深圳官方報(bào)告唱空樓市 新房均價(jià)由4萬跌至2.7萬

   深圳樓市在人們的期待中終于下跌了，且下滑態(tài)勢(shì)愈加趨緊。均價(jià)也由原來超過4萬元／平方米下跌為2.7萬元／平方米。而近幾周的成交量，較前兩個(gè)月同期直降一半，業(yè)內(nèi)人士直呼：深圳新房慘遭“腰斬”。

    新房均價(jià)跌幅驚人

    從每平方米4萬元直接降低到每平方米2.7萬元，深圳房地產(chǎn)商已開始快速出貨。據(jù)了解，從1月份開始，深圳入市新盤基本都低于市場(chǎng)預(yù)期入市，如1月開盤的水榭春天，均價(jià)18000元／平方米，讓很多認(rèn)為均價(jià)肯定要過2萬元／平方米的業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡，而近期開盤的財(cái)富港、i派龍城、七街公館也都以類似的原則定價(jià)：i派龍城均價(jià)只有8000元／平方米；七街公館這個(gè)福田新項(xiàng)目開盤均價(jià)22000元／平方米，是2009年以來深圳福田入市項(xiàng)目首個(gè)低于25000元／平方米的樓盤。從水榭春天開盤開始，近期深圳新入市樓盤價(jià)格多有調(diào)整，在售樓盤也不再有提價(jià)現(xiàn)象。除此之外，在售的項(xiàng)目則以十五o為代表，也推出特價(jià)單位，均價(jià)也由原來超過4萬元／平方米變?yōu)榧s2.7萬元／平方米。

    記者從最新的官方資料中獲悉，昨天(2月7日)深圳新房成交52套，均價(jià)為29446元，而上周深圳全市成交新房682套，日均成交97套，環(huán)比下降13.3%；成交面積每平方米5.57萬元，日均成交0.8萬平方米，環(huán)比下降20.2%；成交均價(jià)21378元／平方米，環(huán)比下跌26.5%。關(guān)內(nèi)共計(jì)成交新房278套／2.12萬平方米，占全市的比重分別為40.8%和39.5%；關(guān)外共計(jì)成交新房404套／3.45萬平方米，占全市的比重分別為59.2%和60.5%。

    樓市已經(jīng)開始發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)的同時(shí)，深圳購房者也開始出現(xiàn)退房潮了。深圳一位玩姓的市民近日相當(dāng)郁悶，為了退房損失了一筆定金。他表示，“寧可損失5萬元定金，也要把房子退掉。據(jù)他稱，之前他認(rèn)購的是深圳市龍崗區(qū)一個(gè)大型樓盤，單價(jià)13000元／平方米，總價(jià)約120萬元。他是1月初簽的認(rèn)購書，不久，樓市調(diào)控政策奏效，周邊幾個(gè)樓盤開始暗地打折。”聽說價(jià)格有些松動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng)多了起來。＂這讓他聯(lián)想到2007年底房?jī)r(jià)開始掉頭的情景，“如果房?jī)r(jià)下跌，到時(shí)損失可不止這5萬元。”在深圳南山投資多年的投資客稱，他在過去的1個(gè)月時(shí)間里，已經(jīng)先后掛盤賣出了3-4套房，現(xiàn)在手里尚余下一些大戶型。而另一位投資客萬小姐，近日正準(zhǔn)備出手購買寶安一個(gè)可以以租抵供的小戶型樓盤，但在調(diào)控樓市政策出臺(tái)后，她選擇了放棄。“(決策層)好像出手越來越重了”，她說。

    開發(fā)商：房子難賣但不降價(jià)“最近房子比較難賣，”在深圳有3個(gè)樓盤在售的一家民營(yíng)房企高層向記者透露，“我們上周才賣了2000萬元，不到20套，每天不到3套。”他表示，在去年市場(chǎng)高潮期，他們一個(gè)月有時(shí)會(huì)賣到2個(gè)億以上，前后相比，因政策調(diào)控催壓，致其銷售額暴減九成。

    而記者在近期的踩盤中也發(fā)現(xiàn)，投資、投機(jī)客退市的跡象已經(jīng)開始表現(xiàn)出來，在1月上旬之前，不少樓盤開盤，仍然可以看到投資客蜂擁購房，但是近期一些新開盤的樓盤，并沒有獲得非常好的成交，寶安、龍崗的一些樓盤當(dāng)日成交不過三成左右。

    由于投資客觀望甚至退場(chǎng)，成交將進(jìn)一步萎縮。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，從去年末的中央工作會(huì)議開始到現(xiàn)在，樓市調(diào)整的思路整體上出人意料，而且越來越嚴(yán)格，顯示出決策層控制房?jī)r(jià)的決心可能“超出很多專家的預(yù)判”，接下來深圳樓市成交量會(huì)進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)下跌的可能性也“越來越大”。

   二手房?jī)r(jià)首現(xiàn)下跌

    深圳世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)的數(shù)據(jù)表明，1月份，深圳二手住宅成交均價(jià)為每平方米12094元，環(huán)比下降6.27%，這是自去年3月以來連漲10月后的首次下跌。中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人朱翔認(rèn)為，價(jià)格并沒有大的變化，只是成交量下調(diào)了。

    對(duì)于深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)上漲10個(gè)月后的首次下跌，可以看到，去年12月中到今年1月份密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)二手房成交均價(jià)產(chǎn)生了一定的影響，首先表現(xiàn)的就是受豪宅成交減少影響而引起的結(jié)構(gòu)性下降。樓市價(jià)格上漲得到了一定程度的遏制，但要說樓價(jià)開始下跌還為時(shí)尚早。目前房?jī)r(jià)的表現(xiàn)屬于結(jié)構(gòu)性下調(diào)，二手房的成交均價(jià)在一定的時(shí)間內(nèi)還將維持平穩(wěn)的走勢(shì)。

    短期來看，由于房貸政策相對(duì)緊縮，會(huì)延長(zhǎng)購房成交周期，對(duì)成交量和價(jià)格起到了一定的抑制作用。但是，這種緊縮政策是各城市銀行為配合央行控制全年信貸均衡投放的一個(gè)短期表現(xiàn)，相信下個(gè)月或春節(jié)后，新的信貸額就會(huì)重新投放，屆時(shí)相關(guān)的房貸政策也將有所放松。

    業(yè)內(nèi)人士還表示，是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁變動(dòng)，使得購房者止步觀望。三五個(gè)月內(nèi)，如果國(guó)家調(diào)控樓市的舉措繼續(xù)出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌就會(huì)表現(xiàn)得更明顯。

    根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2009年深圳新房成交649.4萬平方米，約70074套，同比增長(zhǎng)超五成，成交均價(jià)15153元／平方米。大致匡算，深圳市2009年新房的總市值(總成交面積×均價(jià))約984.04億元。上周日，一些開發(fā)商預(yù)測(cè)，接下來開發(fā)商在定價(jià)方面將會(huì)更加保守，“更多會(huì)按照目前的定價(jià)原則謹(jǐn)慎定價(jià)，不一定會(huì)降價(jià)，但一般情況下，絕對(duì)不敢再漲價(jià)”。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任、深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王峰說，“深圳樓市泡沫已非常嚴(yán)重。市場(chǎng)再不理性，深圳的房地產(chǎn)泡沫將在全國(guó)首先破裂。”據(jù)了解，深圳目前商品房入住率僅為45%左右，這說明大部分房子是用來炒作和投機(jī)的。

    3家銀行上調(diào)首套房貸利率

    深圳市10家主要銀行5日發(fā)布的信息顯示，深圳有3家銀行日前已上調(diào)首套房貸利率。

    據(jù)了解，中國(guó)銀行深圳分行和光大銀行已將首套房貸利率從基準(zhǔn)利率的七折上調(diào)至八五折，深圳發(fā)展銀行深圳分行上調(diào)至八折。

    工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行和民生銀行的深圳分行均表示延續(xù)首套房貸首付兩成利率七折的最大優(yōu)惠，目前房貸業(yè)務(wù)運(yùn)行良好。

    深圳發(fā)展銀行表示，該行深圳分行已于近日?qǐng)?zhí)行首套房貸利率八折的做法。深圳發(fā)展銀行關(guān)于利率政策始終執(zhí)行市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則，總行并未發(fā)出取消七折利率的相關(guān)通知或要求，但同時(shí)總行也支持分行根據(jù)總行制定的業(yè)務(wù)策略以及當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平制定相應(yīng)的定價(jià)。

    據(jù)分析，首套房貸利率從七折提至八五折，長(zhǎng)期年利率增加近一個(gè)百分點(diǎn)，增幅兩成。以50萬元的貸款計(jì)算，月供要多交400元左右，一年約4800元。

    官方首稱樓市今年鐵定下跌

    深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委剛剛發(fā)布的《2009年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)年終分析報(bào)告》中披露，受益于寬松的信貸環(huán)境推動(dòng)，去年全年，深圳新房和二手房成交量合計(jì)接近2000萬平方米，達(dá)到建市30年來的最高記錄。其中二手房成交量接近1300萬平方米，同比大升近250%。而全年新房均價(jià)也以14858元／平方米全面超越2007年高點(diǎn)，并且增幅超過一成。但在政策調(diào)控之后，市場(chǎng)步入深度觀望。

    該報(bào)告撰寫人王鋒認(rèn)為，2009年全年深圳房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到4625.71億元，占全部貸款的比重為31.3%，比去年同期增長(zhǎng)27.04%。其中，個(gè)人住房貸款余額為3394.60億元，同比增長(zhǎng)率為44.1%，比年初增長(zhǎng)984.47億元，增長(zhǎng)額度創(chuàng)近年來年度新高。

    房?jī)r(jià)收入比20倍，超國(guó)際警戒線一倍多。王鋒指出，深圳房地產(chǎn)在2009年為全市保增長(zhǎng)做出了較大貢獻(xiàn)，其援引數(shù)據(jù)顯示，2009年前3季度，在全市9.6%的GDP增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了1.93個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率達(dá)20%。以新房為例，按照?qǐng)?bào)告披露的數(shù)字，2009年深圳僅是新建商品住房的成交金額便接近1000億元。

    但房?jī)r(jià)的高漲也不斷加劇深圳市居民的住房困難，以年底房?jī)r(jià)超過2萬元／平方米來計(jì)算，深圳房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了20倍——超過國(guó)際警戒線一倍還多，而這一比值在《1-11月市場(chǎng)報(bào)告》中，還只是15倍，短短1個(gè)月，深圳市民的買房難程度又被加重。同時(shí)，房屋的租售價(jià)格比也達(dá)到了1：450，也大大超過了國(guó)際警戒線穴1：300雪。此前，中原地產(chǎn)等多家中介曾披露數(shù)據(jù)稱，由于房?jī)r(jià)過分上漲而租金滯后，致使本市房屋的租金回報(bào)率比年初下滑了50%，很多房屋的租金回報(bào)甚至跌落在3%以下“現(xiàn)時(shí)買房已不如租房”。

    王鋒指出，房?jī)r(jià)與居民住房可支付能力之間的鴻溝越來越大，全市出現(xiàn)了比例較大的夾心層住房困難群體，這對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧非常不利。

    王鋒在預(yù)測(cè)今年樓市時(shí)指出，今年房?jī)r(jià)下降已成定局，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)下調(diào)。他給出的支撐是政策調(diào)控和市場(chǎng)規(guī)律，前者指自去年12月份以來連續(xù)2個(gè)月不斷出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策以及本市對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，這些，都將進(jìn)一步對(duì)本市高房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)泡沫的膨脹進(jìn)行有效遏制。后者則指，目前房?jī)r(jià)過高已經(jīng)將自住需求擠出市場(chǎng)，而主要為投資、投機(jī)需求支撐，未來這部分需求將受到政策的抑制。綜合來看，他認(rèn)為，在市場(chǎng)自身運(yùn)行規(guī)律及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的雙重作用下，2010年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)了去年底以來的觀望氣氛，商品住房銷售量將繼續(xù)保持去年底以來形成的低位銷售規(guī)模，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì)已初步形成，預(yù)計(jì)年度住房?jī)r(jià)格將在市場(chǎng)規(guī)則和調(diào)控政策的作用下有所回調(diào)”。

    他的這一觀點(diǎn)如今得到了越來越多市場(chǎng)人士的認(rèn)同，深圳中原地產(chǎn)研究人士張偉在“國(guó)11條”出臺(tái)后便表示，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)已經(jīng)確立。而在日前其接受本報(bào)采訪時(shí)更指出，本輪市場(chǎng)瘋狂始于資金泛濫，也將終于資金收緊。

    他認(rèn)為，上半年，深圳房?jī)r(jià)小幅下跌已經(jīng)是趨勢(shì)，下半年則須視后續(xù)政策力度而定。但他表示，無法判斷房?jī)r(jià)會(huì)下降多少。