(huán)。因此，政府部門應(yīng)該抑制住房價格進(jìn)一步升高，造成經(jīng)濟(jì)成本大幅上漲，削弱中國經(jīng)濟(jì)增長的效率與競爭力。目前看，多數(shù)城市的房地產(chǎn)政策仍然是以維穩(wěn)為目標(biāo)，沒有從根本上解決市場存在的結(jié)構(gòu)性問題，這不利于抑制資產(chǎn)泡沫，更不利于防止金融風(fēng)險。因此，在各地實施嚴(yán)厲的調(diào)控措施的同時，還應(yīng)該著手解決結(jié)構(gòu)性的問題，使房地產(chǎn)市場的供需增長更加均衡。