北京二套房“組合貸”上限縮至25年

    買二套房商業(yè)貸款年限縮短，能不能用商業(yè)貸款加上公積金貸款的“組合貸”方式來延長貸款年限？2月8日起，北京各銀行陸續(xù)對二套房商貸設(shè)置年限限制后，不少購房人轉(zhuǎn)而想到了“組合貸”。據(jù)記者了解，目前針對二套房“組合貸”的貸款年限也調(diào)整至最長25年。

    名下有一套房的侯先生，是為了孩子上學(xué)而選擇再置業(yè)，看中了東城區(qū)的一套二手學(xué)區(qū)房。“你也知道，學(xué)區(qū)房的價(jià)格不低，大面積的戶型實(shí)在夠不著。”思來想去，侯先生決定留下現(xiàn)在這套二居室居住，買套50平方米的一居留作兒子上學(xué)的“指標(biāo)”。需要申請商業(yè)貸款的侯先生，原先是想申請30年的最長年限，320萬元的貸款總額，每月月供已達(dá)17000元。經(jīng)中介機(jī)構(gòu)介紹后，他才發(fā)現(xiàn)，最近銀行已經(jīng)調(diào)整了二套房貸的貸款年限，最長不得超過25年，月供也得跟著提高到近20000元。為緩解壓力，侯先生想到了“組合貸”，即120萬元申請公積金貸款，剩下的200萬元申請商業(yè)貸款，“如果貸款30年的話，每月月供就還能維持在接近17000元的水平。”

    來自個(gè)貸機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”的監(jiān)測顯示，2月上旬，“組合貸”的需求量相比春節(jié)前有明顯提高，環(huán)比上月上漲了15%左右，而“組合貸”的需求主體人群為二次置業(yè)人群。 “在純商業(yè)貸款年限縮短的情況下，‘組合貸’確實(shí)可以節(jié)省一部分利息。”“偉嘉安捷”分析師吳昊給記者算了一筆賬，以貸款200萬元為例，購房人如果使用純商業(yè)貸款，25年后總利息約為164.5萬元，而使用“組合貸”的總利息約為139.8萬元，比純商業(yè)貸款節(jié)省了約24萬元。在月供方面，組合貸款也比純商業(yè)貸款每月少還823.04元。年初，由于銀行整體貸款的辦理速度有所提升，“組合貸”的最快辦理周期在二個(gè)月左右。

    不過，需要提醒購房人注意的是，按照規(guī)定，“組合貸”的貸款年限以兩者最短為標(biāo)準(zhǔn)，因此在商業(yè)貸款年限調(diào)整后，“組合貸”的最長貸款年限也相應(yīng)調(diào)整為25年。吳昊解釋，影響購房貸款年限的主要因素有三個(gè)：購房人的還款能力 、所購二手房的房齡和貸款人自身的年齡。

    具體說，從還款能力看，銀行在發(fā)放貸款時(shí)會對借款人及其家庭的收入水平進(jìn)行評估，銀行要求的月供水平不超過家庭月收入的50%。所以，在貸款年限縮短的前提下，購房人可以夫妻雙方共同申請房貸，將還款能力好的一方設(shè)為“主貸”，用兩個(gè)人的流水提高還款的能力。房屋房齡上，購買二手房的人在申請貸款時(shí)，銀行會根據(jù)房屋剩余產(chǎn)權(quán)綜合計(jì)算貸款年限，盡管每家銀行的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都不同，但原則是房齡越短的貸款年限也就越長。另外，借款人的年齡也是非常重要的審核因素。一般而言，申請商業(yè)貸款時(shí)銀行要求購房人的年齡加上貸款期限不得超過65年，因此購房人年齡越小，可以申請的貸款期限也就相對越長。