25家房企拿地近2000億 未來主戰(zhàn)場在熱點二三線

    2017年以來，房企對土地市場的布局保持積極態(tài)度。

    2月16日，北京土地市場迎來春節(jié)后首拍，當(dāng)日共有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地上拍，由于位置較佳，且地塊干凈，吸引了天恒+中糧、石榴集團、碧桂園等8家房企及綜合體參與競爭。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，自去年“930”新政之后，北京提出將加大土地市場供應(yīng)，以沖抵新房供應(yīng)不足帶來的價格上漲，在隨后的3個月間，北京土地市場共成交8宗住宅用地，甚至超過前9個月的成交量，土地供應(yīng)明顯出現(xiàn)提速。不過在這8宗宅地當(dāng)中，4宗為自住房及安置房等保障性產(chǎn)品，另外4宗住宅部分則全部競為自持。進入2017年，雖然住宅部分自持設(shè)置了70%的競爭上限，但由于土地市場“狼多肉少”，仍將有大量宅地撞線，可售住宅部分大量減少，對于開發(fā)企業(yè)而言其盈利模式也將發(fā)生質(zhì)的變化。

    不過郭毅同時認為，雖然住宅自持比重不斷加大，但是這其中30%的限價可售部分，一旦聚集也將對于所在區(qū)域房價預(yù)期產(chǎn)生一定制約。例如房山今年以來出讓了三宗地塊，最少將提供5.7萬平方米住宅，按每套90平方米的上限計算，未來將可能為房山樓市增加630多套可售住宅，而這三宗地塊限售價最高均僅為40944元/平方米，相比周邊項目售價低出20%左右。這也將對該區(qū)域目前價格體系產(chǎn)生一定沖擊。

    總體而言，開年以來房企拿地仍然積極。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，25家企業(yè)拿地金額超過20億，合計耗資1951.63億拿地；其中12家企業(yè)拿地超過50億。因為春節(jié)土地供應(yīng)減少，所以預(yù)期后續(xù)房企依然會增加拿地金額，在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大后，房企補充土地的積極性明顯較高，即使在調(diào)控影響下，各地供應(yīng)出的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯降溫現(xiàn)象。標(biāo)桿房企對熱點城市、熱點地塊拼搶積極。

    從近半月的土拍市場表現(xiàn)來看，大多數(shù)熱點城市依舊火熱，如長沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價率均超過了50%，廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價“上限”。中原地產(chǎn)指出，對于熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊，即便附加條件苛刻，不少領(lǐng)軍房企依舊志在必得。以金茂為例，在2月14-15日兩天，即在南京、蘇州以176億元新增3幅地塊。

    CRIC監(jiān)測顯示，在2016年的“熱點”城市中，僅鄭州、武漢兩市土拍平均溢價率較低。具體來看，鄭州近日出讓土地多為舊城區(qū)地塊，房企拿地前已支付了大量舊改成本，因此成交價格也沿襲了“底價成交”的慣例，目前的低溢價率并不能反映鄭州實際情況。

    武漢則受到2016年四季度以來房價漲幅放緩影響，但主要還是因為供地指標(biāo)充足。2016年底，武漢宣布2017-2019年擬供應(yīng)住宅用地近3577萬平方米，足以覆蓋2500萬平方米的年均交易規(guī)模。CRIC指出，充足的供地指標(biāo)依舊是市場降溫的最有力渠道。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，房企拿地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在過去幾個月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至到3%左右。這導(dǎo)致房企補充庫存積極。

    克而瑞研究員楊科偉認為，對于接下來土地市場走勢，聯(lián)系近期國土部發(fā)布的十五年規(guī)劃綱要來看，未來新增建設(shè)用地指標(biāo)下行已是大勢所趨。據(jù)其保守估算，至2030年前，年均新增建設(shè)用地規(guī)模將較“十二五”期間至少下滑33%，這意味著高庫存城市將在2017年進一步收緊土地供應(yīng)。而北京、上海等市相繼提出的建設(shè)用地“負增長”目標(biāo)，也大大限制了一線城市的新增土地供應(yīng)。由此來看，土地市場的“主戰(zhàn)場”還是會在城市邊界快速擴張的熱點二三線城市中展開，當(dāng)下熱點城市的“土拍春暖”也會在更多城市出現(xiàn)。

    不過張大偉擔(dān)心，樓市開啟調(diào)控，多家企業(yè)面臨壓力，特別是在調(diào)控城市內(nèi)拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。房企拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，將導(dǎo)致未來銷售壓力巨大。