新年樓市龍頭房企為何底氣十足

　　一面是政策收緊預(yù)期加劇，各界看空新年樓市的觀點(diǎn)甚囂塵上；一面是1月各大龍頭房企業(yè)績(jī)飆升，以及隨之傳出的龍頭房企調(diào)高內(nèi)部銷售目標(biāo)顯示志在必得。農(nóng)歷新年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)機(jī)構(gòu)理論派看空與企業(yè)實(shí)操派看多的戲劇化局面。

　　擴(kuò)張沖動(dòng)

　　“本集團(tuán)正在尋求優(yōu)質(zhì)土地資源，其中北京公司正在積極尋找京、津、冀、蒙區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地資源，二手項(xiàng)目、舊改項(xiàng)目?jī)?yōu)先，可合作，可收購(gòu)，可代建，人際關(guān)系廣泛的朋友們，煩請(qǐng)留意，多多交流。”日前，一則由恒大地產(chǎn)相關(guān)人士通過朋友圈發(fā)布的合作公告讓人意識(shí)到，開發(fā)商正在從以往傳統(tǒng)取得土地信息，轉(zhuǎn)向更為公開和多渠道多領(lǐng)域。

　　“這意味著龍頭房企拿地、收購(gòu)擴(kuò)張的欲望非常強(qiáng)烈。”一位樓市觀察人士分析，從這則尋求合作的公告上也可以看出，大開發(fā)商更希望通過收購(gòu)的形式獲取土地開發(fā)，借以降低開發(fā)成本。

　　實(shí)際上，此前已有消息顯示，排名靠前的龍頭房企對(duì)2017年業(yè)績(jī)已展露出良好預(yù)期。

　　去年跨越3000億元大關(guān)并實(shí)現(xiàn)“登頂”的恒大，今年已將銷售目標(biāo)鎖定在了4500億元。

　　而不久前，融創(chuàng)宣布公司今年銷售目標(biāo)為2100億元，但據(jù)說融創(chuàng)內(nèi)部定下的目標(biāo)是3000億元，沖入行業(yè)前五名，而融創(chuàng)去年銷售額才剛過1500億元大關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，其他大房企，如碧桂園、金地等去年業(yè)績(jī)大增的企業(yè)今年的野心可能會(huì)更大。而且1月各大房企的飄紅業(yè)績(jī)也給企業(yè)更多自信。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，1月，榜首碧桂園單月合同銷售金額約人民幣486億元，同比增長(zhǎng)288%；萬(wàn)科1月銷售金額481.2億元，恒大合約銷售金額約為372億元，兩家企業(yè)均實(shí)現(xiàn)同比大幅上漲。融創(chuàng)、華潤(rùn)、龍湖、金地、富力等房企，1月銷售也紛紛同比有不同幅度的上漲。

　　市場(chǎng)憂慮

　　與房企自信相比，行業(yè)機(jī)構(gòu)則顯得更為冷靜。

　　一位行業(yè)人士分析，龍頭房企1月表現(xiàn)強(qiáng)勁主要是因?yàn)槠髽I(yè)在1月結(jié)轉(zhuǎn)了去年末預(yù)留的銷售業(yè)績(jī)，說明不了太多問題。甚至1月可能是企業(yè)“最后的輝煌”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然房企在2016年收獲頗豐，但從2016年“9·30”新政這一輪調(diào)控開始，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)主要的30大城市新建住宅簽約13.3萬(wàn)套、1418萬(wàn)平方米，同比下調(diào)了27.3%，環(huán)比下調(diào)了37%。

　　以北京為例，1月二手房簽約僅12860套，相比2016年同樣受到春節(jié)影響的2月還跌了15%。此外，1月北京純商品房住宅簽約套數(shù)為2477套，也同樣出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。張大偉表示，相比2016年春節(jié)的政策刺激，2017年春節(jié)前后，市場(chǎng)處于政策重壓下的平穩(wěn)期。當(dāng)前各地在調(diào)控之下逐漸退燒，多項(xiàng)指標(biāo)同比漲幅已有所收窄。

　　而且大部分房企都在2016年拿了比較高價(jià)的地，對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常高，而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大。

　　此外，節(jié)后首個(gè)交易日，央行公開市場(chǎng)逆回購(gòu)利率上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)上調(diào)SLF品種利率10-35個(gè)基點(diǎn)不等，這些都是貨幣政策收緊的明確信號(hào)。因此，無論從資金成本、土地成本、市場(chǎng)預(yù)期來看，2017年對(duì)房企而言都難言樂觀。

　　底氣十足

　　然而種種跡象表明，龍頭房企的底氣依舊十足。

　　萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰在剛剛發(fā)表公司對(duì)2017年地產(chǎn)行業(yè)整體的看法和判斷時(shí)表示，今年是銷售大年的可能性小，行業(yè)增速雖談不上樂觀，但如果從總銷售面積、均價(jià)走勢(shì)、 市場(chǎng)占有率三個(gè)方面來考慮，龍頭企業(yè)發(fā)展空間依舊非常充分。目前，萬(wàn)科或恒大的市場(chǎng)占有率是3%-4%，美國(guó)在成熟階段龍頭的市占率是6%-8%，至少還有一倍的成長(zhǎng)空間。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則判斷，當(dāng)前遇冷的城市主要是熱點(diǎn)一二線城市，三四線城市國(guó)家仍鼓勵(lì)去庫(kù)存，2017年實(shí)現(xiàn)全國(guó)性布局的開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中仍有一定優(yōu)勢(shì)。

　　除了調(diào)高銷售目標(biāo)外，大型房企拿地的熱情也絲毫不減。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，即便是受土地市場(chǎng)整體降溫以及春節(jié)放假的影響，1月，包括萬(wàn)科、保利、碧桂園、綠地在內(nèi)的20大房企，拿地金額依然達(dá)到了1117.26億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。

　　其中，碧桂園1月更以102億元成為當(dāng)月房企拿地金額的榜首。此外，綠城以84億元緊隨其后，新城控股以82億元位居第三。而綠地剛剛通過公司公告披露的1月新增房地產(chǎn)項(xiàng)目情況顯示，1月，該公司新增房地產(chǎn)項(xiàng)目4個(gè)，拿地金額超過31億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從當(dāng)前來看，市場(chǎng)已形成機(jī)構(gòu)看空和企業(yè)看多的暫時(shí)分歧，但究竟企業(yè)是延續(xù)1月的強(qiáng)勢(shì)還是之后掉頭向下，去除“水分”的2、3月數(shù)據(jù)也許更能說明問題。