禁地七年別墅供應不降反增 開發(fā)商透露"潛規(guī)則"

     一排排別墅比肩而立，中間架設裝飾性橫梁加以連接，這種介于聯(lián)排和獨棟之間的別墅產(chǎn)品在低密度住宅用地的規(guī)劃中正日趨流行。“以聯(lián)排名義報批，以獨棟產(chǎn)品營銷，現(xiàn)在很多項目都這么操作。”北京南郊一別墅項目的開發(fā)商對中國證券報記者解釋。

    2009年，一線城市豪宅市場異?；鸨沟梅康禺a(chǎn)商在運作市郊低密度項目時，熱衷于向別墅“靠近”。一方面在項目容積率上“做手腳”，另一方面在產(chǎn)品規(guī)劃上“謀變通”，從而巧妙地“繞”開政策紅燈。

    因此，在別墅用地禁令下達近七年后，北京、上海等全國主要城市的別墅項目并沒漸趨“絕跡”，相反，獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等各種類型的別墅層出不窮。2009年，北京、上海別墅的供應量、成交量、成交價三項指標同時創(chuàng)下了歷史新高。

    量價齊升刺激

    2月5日，和記黃埔旗下位于上海的四季雅苑開盤。46棟獨立別墅迅速被搶購一空，最高單價達15萬元/平方米。無獨有偶，2010年1月，北京的“龍湖·香醍溪岸”和富力丹麥小鎮(zhèn)也維持很高的銷售率。在樓市受調控大幅降溫的情況下，別墅市場依然“供銷兩旺”。

    多家權威機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2009年，北京、上海別墅的成交量和成交價均創(chuàng)歷史新高。而近幾年的別墅供應也持續(xù)放量，并在2009年達到歷史頂峰。

    中國不動產(chǎn)研究中心報告顯示，2009年，北京別墅市場銷售5634套，銷售面積達190.91萬平米，銷售總金額達331.79億元，均創(chuàng)歷史新高。在銷售帶動下，別墅新增供應逐月上升，10月份供應量達到頂峰。去年全年，北京別墅新增預售套數(shù)為3392套，預售面積為123.03萬平方米。別墅市場供求比為1∶1.55，供不應求態(tài)勢明顯。

    易居中國報告也顯示，2009年，上海別墅新增供應10995棟257.28萬平方米，一手別墅的成交量達到13733棟、325.7萬平方米，同比分別增長14.3%、116.6%，達到歷史最高值。所成交的別墅平均價格為21164元/平方米，比2008年歷史最高水平19643元/平方米還高出7.7%。

    在量價齊升的刺激下，別墅開發(fā)掀起高潮，尤其是獨棟別墅。在北京，2009年獨棟別墅預售量達1632套，占總量48.11%。去年下半年，獨棟別墅的供應量加速釋放，僅8月份預售量就達到了551套，接近去年上半年獨棟別墅總預售量558套。而雙拼、聯(lián)排和疊拼等非獨棟產(chǎn)品全年新增預售套數(shù)也達到1760套，占總供應套數(shù)的51.89%。

    其實，從2003年開始，國家開始提出停止別墅用地供應，隨后各地對別墅用地（容積率不大于0.35）的審批逐年嚴格，特別是從2006年起，全面停止別墅類用地的供應。但是，主要城市別墅供應卻不降反增。中國證券報記者從易居中國報告中看到，2005-2009年，上海拿到預售許可證的別墅供應量分別達是126.8萬平方米、226.3萬平方米、183.9萬平方米、225.2萬平方米和257.3萬平方米，總體呈不斷增長態(tài)勢。

    大打政策“擦邊球”

    針對政策禁令下別墅新增供應量卻不降反升的現(xiàn)象，業(yè)內專家分析，這主要源于地產(chǎn)商打政策“擦邊球”，繞開政策紅燈開發(fā)別墅。而地產(chǎn)商的慣用手法，一是“高低搭配”做容積率，二是在產(chǎn)品設計上規(guī)避獨棟概念。

    早在2003年2月，國土資源部便出臺緊急通知，要求清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調控。其中首次提出“停止別墅類用地的土地供應。過量供應的地方，要認真進行清理。”

    2006年5月31日，國土資源部下發(fā)《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》。再次重申，從即日起，全國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。

    2008年1月，國務院下發(fā)《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數(shù)和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書”。

    不過，房產(chǎn)界人士透露，別墅用地一直“禁而不止”。其中依靠高、低容積率住宅產(chǎn)品的互相搭配，已經(jīng)成了地產(chǎn)圈內眾所周知的秘密。

    “實際上，為提高土地利用率，容積率過低的別墅項目已經(jīng)被叫停過，因此，我們開發(fā)別墅，往往采取變通的方法。”浙江一位開發(fā)商坦言。

    一方面，開發(fā)商不想觸碰政策的紅線，不能建造純粹的別墅項目，另一方面，別墅的需求旺盛，開發(fā)商不愿意輕易放棄高額回報的機會。在此情況下，不少開發(fā)商將政策的“擦邊球”打到極致，容積率的算術法做到最“精”。

    “一些開發(fā)商將大型地塊中拿出部分用地作別墅。”有業(yè)內人士指出。中國證券報記者在上海西郊一樓盤知雅匯了解到，該樓盤建筑面積近34萬平方米，容積率高達1.49。但是開發(fā)商將其中的北面地塊用來造高層建筑，容積率很高，南面用來建成了容積率低的上百棟別墅，這樣高低搭配，使得整個項目容積率既高于政府要求的0.35，也提供了別墅產(chǎn)品。

    類似這樣的項目，在上海一些大型項目中都有采用，這就意味著很多普通多層、小高層的住宅用地被建成了別墅，使得別墅的供應量大增。

    上海別墅項目中大九里德的銷售人員對中國證券報記者表示，低容積率別墅搭配高容積率的公寓，只要總的容積率符合地塊出讓的要求，就不算違規(guī)。

    數(shù)據(jù)顯示，目前上海還有44塊913萬平方米容積率低于1.0的土地還未開發(fā)，這些土地都有可能被建成新的別墅。理論上，可以帶來385萬平方米的新增別墅。

    長期囤地開始釋放

    “別墅供應上升，還有一個重要原因，即長期囤地開始釋放。”一位業(yè)內人士接受中國證券報記者采訪時說，“早些年批租的別墅用地，一直‘捂’到最近才開發(fā)。”

    在上海，春節(jié)后將推出的御濤園別墅，其用地就是在2004年8月31日土地改“批租”為“招拍掛”之前，就已經(jīng)批租出去的用地。李嘉誠的和記黃埔是2006年從二級土地市場獲得的別墅用地。

    業(yè)內人士告訴中國證券報記者，實際上，在上海的馬橋還有17塊低容積率的住宅用地，可建近2000棟超低密度別墅，這些地都是當年一些有實力的項目公司通過批租方法拿到的，他們先包裝、注冊成為房地產(chǎn)開發(fā)公司，但并沒有開發(fā)實力，卻把地囤在手里，然后倒賣出去。

    實際上，別墅用地釋放的現(xiàn)象不僅僅局限于北京、上海等一線城市，長沙、重慶等二線城市別墅用地也釋放明顯。

    “長沙別墅開發(fā)已經(jīng)十余年，但近年來，該市別墅用地的開發(fā)才逐漸呈現(xiàn)規(guī)模，市場體量一直未見縮減。”當?shù)匾晃坏禺a(chǎn)商坦言。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，長沙別墅類項目總占地近700萬平方米（包含其他物業(yè)），總建筑面積超過500萬平方米。相對于市區(qū)戶籍人口僅200多萬的內地城市而言，這一別墅開發(fā)量無疑相當巨大。