監(jiān)管層祭出多道“緊箍咒” 房企融資多方受限

    資管計劃、發(fā)債融資、抵押銷售紛紛被限，房企融資渠道被明顯封鎖。

    近日，中國基金業(yè)協(xié)會叫停用于投資16個熱點城市住宅地產(chǎn)類資管計劃備案，明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金。同時強(qiáng)調(diào)不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

    而在此之前，證券交易所也相繼明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標(biāo)準(zhǔn)，表示有重大違法違規(guī)行為，在重點調(diào)控的熱點城市競拍地王、哄抬地價，前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類房企，將禁止發(fā)行公司債。而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債募集來的資金不得用于購置土地。

    除金融機(jī)構(gòu)收緊外，地方政府也加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控，重慶此前發(fā)布新政指出，抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押，并規(guī)范在建建筑物抵押登記。

    對此，中國基金業(yè)協(xié)會相關(guān)人員表示，現(xiàn)階段私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投向了較為集中的個別熱點城市房地產(chǎn)市場，與當(dāng)前調(diào)控政策不相符。此外，也存在提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形。

    在此背景下，資金價格明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示，1月融資利率科創(chuàng)與世貿(mào)拿下最低值為4.5%，這比2016年的3%到4%利率有明顯上漲。具體來看，1月23日，華遠(yuǎn)盈都商業(yè)發(fā)行2035年到期的A、B、C長期債券，發(fā)行面額分別為2.9億元、4.36億元、0.1億元，到2020年，融資票面利率分別為5.8%、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年，需在票面利率基礎(chǔ)上增加上浮基點，這也意味著，融資利率總體不低于票面利率。銀控1月19日發(fā)行01、02三年期短期債券，分別也是以不低于7%票面利率融資1.1億元和不低于7.4%票面利率融資6.3億元，利率上浮明顯。

    中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)資金收緊信號明確。這16個熱點城市占據(jù)了全國房地產(chǎn)成交20%以上，也是過去2年地王數(shù)量最集中的區(qū)域，政策將明顯提升當(dāng)?shù)厝谫Y難度。

    在房企資金收緊的同時，購房需求端也加大了限制力度。除此前限購等政策外，近日北京、天津、廣州、青島、杭州、大連、珠海等地相繼收緊房貸措施，房貸利率進(jìn)一步提升。

    但值得注意的是，一般情況下，政策收緊，預(yù)期轉(zhuǎn)向，房企銷售、市場均會有一定下調(diào)。但是事實上，市場數(shù)據(jù)卻連創(chuàng)新高。

    14日，中國人民銀行發(fā)布2017年1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，1月當(dāng)月人民幣貸款增加2.03萬億元，其中，單從房貸來看，房貸增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元。單月住戶部門貸款數(shù)據(jù)再度刷新了歷史紀(jì)錄。

    此外，從典型熱點城市北上廣深來看，雖然廣州、深圳市場有所下調(diào)，但北京、上海上漲明顯。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年1月成交面積38.79萬平方米，環(huán)比減少41.55.%，但是成交均價為48205元，環(huán)比增長18.17%，增長額高達(dá)8000元。北京方面，1月成交54.28萬平方米，環(huán)比下調(diào)41.78%，成交均價39771元環(huán)比上漲1.18%，同比高達(dá)34.30%。廣州方面，1月成交88.19萬平方米，環(huán)比下調(diào)44.25%，成交均價17383元，環(huán)比下調(diào)2.75%。深圳方面，成交面積19.03萬平方米，環(huán)比下調(diào)20.92%，成交均價54992元，下調(diào)5.18%。

    房企銷售漲勢依然強(qiáng)勁。CRIC數(shù)據(jù)顯示，1月萬科地產(chǎn)銷售達(dá)到485.1億元，較2016年同期的255.9億元，上調(diào)90%；碧桂園更是從上年的125億元，漲至目前的467.1億元，同比上漲幅度高達(dá)274%；恒大1月銷售也達(dá)到372億元，同比上漲75%。

    對此，張大偉解釋說，“一方面是資金供給量依然較大，影響短期市場價格是房貸的松緊程度，目前看，各地雖有所收緊，但幅度有限，特別是房貸額度相對依然寬裕。另一方面，從供需矛盾看，土地供應(yīng)沒有明顯增加，‘加法’難以落地，所以還是看‘減法’對市場的影響。”

    有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段房企融資來源、融資用途以及資金成本等方面開始收緊，若后續(xù)政策執(zhí)行力度加碼，房企資金在前期寬松環(huán)境下可以支撐一段時間，但是，一旦樓市預(yù)期真正轉(zhuǎn)向，房企資金鏈將迎來“黑色時期”。