宅基地流轉(zhuǎn)擴圍？國土部表示“正在研究”

    針對宅基地的流轉(zhuǎn)范圍，一道擴圍的口子似乎正悄然“撕開”。

    2月9日，國土資源部副部長趙龍在新聞發(fā)布會上表示，“國家正在推進‘三項改革’的試點，包括土地征收、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集體組織成員之間或者是能不能在更大范圍之間進行流轉(zhuǎn)，我們正在研究。”

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，長期以來，作為農(nóng)民的基本福利，宅基地有其特定使用對象，即農(nóng)村集體組織成員。為了維護農(nóng)民的居住條件和居住安全，國家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟成員之間的流轉(zhuǎn)。而最近兩年，宅基地進入“改革時間”，部分地區(qū)開始試點宅基地的有償退出、跨村流轉(zhuǎn)。

    對于宅基地流轉(zhuǎn)的這種“擴圍”，趙龍?zhí)貏e指出，最后需要通過法律的形式把它確定下來。在目前的情況下，還是要維持農(nóng)村宅基地必須是集體組織成員內(nèi)部的一種分配和流轉(zhuǎn)，城里人特別是工商資本是不能夠進入到農(nóng)村進行宅基地的交易和買賣的。

    律師：擴圍需先修訂法律

    長期以來，向來被局限在集體組織成員之間流轉(zhuǎn)的宅基地，在學(xué)界存在較大爭議。

    “按照《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地的所有權(quán)歸本村村民集體所有，而使用權(quán)歸各戶村民，且不得繼承。這就造成了，作為集體土地的所有權(quán)人，村民集體本應(yīng)依法享有對宅基地完整的占有、使用、收益和處分權(quán)能。但在實際操作中，宅基地使用權(quán)及地上物的建設(shè)、修整需要取得行政機關(guān)審批，這是一種行政權(quán)力高過土地所有權(quán)的表現(xiàn)。今年一號文件里也專門提到，要落實宅基地集體所有權(quán)。”上海申赫律師事務(wù)所合伙人耿帥告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“談到宅基地流轉(zhuǎn)‘擴圍’，需要修訂法律，否則會涉及到‘違權(quán)’”。

    在耿帥看來，宅基地改革的進程始終面臨法律突破問題，按照現(xiàn)行法律規(guī)定來看，宅基地流轉(zhuǎn)“擴圍”需要對法律作出修訂。

    “十多年前，在浙江部分地區(qū)即進行了宅基地可以在不同集體經(jīng)濟組織之間流轉(zhuǎn)的改革，也涉及法律突破的問題。”耿帥表示，“另外，雖然法律規(guī)定農(nóng)村村民‘一戶一宅’，但由于房屋繼承等原因，客觀存在許多所謂‘合法的一戶多宅’的現(xiàn)象，以及私下違規(guī)轉(zhuǎn)讓地上房屋進而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)被一并轉(zhuǎn)移的案例。在城郊、城中村等，隱性流轉(zhuǎn)更是十分盛行。針對這些問題，一方面需要作出法律條例的修改；另一方面，可通過宅基地有償使用和退出機制來顯化宅基地價值。”

    針對趙龍談及的下一步宅基地“能不能在更大范圍之間進行流轉(zhuǎn)”，一位來自農(nóng)業(yè)部的人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“就目前信息來看，更大的可能是突破‘本集體組織’的限制，在相鄰集體組織乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級進行宅基地的流轉(zhuǎn)。因為在本集體內(nèi)宅基地的流轉(zhuǎn)較難體現(xiàn)其價值。至于說擴到更大的范圍，那就必然涉及到小產(chǎn)權(quán)房的問題了。從目前法律規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房是肯定不會得到‘正名’的。”

    對于小產(chǎn)權(quán)房問題，趙龍表示，“宅基地是農(nóng)民的基本福利制度，它是有特定對象的，它的對象就是農(nóng)村集體組織的成員，所以說城里人是不應(yīng)該得到農(nóng)村宅基地的。為了維護農(nóng)民的居住條件和居住安全，國家嚴(yán)格限制宅基地在非集體經(jīng)濟成員之間的流轉(zhuǎn)……按照法律和登記規(guī)則，城市居民是拿不到合法產(chǎn)權(quán)的。”

    宅基地閑置問題突出

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2015年，全國農(nóng)村土地三項制度改革（農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革、宅基地制度改革、土地征收制度改革）在33個試點地區(qū)推廣展開，其中宅基地改革圍繞權(quán)益保障和取得方式、有償使用和退出、完善管理制度等幾個方面進行。

    公開數(shù)據(jù)顯示，截至2016年8月底，在15個宅基地制度改革試點地區(qū)中，11個試點地區(qū)共辦理農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地）抵押貸款188宗，總額約1.4億元，14個試點地區(qū)共退出宅基地14500多戶，退出面積6200多畝。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來，宅基地改革中的重要一環(huán)便是如何處理閑置宅基地。

    針對宅基地閑置情況，《瞭望》2014年刊登調(diào)查報道，指出“部分村落農(nóng)房閑置十之八九，記者各地實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些村莊農(nóng)房閑置情況突出，尤其是‘空心村’和偏遠山區(qū)。”湖南省政府參事段建南2016年發(fā)表文章稱，“粗略估計目前湖南農(nóng)村宅基地閑置10%~20%，個別地方達到30%以上。”央視財經(jīng)則在2015年末的一篇報道中引用中科院2013年的測算數(shù)據(jù)，直指全國宅基地總共約有2.7億畝，而空置的約有1.14億畝，占比超過了四成。

    數(shù)據(jù)顯示，1995年，我國農(nóng)村人口達到8.6億人的高峰，當(dāng)年相應(yīng)的農(nóng)村居民點用地2.46億畝。1996年至2010年，農(nóng)村常住人口減少了1.38億人，但2010年農(nóng)村居民點用地仍達到了2.48億畝，人均用地214平方米，遠遠超過150平方米的國家標(biāo)準(zhǔn)。

    值得注意的是，對于閑置宅基地如何盤活，今年中央一號文件提出了幾個思路，包括：探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入；允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地采取入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展等。