燕郊土地落宗風波后的樓市走向

    在談到燕郊樓市“落宗”引發(fā)的問題時，有業(yè)內專家指出，此次燕郊事件僅是土地指標問題的冰山一角，而在不動產統(tǒng)一登記全國聯(lián)網的大背景下，背后還將有更復雜的局面暴露出來。燕郊的土地亂象不是個案，其背后主要是土地指標被非法濫用或提前透支。

    2月9日，河北燕郊格外冷，北風不時地把一些行人戴著的帽子掀開，白天的最高氣溫也只有5攝氏度左右。從北京去燕郊，過了通州，越過潮白河，便到了三河市燕郊鎮(zhèn)的迎賓大道。這條道路可以說是燕郊對北京的門戶，燕郊的人去北京，一般走迎賓大道然后上通燕高速，這也是一條長年堵車的路。從迎賓路到幾公里處的學院路，北京青年報記者整整走了半個小時，除了路上車多，燕郊的道路兩邊也很少有空地兒，滿滿地停靠著以京冀兩地牌照為主的車輛。

     這些年，隨著城市化進程的突飛猛進，以及北京對人口規(guī)模的控制，與北京一河之隔的河北燕郊鎮(zhèn)積聚了大量的人口。據(jù)2016年一份關于中國特大鎮(zhèn)的人口榜單顯示，燕郊人口已多達75萬人，排在全國特大鎮(zhèn)的第一位，而曾經的燕郊，只不過是一個只有區(qū)區(qū)3萬人左右的小鎮(zhèn)。伴隨著人口迅猛增長的是燕郊的房地產大躍進，這個距離天安門40公里左右的河北邊陲小鎮(zhèn)，如今房價已經高達3萬元每平方米。

     從兩年前的均價1萬元左右，一路飆升到如今的均價3萬元左右。燕郊房價上漲的速度令人咋舌。部分房地產中介甚至斷言未來燕郊均價將達到5萬元。直到2016年12月1日，三河市正式實施不動產登記，燕郊地區(qū)部分業(yè)主們在交易過程中發(fā)現(xiàn)，房產證因為落宗問題而無法換發(fā)不動產證，從而導致無法交易。一夜之間，70年大產權變?yōu)樗奈迨?，手中的房產證甚至可能變成一張“廢紙”。燕郊樓市一石激起千層浪。

    事件

    燕郊至少33個小區(qū)爆出無法落宗問題

     2月9日下午，燕郊上上城五期的業(yè)主劉斌（化名）說，去年年底他準備將三年前在燕郊買的房子賣了換到北京來，兩個月來幾乎走完了所有的流程，最后只剩下到燕郊不動產登記大廳辦理過戶的手續(xù)。但不動產登記大廳的工作人員卻告訴他，房屋無法辦理不動產權證。“剛開始還以為登記中心的工作人員搞錯了，后來一打聽小區(qū)多位賣房的業(yè)主都遇到了這個問題，當時賣房的尾款還沒有拿到，而在北京看中的房子已經交了押金，當時差一點瘋了。”

     劉斌表示，業(yè)主們的房產證上明明都寫著70年的大產權，但在辦理不動產權證時，卻被告知他們的房子是非住宅用地，是工業(yè)用地。福成五期的5個樓棟3000余戶都面臨類似的問題。“大產權房變成小產權，房子不能買賣，當時整個小區(qū)的人都憤怒了。”

    北青報記者根據(jù)燕郊的樓盤分布以及業(yè)主反映不完全統(tǒng)計，燕郊存在此類問題的小區(qū)包括福成五期、福澤頤園14-15號樓、祥馨日升、東方御景、高爾夫公寓、首爾甜城、燕郊美林灣A區(qū)、電子城小區(qū)、冶金小區(qū)、燕靈西區(qū)、天子莊園三期、中建二局、地礦家屬院小區(qū)、高爾夫公寓、燕潮家園、燕馨小區(qū)、首鋼小區(qū)、紫竹園等多個小區(qū)。而據(jù)燕郊的多名業(yè)主介紹，截至目前，整個燕郊至少發(fā)現(xiàn)33個小區(qū)存在類似無法落宗的問題，涉及數(shù)萬戶家庭。

    這其中有些是原有各單位的家屬樓，而有些則是近些年來出售的商品住宅。

    燕郊此次爆發(fā)的“落宗”問題，始于三河市開始施行不動產統(tǒng)一登記。宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調查的基本單元。房產落宗是通過建立起房屋和所在宗地的關聯(lián)關系，生成唯一的不動產單元代碼。落宗的基本原則之一，就是地上建筑物的性質和土地使用性質必須相同。通俗地說，落宗，可以理解為一塊土地的代碼，就像是電腦的ID或手機的串號。

    據(jù)《三河市國土資源局關于實施不動產統(tǒng)一登記有關事項的公告》規(guī)定，自2016年12月1日起，三河將全市土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記的職責整合到三河市國土資源局，并成立三河市不動產登記中心，負責承擔三河市不動產登記具體業(yè)務。按照“不變不換”原則，以前依法取得的各類不動產權屬證書繼續(xù)有效，權利不變動，證書不更換。在權利人依法辦理變更登記、轉移登記等不動產登記時，更換新的《不動產權證書》。

    正是在更換《不動產權證書》過程中，大量住戶發(fā)現(xiàn)，70年房本上所錄入的建設用地原來并非住宅用地，有的是工業(yè)用地，有的是綠化用地，有的更是違章用地。根據(jù)規(guī)定，房屋不能落宗，則不允許進行買賣交易，不能向銀行申請抵押貸款，不能辦理房產繼承。

    追訪

    超八成不能落宗小區(qū)涉違規(guī)用地

    據(jù)河北三河市不動產登記中心的一名工作人員介紹，從不動產登記實施以來，燕郊部分小區(qū)無法落宗的情況主要有土地出讓金和相關稅費沒有繳清；土地性質為工業(yè)用地或綠地等；土地性質為集體土地；土地為劃撥土地。以福成五期為例，其1、2、3號樓土地屬于工業(yè)用地，4號樓屬于綠化用地，所以無法落宗并換發(fā)不動產證。

     為何會出現(xiàn)這種情況？上述知情人士介紹，三河市政府組織各部門對燕郊各個問題小區(qū)進行調查和核對，主要是兩種情況，第一種是歷史遺留問題，在國家實施招拍掛政策之前，一些單位利用劃撥土地建設家屬樓，最后辦理了房產證。比如冶金小區(qū)、首鋼小區(qū)，其樓房建設于七八十年代，屬歷史遺留問題。

    2月9日，冶金小區(qū)居委會主任董文俊對北青報記者表示，他們的小區(qū)建于1973年，迄今已經有40多年的歷史，當時中國冶金地質勘查工程一局搬到燕郊，為了解決員工們的住宿問題，就建了員工宿舍，并形成了現(xiàn)在的冶金小區(qū)，后來這些宿舍以一定的價格出讓給了職工，由于當時的房地政策不像現(xiàn)在那么規(guī)范，小區(qū)的土地性質為工業(yè)用地。類似的小區(qū)還有首鋼小區(qū)、地礦家屬院小區(qū)等，冶金小區(qū)就有上萬戶家庭、首鋼小區(qū)的千余戶家庭均受此次不動產登記影響。

    董文俊表示，跟燕郊部分違建不能辦理不動產登記相比，冶金小區(qū)是純粹的歷史遺留問題，希望政府部門在解決問題的時候也區(qū)分對待。

    另一類情況在此次燕郊“落宗”問題涉及的小區(qū)中占了八成以上。這些無法落宗的小區(qū)多數(shù)與違規(guī)使用土地有關。過去幾年燕郊房價暴漲，大量產業(yè)項目變身房地產。據(jù)燕郊一名地產開發(fā)圈內人士介紹，一些開發(fā)商利用假的土地證書，在腐敗官員的幫助下辦理了房產證，比如，本來是綜合用地，卻以住宅用地名義辦理房本，本來應該是綠地，也被建成了住宅。在燕郊近十年迅速發(fā)展的歷程中，房地產違規(guī)開發(fā)等負面新聞不斷出現(xiàn)。開發(fā)商私自更改土地性質，在工業(yè)用地、綠化用地甚至是違章用地上建設住宅的情況并不罕見。

     上述燕郊地產人士介紹，前些年實體經濟不太景氣，而開發(fā)房地產卻幾乎一本萬利。作為河北國家級高新區(qū)的燕郊，工業(yè)用地的指標相對充沛，房地產的指標相對稀缺，一些人就以工業(yè)辦廠的名義拿下了土地，拿到土地以后搖身一變成了房地產開發(fā)商。通過官商勾結，以暗箱操作的方式辦出房產證。

    天洋城4代是近一兩年燕郊賣得最為火爆的項目之一。北青報記者曾多次前往該小區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，該小區(qū)定位于打造世界領先水平的以航天科普、休閑娛樂、文化交流、創(chuàng)意產業(yè)、旅游商務為一體的中國首個航天現(xiàn)代服務產業(yè)發(fā)展示范區(qū)。如今，這里除了一個沒有什么人氣的航天博物館之外，大多已經改造成了商業(yè)＋住宅，甚至還有別墅。

    燕郊多名業(yè)主介紹，由于房地產的獨大，這些年燕郊很多工業(yè)、商業(yè)立項的土地，最終都被蓋成了住宅。而由此引發(fā)各類土地亂象，在三河這一輪不動產登記當中徹底暴露。

     聚焦

     落宗問題折射燕郊土地指標濫用

     有業(yè)內專家指出，此次燕郊事件僅是土地指標問題的冰山一角，而在不動產統(tǒng)一登記全國聯(lián)網的大背景下，背后還將有更復雜的局面暴露出來。其中，多名樓市專家均提到宅地指標問題。燕郊的土地亂象不是個案，其背后主要是土地指標被非法濫用或提前透支。

    據(jù)了解，不只是燕郊，廊坊北三縣地區(qū)經常會出現(xiàn)業(yè)主辦理完網簽兩年之后才能拿到房產證。其中一個重要的原因就是，房屋所在的宗地本是非住宅用地，今年的項目用的是明年甚至后年的宅地指標。

    在談到燕郊樓市“落宗”引發(fā)的問題時，中原地產分析師張大偉表示，燕郊土地亂象背后就是土地指標的問題。每年全國都會根據(jù)5年發(fā)展規(guī)劃確定開發(fā)強度指標，根據(jù)開發(fā)指標和18億畝土地紅線指標確定開發(fā)量。比如三河市的指標，每年大約在150-200公頃。一般住宅用地比例只有10%-15%。這是社會發(fā)展協(xié)調的需要。另外包括教育、醫(yī)院等公共管理的土地比例一般是15%-20%，超過住宅用地比例。但燕郊根本用不了那么多的工業(yè)或者商業(yè)用地，反而是住宅用地需求旺盛。所以，地方政府就在其中先上車后補票，提前把部分非住宅屬性變成住宅屬性，以后再改過來。

    張大偉表示，這種篡改直接影響了千人指標，即每千居民擁有各項公共服務設施的建筑面積和用地面積。燕郊現(xiàn)在出現(xiàn)的交通、學位、醫(yī)療的問題，其實都和這些有關系，上萬套的住宅，并沒有配套，或者是沒有直屬配套，原來可能是為20萬人建的城市，現(xiàn)在100萬人在用。“你說如何會不擁擠？為什么燕郊一下雨就經常全城成為魚塘，都是和這些應該有的規(guī)劃并沒有配套有關。”

    一個值得注意的現(xiàn)象是，燕郊此前宅地出讓規(guī)模遠遠超出指標。據(jù)公開資料查詢，燕郊2011年商品房土地指標和出讓情況，分別為132.149公頃和47.3936公頃；2013年分別為47.42公頃和209.1849公頃。從2014年開始燕郊商品房用地出讓出現(xiàn)斷崖式下降。由2013年209.1849公頃下降至2014年14公頃、2015年10公頃和2016年0出讓。同期，燕郊商品房用地指標分別為47.42公頃、66.33公頃、8.21公頃和0指標。6年里，燕郊商品房供應指標共計4751.688畝，實際出讓面積為5942.1075畝，實際出讓比供應指標多出1190.4195畝。

    前述分析人士指出，這意味著截至2016年底，燕郊住宅小區(qū)中，有近1200畝土地雖然名義上為住宅用地，但相關審批程序還未履行完畢。

    方案

    落宗問題要依法解決

    2月7日，為了解決燕郊部分小區(qū)無法落宗問題，三河市政府下發(fā)一份《致廣大業(yè)主公開信》顯示，目前三河市正在對全市房地產進行全面摸底調查，“經過反復查找歷史資料，目前已經認定福成五期、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園、祥馨日升、電子城小區(qū)可以辦理不動產登記。”同時，三河市政府進一步表示，其他小區(qū)正在逐一核查中，結果將陸續(xù)公布，一周內將出臺具體解決辦法和工作方案。2月9日，北青報記者在冶金小區(qū)、福成五期、電子城小區(qū)等均看到了這份公開信。

    目前，燕郊土地“落宗”問題已經遠超不動產登記本身，據(jù)了解，三河市委、市政府已經專門成立了市委書記、市長任組長，市委、市政府分管領導為副組長，由國土、規(guī)劃、建設、房管、財政、綜合執(zhí)法、紀檢監(jiān)察等部門及相關鎮(zhèn)區(qū)組成的領導小組和相關專項工作組，對存在歷史遺留問題的小區(qū)統(tǒng)一調查摸底，分類匯總，逐一制定解決方案。同時，市委、市政府指派專門人員至國土資源部、省國土資源廳請示，爭取政策支持。

    中原地產首席分析師張大偉對北青報記者表示，這事已經不是三河市可以解決的了。

    北青報記者注意到，在最新的官方表態(tài)中，三河市人民政府發(fā)布通告稱，凡依法取得《房屋所有權證》的業(yè)主，根據(jù)《不動產登記暫行條例》的相關規(guī)定，可直接持《房屋所有權證》辦理不動產登記手續(xù)，《不動產權證書》所記載信息以《房屋所有權證》信息為準。未辦理《房屋所有權證》的業(yè)主，需根據(jù)《不動產登記暫行條例》的相關規(guī)定，持相關手續(xù)辦理不動產登記。從2月13日起，廣大業(yè)主可按市不動產登記中心時間安排，陸續(xù)辦理相關業(yè)務。

    北青報記者注意到，此次完成落宗的速度如此之快，連“維權業(yè)主”都連呼意外。多名業(yè)主表示，嚴格意義上來說，要完成土地屬性的變更，需要一定的時間和較為繁瑣的過程，此事如此迅速解決，一定是走了綠色通道。北青報記者致電三河市國土局詢問此次落宗的流程和依據(jù)，但相關工作人員表示此次的解決已經超過市國土這個層面，無法對此做出回應。

    北青報記者注意到，雖然政府已經承諾解決，但很多落宗的細節(jié)問題還沒有得到準確回復，比如合法房產證的判定標準問題，辦證是否需要繳費等。

    另外，不動產登記的問題雖然目前看能解決是時間的問題，但業(yè)主們還有一個疑惑：房產證顯示土地性質是住宅用地，而在不動產登記中心查詢得到的卻是非住宅用地。在缺乏合法土地證書的情況下，為何能夠辦理出房產證？

     多名房地產法律人士表示，這過錯肯定不在于老百姓，非住宅用地開發(fā)為住宅小區(qū)，還發(fā)放正式房產證，就應該承認其產權，普通百姓不應承擔損失。相反，應追究開發(fā)商和政府部門的責任，尤其是政府監(jiān)管部門，應該追究瀆職的責任。

    “雖然不能讓老百姓買單，但這些違建的合法化也有問題，因為這涉及到這個地方為何那么堵車、學位那么缺、下水道那么堵的問題，目前這些都是按照工業(yè)用地配置的，一旦這些住宅合法化了，那么它的千人指標就不合法了。”張大偉表示。

    許多分析人士認為，在燕郊樓市單價沖上三萬之際，一度被燕郊樓市火爆所掩蓋的各種問題，正逐一浮出水面，“不能落宗”或許只是燕郊樓市亂象的冰山一角。

    財經觀察

    “落宗”事件將改變燕郊樓市走向

    燕郊土地“落宗”事件發(fā)生之后，幾乎所有的燕郊業(yè)主都在擔心一個問題。這個事件是否會影響燕郊樓市？會不會引發(fā)已在高位的燕郊樓市暴跌？對此，北青報記者在燕郊連續(xù)兩天探訪樓市熱門區(qū)域，并采訪了多名樓市業(yè)內人士。

    2月9日，燕郊知名房產中介“福地置業(yè)”的一名員工告訴北青報記者，“落宗”事件發(fā)生之后，其實最先開始緊張的是他們這些中介人員，因為許多房子已經在交易的途中，只待過戶，如果這個環(huán)節(jié)不能完成，將會引發(fā)系列的糾紛。剛開始認為這個問題可能一時半會兒解決不了，燕郊樓市很可能遭遇沖擊，但是事情的解決速度超出預期，對樓市的恐慌很快就平息了下來。“從這幾天成交量和帶看量來看，應該不會受到很大沖擊。”

     燕郊多名地產中介透露，近期燕郊掛牌轉讓的房源在增多。但這種趨勢發(fā)生在落宗事件之前，可能是燕郊房價這兩年暴漲之后，一些獲利較大的投資客選擇套現(xiàn)離場。分析人士指出，在短時間內可能很難感受到此事對燕郊樓市的影響，但受到上述事件的影響，會導致燕郊其他業(yè)主售房心理發(fā)生轉變，而買房者也會更加謹慎。

     中原地產首席分析師張大偉則認為，相比于一線城市，三四線以下的城市房地產市場秩序比較混亂，而“燕郊部分樓盤不能落宗事件”并非個案，對于燕郊樓市而言，該事件對購房者以及投資者都會產生負面影響。

    張大偉認為，即使這種項目和諧解決了也不建議買這種項目，因為你買的住宅并非是孤立存在的，它是與各種千人指標匹配的。那么老百姓如何避免買到這種項目呢？張大偉認為，老百姓很難規(guī)避這種項目，但如果是招拍掛的土地，一般不會有這種問題。“樓盤名字如果是產業(yè)屬性的，就要注意了，如果是住宅名字，問題應該不大。”