“地王秀”前赴后繼上演 背后究竟誰(shuí)是“推手”

    進(jìn)入2月份，曾經(jīng)令人瞠目的“地王”接連爆冷。北京、南京國(guó)土部門(mén)先后宣布收回兩幅“地王級(jí)”住宅用地，并沒(méi)收上億元保證金。

　　一邊是“老地王”上荒草叢叢，一邊是“新地王”頻頻冒頭。“面粉”早已貴過(guò)“面包”，前赴后繼的“地王秀”背后，究竟誰(shuí)是“推手”？土地調(diào)控趨緊，是否意味著高歌猛進(jìn)的“地王”神話(huà)開(kāi)始終結(jié)？

　　“地王”被收回：搶地沖動(dòng)受遏制

　　2月1日，北京市國(guó)土資源局發(fā)文公告，令創(chuàng)下北京2009年(總價(jià)及樓面地價(jià))雙料“地王”記錄的北京大龍地產(chǎn)拍得的順義區(qū)地塊，最終被收回。其交納的2億元競(jìng)買(mǎi)保證金也被全數(shù)沒(méi)收。

　　僅隔幾天，南京市國(guó)土局也傳來(lái)消息，瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司等在2007年12月競(jìng)得的棲霞區(qū)仙林湖地塊，因未按規(guī)定日期繳納首期成交價(jià)款，也被取消對(duì)該地塊的競(jìng)得資格，并沒(méi)收競(jìng)買(mǎi)保證金2.45億港元。

　　兩幅“地王”先后被收回，究竟傳遞了哪些信號(hào)？

　　在市場(chǎng)法則中，沒(méi)有保賺不賠的生意。大龍地產(chǎn)還沒(méi)來(lái)得及將爭(zhēng)創(chuàng)“地王”的高成本轉(zhuǎn)嫁出去，就陷入漩渦中。資本市場(chǎng)上的大龍地產(chǎn)，從2009年底的一路高歌到今年1月下旬以來(lái)的“跌跌不休”，投資者和消費(fèi)者開(kāi)始頓悟：“地王”神話(huà)一旦被戳破，將陷入一發(fā)不可收拾的境地。

　　國(guó)土資源部土地利用管理司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商在土地出讓中的報(bào)價(jià)，既包含對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期，也包含自身應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，這意味著深化合同執(zhí)行監(jiān)管的重要性。

　　“看似‘撞在槍口上’，其實(shí)是調(diào)控的必然結(jié)果。”長(zhǎng)期研究樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委專(zhuān)職副主任孫鐘炬說(shuō)：“隨著政策的持續(xù)收緊，土地市場(chǎng)的矛盾將會(huì)不斷暴露，類(lèi)似事件可能會(huì)連續(xù)出現(xiàn)。這證明管理部門(mén)在嚴(yán)肅土地交易方面釋放了強(qiáng)烈信號(hào)，拍地企業(yè)不要心存僥幸。”

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，中央打擊囤地、清理閑置土地的力度明顯增強(qiáng)。去年12月17日，五部委要求“開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”。今年1月，國(guó)辦再次下發(fā)通知要求嚴(yán)格土地出讓價(jià)款收繳，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理。

　　盡管如此，人們?nèi)匀灰苫螅?ldquo;地王”被收回背后，是否有開(kāi)發(fā)商因算準(zhǔn)無(wú)利可圖而放棄土地？

　　資金問(wèn)題是“地王”被收回的直接原因之一。大龍地產(chǎn)在其年報(bào)中稱(chēng)，2009年實(shí)現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入17.48億元，同比增長(zhǎng)1174.08%，凈利潤(rùn)3.39億元，同比增長(zhǎng)14256.4%——但以此資金實(shí)力掌控50.5億元的“地王”，無(wú)疑是“蛇吞象”。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h指出，去年的土地市場(chǎng)泡沫非常嚴(yán)重，一是許多原來(lái)主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè)大舉進(jìn)入囤地；二是一些沒(méi)有能力拿地的企業(yè)不自量力地加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中。上述舉措能夠起到敲警鐘的作用，對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，收回“地王”只是風(fēng)暴的開(kāi)始。

　　“地王秀”何以“前赴后繼”

　　土地，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是令地產(chǎn)商最“糾結(jié)”的要素。

　　自2009年以來(lái)，土地市場(chǎng)一直上演“冰火兩重天”的“戲劇”：“老地王”不堪資金重負(fù)而陷入困頓，新地王的誘惑又讓開(kāi)發(fā)商趨之若鶩。瞄準(zhǔn)黃金地段的地塊，堅(jiān)持幾十輪、上百輪競(jìng)拍，豪擲數(shù)億、數(shù)十億元，價(jià)高者最終稱(chēng)“王”——這被不少業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“地王秀”。“地王秀”何以重復(fù)上演？

　　一是資金相對(duì)充裕。去年受金融危機(jī)的影響，國(guó)家將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。此舉確實(shí)增強(qiáng)了企業(yè)的信心，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以用更少的資金貸到更多的貸款。加上政府的一些救市計(jì)劃，包括寬松的貨幣政策，大大增強(qiáng)了企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力。

　　二是土地資源稀缺。在中國(guó)城市化的進(jìn)程中，18億畝的耕地紅線(xiàn)一定不能突破。而在一些熱點(diǎn)城市，商品房土地存量更是“有減無(wú)增”。“物以稀為貴”，在現(xiàn)行“價(jià)高者得”的出讓方式中，一些優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格極易在眾多開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)搶中瘋狂上漲，甚至“加冕”地王。

　　三是資本市場(chǎng)對(duì)上市房企的評(píng)價(jià)。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，資本市場(chǎng)對(duì)別的行業(yè)的評(píng)價(jià)，一般是銷(xiāo)售額和利潤(rùn)派生指標(biāo)。房地產(chǎn)是個(gè)例外，除銷(xiāo)售額、利潤(rùn)、稅收指標(biāo)外，還有一個(gè)更重要的指標(biāo)——就是土地儲(chǔ)備。這直接導(dǎo)致上市房企視“地王”為股市融資的最好“題材”，追逐不遺余力。企業(yè)拿到“地王”之后，股價(jià)暴漲，企業(yè)隨即通過(guò)增發(fā)等手段快速融資，并再次“砸錢(qián)”購(gòu)地，土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)由此“互推互漲”。

　　四是“地王效應(yīng)”拉漲房?jī)r(jià)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前有一些開(kāi)發(fā)商是只囤地從不蓋樓。隨著調(diào)控的不斷深化，有的擔(dān)心自身利益受損，便通過(guò)大量?jī)?chǔ)備土地來(lái)對(duì)抗調(diào)控。在市場(chǎng)上不斷強(qiáng)化“地價(jià)大漲、房?jī)r(jià)必漲、漲價(jià)正常”的概念，通過(guò)“地王板塊”操控區(qū)域房?jī)r(jià)，領(lǐng)漲效應(yīng)形成板塊拉力。

　　監(jiān)管不力的部門(mén)和地方政府其實(shí)也是“地王秀”的參與主體。“地王”的巨額出讓金及其帶動(dòng)周邊地價(jià)的上漲，均充實(shí)了地方的“錢(qián)袋子”。在“土地財(cái)政”之下，一些地方政府和開(kāi)發(fā)商其實(shí)是利益共享者。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，“地王秀”更大的危害在于：開(kāi)發(fā)商、地方政府所獲之利，均是從飆漲的地價(jià)獲得的“透支性”收益。泡沫終有破滅的一天，購(gòu)房者卻不得不為此埋單。

　　北京建設(shè)銀行一位信貸經(jīng)理認(rèn)為，過(guò)去開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)只要利潤(rùn)空間低于15%便不敢接手，而現(xiàn)在由于地價(jià)與房?jī)r(jià)同向拉扯互動(dòng)，市場(chǎng)越來(lái)越不理性。土地儲(chǔ)備量越大，企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。

　　矯正“土地財(cái)政”依賴(lài)癥

　　來(lái)自國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，全國(guó)閑置土地累計(jì)達(dá)1萬(wàn)公頃。更多違規(guī)累累的“非地王”需要切實(shí)進(jìn)行處置。為此，2009年12月23日，國(guó)土資源部曾宣布掛牌督辦分布在北京、浙江、吉林等9省(區(qū)、市)的18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地。上海、廣州等各地近期也紛紛對(duì)閑置土地督促開(kāi)工或收回。

　　“此輪處置土地問(wèn)題，必須避免‘高高舉起、輕輕放下’，而是要‘動(dòng)真格’。”中央黨校研究員曾業(yè)松表示，遏制地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，關(guān)鍵在于調(diào)整中央與地方的土地收益分配格局，從根本上減少地方政府“以地生財(cái)”的沖動(dòng)；土地拍賣(mài)應(yīng)該從目前“價(jià)高者得”的方式，轉(zhuǎn)為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”。

　　解決土地問(wèn)題的根本，還在于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、改變對(duì)“土地財(cái)政”的倚重。近日一些省市剛剛閉幕的“兩會(huì)”上，一些代表委員提出建議、政府官員作出回應(yīng)時(shí)，均提到要“改變對(duì)土地的過(guò)度依賴(lài)”等問(wèn)題。

　　2009年，一些房地產(chǎn)活躍的城市土地出讓收入高達(dá)數(shù)百億乃至上千億元，較上一年暴漲數(shù)倍；也有一些城市，2009年土地出讓金總額占地方財(cái)政收入的五六成之多。尤其是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)影響嚴(yán)重、稅基增收乏力之時(shí)，來(lái)自土地出讓的巨額“快錢(qián)”更讓地方政府難以割舍。

　　但另一方面，各級(jí)政府也逐漸認(rèn)識(shí)到，過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”將付出沉重代價(jià)，短期內(nèi)使房?jī)r(jià)居高不下、群眾住房困難難以解決，長(zhǎng)期則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形和泡沫性膨脹。加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一場(chǎng)深刻變革，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控瞇不能置身事外。

　　專(zhuān)家分析，從這一輪調(diào)控可以看出，面對(duì)持續(xù)上漲的高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，地方政府已有“危機(jī)感”。拿“地王”開(kāi)刀，體現(xiàn)了一些地方政府在此輪樓市調(diào)控中的示范性姿態(tài)。

　　孫鐘炬、潘石屹等業(yè)內(nèi)人士均提到：“希望這次收回‘地王’，是對(duì)‘地王秀’的終結(jié)，從而讓土地市場(chǎng)逐漸回歸理性，避免哄抬地價(jià)的現(xiàn)象再次上演。”