傅克友：別輕言樓市拐點，先看看市場基本面

    樓市和股市一樣，都是預言大師層出不窮的領域。因此，每當樓市有風吹草動，“拐點論”就如期而至。

    最新的兩條消息，都成為“拐點論”的證據(jù)。一條消息稱，專家預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆全國人大任期內通過，因此房價“終于快跌了”；另一條消息，是在央行上調貨幣市場利率的背景下，2017年房貸利率現(xiàn)首輪收緊，包括北京、天津、廣州、青島等城市相繼出臺了相關措施，相信房價將可能“迎來長周期拐點”。

    “終于快跌了”、“長期周期性”都在暗示“這次不一樣”。但是，這次真的不一樣嗎？樓市的走勢，當然要受到宏觀調控政策的影響，但是它最終總要回到市場的基本面上。拐點，不是那只有形之手決定的，而是無形之手的產物。

    “拐點論”與其說是一種判斷，毋寧說是一種期盼，即希望拐點到來，因此無論是房地產稅的消息，還是利率政策的消息，哪怕是根稻草，也會抓來背書。問題在于，稻草畢竟是稻草，恐怕壓不跨房價這匹駱駝。

    房地產稅的消息，不過是援引北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文的說法。所謂“房地產稅”的原話，就引來了爭議，房地產稅畢竟是一個綜合概念，有些語焉不詳。當然可以理解劉教授的本意是指對持有環(huán)節(jié)征稅，但能不能在2017年通過，又能以多大的力度，在多大的范圍開征，是否就能釜底抽薪、起到抑制房價的作用，卻還隔著好幾重天。

    而央行收緊貨幣市場利率，關于“加息”的真假問題，坊間更是熱議不已。春節(jié)前，央行上調中期借貸便利（MLF）半年期和一年期利率；節(jié)后，又緊接著上調了公開市場逆回購操作和常備借貸便利（SLF）的利率，但是并沒有動基準利率，這是有針對性的定向微調，以去金融體系杠桿、防范金融系統(tǒng)風險，逐漸擠壓泡沫。至于春節(jié)以來七個交易日，央行公開市場操作累計實現(xiàn)流動性凈回籠6950億元，也因為節(jié)前流動性放出過多，并未改變短期流動性充裕局面。

    貨幣總量和利率，恐怕都很難說對樓市造成根本性的顛覆。

    無論是房地產稅，還是貨幣政策，即便從政策效果的角度，恐怕也得服從宏觀的判斷和調控的目的。

    房子是用來住的、不是用來炒的，但中央調控房地產市場的目的，是要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。顯然，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展是關鍵，而“拐點論”不符合這樣的調控目的。

    房地產對于中國經濟的重要性，也不允許房地產市場大起大落。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產業(yè)增加值占GDP的比重為6.5%，如果加上建筑業(yè)，這個比例還要再高一些。建筑業(yè)以及房地產中的實體經濟部分，仍是中國經濟重要的支柱產業(yè)。

    至于宏觀的判斷，即對樓市泡沫范圍和泡沫程度的判斷，則屬于市場基本面范疇。當中國50個城市的居民房屋總市值，超過美國全國的居民房屋總市值，可以買下兩個日本時，不能否認一部分特大城市特別是一線城市的房產出現(xiàn)了泡沫。

    但要因此判斷，中國整個樓市出現(xiàn)泡沫則顯得不符實際。中國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率不過是55%，與高收入國家的70%~ 80%還差得很遠，高速推進的城鎮(zhèn)化進程，為中國房地產市場的發(fā)展提供了強勁的支撐。這是房產市場基本面的大盤。

    不過，像任志強那樣認為，日本的房地產泡沫是在城市化率超過70%時才出現(xiàn)，中國的房產泡沫就不存在或者不足慮，也沒有什么說服力。關鍵在于找到泡沫的根源。

    應對房產泡沫，也只能回到市場基本面，靠市場機制去化解。比如，落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標。前不久，中央再次印發(fā)耕地保護意見，提出部分省份可實現(xiàn)耕地跨省占補平衡，從而保障這些省份的土地供應，其深意也正在于此。泡沫的另一面，是三四線城市的房產庫存問題，這也需要尊重市場規(guī)律去化解。比如在城市群中更好地對接與特大城市的功能，增強人口吸引力。

    在這個過程中，樓市拐點是否出現(xiàn)，是市場基本面上的事，任何預言都難以改變。