土地市場開局冰火相融：熱點城市溢價率走低

    2017年開年大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年的平均水平。未來，在嚴格的政策約束下，出現(xiàn)高溢價地塊的概率將遠不如去年。

    不過，對于房企而言，在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大年份后，補充土地的積極性十分高漲，布局熱點城市、押注長三角等活力區(qū)域，搶跑意味十分明顯。

    1 溢價率走低

    開年全國各地土地供應面積明顯回落。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份，一、二線城市土地供應下滑顯著，環(huán)比跌幅分別為55%和77%，預計2月份土地供應量仍將維持在較低水平。

    與之相應的，土地平均溢價率也維持在較低水平。從對溢價率的遏制來看，政策的效果較為明顯。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2016年南京土地平均溢價率為76%，今年初至2月12日，溢價率已降至59%。鄭州的溢價率從32%降至15%；北京從38%降到14%；廣州從37%降到11%。

    不過，上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進認為，從后續(xù)市場預期看，一、二線城市抑制地價的壓力依然存在，后續(xù)依然有反彈的可能，尤其是很多大城市后續(xù)土地出讓節(jié)奏會加快，部分房企還會有繼續(xù)拿地的可能。

    如其所言，進入2月中旬后，部分高溢價地塊再次出現(xiàn)。2月14日上午，南京雞年的首場土拍，南京主城中華門外一優(yōu)質地塊，更是經(jīng)過2個多小時395輪競價的拉鋸戰(zhàn)，拍到了最高限價98億。

    在2月10日的長沙土地市場新春首拍中，熱點地塊再次上演火爆行情。30余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相“搶地”，最高競拍達137輪，六個地塊成交總價31.6億元，一塊地溢價率171.8%。

    2 土地新政頻出

    大部分城市為了避免高價地都針對土地加大了限制條件，出現(xiàn)高價地或高溢價地塊的概率越來越低。目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中實施限價。

    其中，除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定，其余城市主要對價格進行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機制。

    2月13日，天津市市區(qū)國土資源分局網(wǎng)站掛出消息，宣布推出天津市土地出讓新機制：報價到達上限，拼“自持面積”。這一政策已經(jīng)在實際土地出讓操作過程中正式實施。2月8日，天津土地交易中心連續(xù)掛出兩宗北辰區(qū)經(jīng)營性用地出讓公告，即采取上述拍賣方式。

    與之相似的是，在北京，“限房價、競地價、限持有”的租售并行方式有可能成為土地出讓的新常態(tài)。土地供應的極度稀缺，使得很多房企也在未形成明確商業(yè)模式的前提下拿下自持地塊。

    此外，房企拿地融資等方面監(jiān)管全面收緊。2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》，對私募資金投資16個熱點城市房地產(chǎn)進行嚴格監(jiān)管。

    在此之前，上交所、深交所和央行也分別發(fā)文或表態(tài)，對房企發(fā)債、房地產(chǎn)行業(yè)的細分與分類監(jiān)管、土地貸款等進行強化監(jiān)管。

    3 長三角熱區(qū)

    盡管近一兩個月土地市場整體降溫，但大型房企拿地的熱情卻絲毫不減。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1月份，包括萬科、保利在內的20大房企，拿地金額依然達到了1117.26億元。

    新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在市場增長放緩周期下，希望彎道超車的房企會加緊拿地。值得注意的是，房企轉向長三角拿地的趨勢更加明顯，多家房企從去年下半年開始加大長三角土地投資，比如碧桂園、中海、融創(chuàng)。

    根據(jù)中原近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，賣地超過100億的城市有5個。其中，隸屬于長三角區(qū)域的合肥、杭州，與泛長三角區(qū)域的溫州，位列第2、3、5名。

    與之對應的當然是房企在長三角區(qū)域土地的擴充。來自億翰智庫研究中心數(shù)據(jù)顯示，萬科自2016年下半年，在珠三角拿地幾乎占據(jù)總體50%，而到了一月份，萬科新增約316萬平方米，其中長三角地區(qū)就有接近百萬平方米。碧桂園1月份土地儲備中，長三角區(qū)域以85萬平方米占1月土儲的62%。

    有意思的是，不少房企在2016年的增長點都集中于長三角區(qū)域：萬科2016年上海大區(qū)完成1200億銷售；而碧桂園江蘇區(qū)域以367億元拔得頭籌，滬蘇區(qū)域年度業(yè)績達308億元，較2015年增長175%。

    歐陽捷認為，長三角15個城市的土地購置面積僅占全國的9%，人和資本是流向長三角的，這一區(qū)域具有強勁的房地產(chǎn)潛力。

    接下來，房企有望加大對長三角的傾斜力度。碧桂園甚至在華東設立5個區(qū)域公司，包括上海、滬蘇、江蘇區(qū)域公司，及滬浙、浙江區(qū)域公司。新城集團董事長王振華曾在年初明確提出了“千億戰(zhàn)略”，其中，長三角區(qū)域貢獻率或在6成以上。

    此外，不少閩系房企外遷總部至上海，以上海為中心的長三角區(qū)域，成為閩系房企戰(zhàn)略布局的重點，如正榮集團、陽光城等企業(yè)。

    4 曲線拿地

    面對越來越少的優(yōu)質地塊，房企面臨更為嚴峻的現(xiàn)實是無地可拿，因此，收購、兼并成為很多房企青睞的曲線拿地方式，如融創(chuàng)入股金科、融科智地、萊蒙國際。

    在一、二線城市拿地更是如此。萬科近日于北京新獲取的朝陽區(qū)紅領巾橋地塊，是通過與北京時尚控股有限責任公司合作而獲得。同策研究中心總監(jiān)張宏偉指出，目前在北上廣深一線城市拿地的成本太高了，直接在二級市場拿股份，不僅可以賺取差價收益，還可以并表，改善公司財務結構。

    在三、四線城市及潛力區(qū)域，并購拿地也愈演愈烈。最近，融創(chuàng)再出大手筆，在廊坊永清縣收購一項目，建筑面積約100萬平米，該項目的開發(fā)商為永清美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此外，融創(chuàng)還在張家口高鐵站旁拿下一項目。

    并購拿地愈演愈烈，甚至超越招拍掛，成為一部分擴張型房企的主要拿地模式。融創(chuàng)近幾年三分之二的土地儲備，都是通過并購的方式拿到的，陽光城去年并購總額超過200億元，去年新獲的80%左右的土儲來自并購。

    這些低價土地為房企快速擴張?zhí)峁┝吮Ｕ稀Ｖ行沤ㄍ兑幻治鰩熗嘎?，陽光城去年前十月的股權收購樓面價僅為1758元/平米。廣發(fā)證券的研報顯示，陽光城收購所獲取的項目資源理論毛利率達到了56%，而同期招拍掛渠道獲取的項目平均毛利率僅有16.4%。