碧桂園華東重金狂奔：1月新增土儲(chǔ)占集團(tuán)過(guò)半

    經(jīng)歷過(guò)2016年市場(chǎng)躍進(jìn)后，華東地區(qū)儼然是支撐房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要大后方。

    多家第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的年度排行榜中，前十名房企均是如此。萬(wàn)科上海區(qū)域16城貢獻(xiàn)1200億元銷(xiāo)售額，創(chuàng)下萬(wàn)科單一大區(qū)最高業(yè)績(jī)。

    其中增速較快的碧桂園，2016全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3088.4億元，銷(xiāo)售面積3747萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)120%和74%。其中業(yè)績(jī)最為出色的兩個(gè)區(qū)域均位于華東，江蘇區(qū)域以367億元拔得頭籌；滬蘇區(qū)域則以308億元緊隨其后。大盤(pán)開(kāi)發(fā)依然是碧桂園占領(lǐng)新市場(chǎng)的主要模式。

    克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨著華東區(qū)域的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，碧桂園近三年復(fù)合增長(zhǎng)率已達(dá)42.8%，僅次于恒大。碧桂園相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，2017年華東區(qū)域?qū)?huì)是碧桂園重中之重。

    這從今年1月份，碧桂園一口氣在杭州增持4幅土地可見(jiàn)一斑。值得一提的是，在上一輪調(diào)控周期中，碧桂園在杭州下沙開(kāi)發(fā)的剛需盤(pán)一度虧本銷(xiāo)售。如今換了打法，碧桂園堅(jiān)持從三四線(xiàn)走向一線(xiàn)市場(chǎng)。

    區(qū)域布局壓力漸顯

    與閩系房企紛紛將總部遷入“魔都”邏輯相同，深耕長(zhǎng)三角乃至整個(gè)華東區(qū)域，房企看中的是其中的盈利和發(fā)展空間。碧桂園亦然。

    從2016年銷(xiāo)售和拿地情況來(lái)看，碧桂園已經(jīng)從“以三四線(xiàn)城市為主、同時(shí)投資布局二線(xiàn)城市近郊、一線(xiàn)城市周邊”的整體定位，變?yōu)?ldquo;以二線(xiàn)城市中心、一線(xiàn)城市周邊”為主。2016年碧桂園江蘇區(qū)域?qū)崿F(xiàn)367億簽約銷(xiāo)售金額，還有多個(gè)區(qū)域業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。其中南京句容鳳凰城作為公司郊區(qū)大盤(pán)產(chǎn)品線(xiàn)項(xiàng)目，全年銷(xiāo)售金額達(dá)到73.6億元，銷(xiāo)售面積95.7萬(wàn)平方米，在2016年全國(guó)項(xiàng)目成交面積TOP10中排位第五。

    南京周邊可以說(shuō)是碧桂園進(jìn)駐華東區(qū)域最早的片區(qū)。2012年前后，以多個(gè)中小型樓盤(pán)試水后，碧桂園開(kāi)始加碼華東布局，并以大盤(pán)、低價(jià)為賣(mài)點(diǎn)。但拿地成本也在抬升，其今年1月所拿地塊均價(jià)為7509元/平方米，成本上漲更甚于售價(jià)上漲。

    一方面是拿地成本的走高，另一方面是以低價(jià)獲取高競(jìng)爭(zhēng)力，碧桂園在華東區(qū)域的城市選擇壓力逐漸顯露，并且不得不通過(guò)控制成本與降低負(fù)債率來(lái)保證現(xiàn)金流。

    2016年中報(bào)顯示，碧桂園凈負(fù)債率已降至51.37%。此外，推出的跟投機(jī)制和同心共享計(jì)劃，既在一定程度上控制了投資風(fēng)險(xiǎn)，又保證了積極性。

    然而，其1月份重倉(cāng)的杭州，所拿四幅地接近紹興，周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未起步。據(jù)杭州業(yè)內(nèi)人士分析，碧桂園此舉有“囤地”之意。換言之，杭州的土地儲(chǔ)備如果不能快周轉(zhuǎn)，難免會(huì)對(duì)2017年的現(xiàn)金流狀況有所影響。

    也有業(yè)內(nèi)人士指出，碧桂園目前全面鋪開(kāi)擴(kuò)張之路，尤其是海外投資，比如馬來(lái)西亞的森林城市項(xiàng)目，盡管公司聲稱(chēng)2016年有180億年度銷(xiāo)售金額，但因馬來(lái)西亞政界的不穩(wěn)定因素和與中國(guó)其他房企的各種競(jìng)爭(zhēng)，該超級(jí)大盤(pán)未來(lái)也未必一帆風(fēng)順。

    同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年，碧桂園新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積達(dá)3714.39萬(wàn)平方米，位居行業(yè)第一，同時(shí)也創(chuàng)下了碧桂園歷年拿地面積之最，較2015年大幅增長(zhǎng)87.89%。

    同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出，碧桂園之所以在2016年如此積極擴(kuò)張，原因無(wú)外乎兩點(diǎn)：一是銷(xiāo)售高增長(zhǎng)背后亟需補(bǔ)倉(cāng)；二是碧桂園擅長(zhǎng)操作郊區(qū)大盤(pán)。不過(guò)華東區(qū)域相比華南，已有足夠豐富的產(chǎn)品線(xiàn)，城市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)也較發(fā)達(dá)，碧桂園能否憑借三四線(xiàn)投資布局模式將其優(yōu)勢(shì)在華東區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大，目前尚存未知數(shù)。

    重金補(bǔ)倉(cāng)華東

    根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2016年標(biāo)桿房企拿地金額TOP30排行榜看，有19家房企拿地金額同比上升，且有7家出現(xiàn)100%以上增長(zhǎng)。萬(wàn)科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)位居排行榜前四名，年度拿地金額均超1000億元。

    進(jìn)入2017年1月，碧桂園便已耗資102.72億元獲取14幅地，分布于一二三線(xiàn)城市，其中華東地區(qū)拿下8幅，占據(jù)57%；新增建筑面積76.59萬(wàn)平方米，占據(jù)56%。

    值得一提的是，2017年1月5日，碧桂園以總價(jià)22.45億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老街區(qū)C1-2C5-5地塊，出讓總面積89155.3平方米，容積率1.5，成交樓板價(jià)16405元/平方米，溢價(jià)率3.17%。該地塊是近段時(shí)間來(lái)，碧桂園在上海拍得的第三幅宅地，此前在2016年12月27日，碧桂園在奉賢還拿下兩塊宅地。也許放在以往這一數(shù)字并不顯眼，不過(guò)在2016年下半年，全上海出讓的純宅地也不過(guò)10幅，四季度更是只有碧桂園拿下的兩幅純宅地。

    分析人士觀察后表示，碧桂園目前拿下的三幅宅地溢價(jià)率普遍僅有個(gè)位數(shù)，盡管拍賣(mài)底價(jià)已處于較高水平，但相比2016年上半年的價(jià)格，碧桂園的地價(jià)基本都處于盈利空間充足的合理范圍，可以說(shuō)抓住了政策底部這一拿地窗口。

    回顧2016年，碧桂園拿地都相對(duì)積極，全年新增土地預(yù)期建筑面積8752萬(wàn)平方米，同比增加129%；新增土地投資1775億元，同比大幅增加217%。8月還表示將在一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市周邊投入超1000億元建設(shè)“科技小鎮(zhèn)”。

    前述分析人士均認(rèn)為，在2016年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的同時(shí)，碧桂園只有加大土地投資力度，才有可能在3000億的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。