春節(jié)樓市真出大事了？謊言背后真相在這里

    春節(jié)假期剛過，有關(guān)樓市的兩則消息就炸了開來，一是“合肥樓市暴跌，降價20萬仍賣不掉”，二是“部分城市已從去庫存轉(zhuǎn)入補庫存階段”，乍一聽還以為樓市出大事了，但仔細研究會發(fā)現(xiàn)，合肥暴跌只是部分投資客房子賣不掉求政府“救市”；而“補庫存”的說法，放在2017年“三去一降一補”（去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板）的基調(diào)下，更是邏輯不通。

    謊言一：合肥房價暴跌

    真相：投資客賣不掉房 新房價格未大幅下降

    春節(jié)假日期間不斷傳出合肥房價暴跌的消息，這兩天一度成為輿論熱點。有合肥業(yè)主在合肥市12345政府服務(wù)直通車網(wǎng)站投訴說，“合肥蜀山區(qū)房價暴跌16%，下跌幅度是各區(qū)之最。而目前合肥二手房開啟拋售模式，政府卻拿新房價格說保持穩(wěn)定，我們業(yè)主表示極其憤怒，百姓資產(chǎn)大幅縮水。”

    合肥北城業(yè)主說，“北城房價要暴跌，降價20萬仍賣不掉。進入12月，北城樓市進入寒冬，看二手房的客戶極少，投資客絕跡，很多房源降價20萬依舊難賣。11月份120萬能賣掉的房子，現(xiàn)在102萬都賣不出去。”

    濱湖業(yè)主說，“二手房從11月開始就一直跌，進入12月跌幅更加擴大，某些樓盤的二手房每平降價4000元都無人問津，我們知道濱湖炒房客多，但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多，面對二手房價一路狂跌，我們倍感擔(dān)憂和憤怒，照這樣下去，若明年政策還不放松，我家房子價值豈不腰斬?我們是改善性剛需，不是炒房客，我們不能接受房價非正常大幅下跌，請政府給我們一個說法，不然明年必發(fā)生’民變’!”

    很顯然，說“暴跌”的主要集中在二手房——這個本來就高度市場化的市場，是一個“你愿買我愿賣”的市場，政府不好也不會干預(yù)二手房價格。這些個案中的業(yè)主呼喊“暴跌”，希望以此施壓政府放開限購，和前幾年“開發(fā)商主動降價，業(yè)主怒砸售樓處”的性質(zhì)其實是一樣的，沒有道理可言。

    事實上，合肥新房價格未出大幅下跌。合肥本地媒體《安徽商報》報道顯示，1月合肥市區(qū)和三縣共有14家樓盤價格出現(xiàn)變動，其中2家價格上漲，8家價格下跌，4家新盤首開。在價格下跌的樓盤中，蜀山區(qū)有2家樓盤價格下跌，一個是長江西路沿線某樓盤，降價0.78元/平方米，另一個是南二環(huán)邊某樓盤降價250元/平方米；新站區(qū)兩樓盤降價均未超過0.5元/平方米；高新區(qū)某樓盤降價0.21元/平方米。

    所謂“暴跌”，僅僅是部分二手房房東降價掛牌導(dǎo)致，而這些業(yè)主大都是此前殺入合肥的投資客，在合肥出臺限購令后，樓市趨于穩(wěn)定，投資客急于抽身，所以選擇降價出售房源。但由于限購令的出臺，使得很多購房者開始處于觀望局面，買漲不買跌的心理再次出現(xiàn)，導(dǎo)致一些二手房房東即使降價出售，也難以賣掉手中持有的房源。

    謊言二：部分城市已從去庫存轉(zhuǎn)入補庫存階段

    真相：一二線城市做減法 不可能大規(guī)模增加土地

    近日，媒體報道顯示，部分城市轉(zhuǎn)入樓市補庫存階段。報道稱，易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，截至2016年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2482萬、16753萬和4099萬平方米，環(huán)比增幅分別為-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分別為-26.9%、-9.2%和-3.5%。

    其中，一線城市自2016年5月以來，庫存即呈現(xiàn)出環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢。總體而言，一線城市后續(xù)補庫存的迫切程度較大。二線城市2016年12月新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫存出現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢。綜合全年數(shù)據(jù)，庫存也保持環(huán)比和同比下跌的態(tài)勢。三線城市12月新增供應(yīng)量同樣小于新增成交量，使得庫存出現(xiàn)了下降，去庫存效果明顯改善。

    該報告認為，2017年去庫存戰(zhàn)略將繼續(xù)，尤其是三四線城市依然會強化的政策導(dǎo)向。而對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，從2016年的數(shù)據(jù)來看，庫存規(guī)模是不足的。所以從抑制房價、滿足基本的住房需求等角度看，依然需要積極通過供地等方式來補充庫存。

    值得一提的是，該報告分析針對的是35個典型城市。分別是，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、大連、天津、太原、濟南、青島、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、重慶、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

    對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉持不同意見。他表示，一二線城市肯定是庫存短缺，從房地產(chǎn)交易看，現(xiàn)在一二線城市主要做減法，減少投資投機需求，不太可能大規(guī)模增加土地，包括最近出臺的城市土地規(guī)范，都是要求增加衛(wèi)星城市發(fā)展。“所以這個補庫存的邏輯是有問題的。”

    《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》提出，分類引導(dǎo)城鎮(zhèn)化發(fā)展，提升優(yōu)化開發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

    “政府的預(yù)期是將需求轉(zhuǎn)移到周圍的衛(wèi)星城市，來去庫存。”張大偉說。

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    樓市遇考：房貸利率存上調(diào)可能 住房按揭遭冷遇

    繼春節(jié)長假前上調(diào)中期借貸便利（MLF）利率后，節(jié)后首個交易日央行再次“出手”上調(diào)常備借貸利率（SLF）和逆回購利率。業(yè)內(nèi)人士表示，貨幣政策收緊信號或?qū)е路抠J利率上調(diào)，在市場風(fēng)險和政策風(fēng)險雙重壓力下，銀行可能會通過價格手段防控風(fēng)險。此外，在加息周期和調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點。

    中指院:上周26個主要城市樓市整體成交量環(huán)比下降50.5%

    記者7日從中國指數(shù)研究院獲悉，上周全國樓市整體上呈現(xiàn)出成交繼續(xù)下行態(tài)勢，二線城市環(huán)比降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，中指院監(jiān)測的26個主要城市整體成交量環(huán)比下降50.5%，各線城市成交均有所下降。從庫存來看，中指院監(jiān)測的13個主要城市庫存總量環(huán)比下降0.57%。

    分城市來看，各線城市成交持續(xù)下行，二線城市環(huán)比降幅明顯。環(huán)比來看，二線城市環(huán)比下降近5成。同比來看，一二線城市繼續(xù)下降且降幅均比較明顯，三線代表城市同比則有所有所下降。

    上周，上海、廣州和南京成交面積居前三。從累計同比來看，僅南昌增加30.40%，其他城市則均呈下降態(tài)勢，蘇州同比降幅較為明顯，達77.53%，其次是深圳，同比降幅超七成。

    房貸利率存上調(diào)可能

    雞年首個交易日，央行便祭出大動作：在公開市場進行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購操作，操作利率較上期均上調(diào)10個基點，同日開展的SLF利率也全線上調(diào)。

    一股份制銀行宏觀分析師告訴記者，央行春節(jié)前后的密集行動，是對貨幣政策操作轉(zhuǎn)向的確認。隨著基準(zhǔn)利率貨幣政策工具中的作用和地位越來越低，MLF和SLF作為央行的主動管理型貨幣政策工具正在發(fā)揮越來越重要的作用，尤其是可以通過主動性操作實現(xiàn)貨幣的長短期配置。貨幣收緊政策收緊信號影響機制或?qū)难胄邢蚪鹑跈C構(gòu)傳導(dǎo)，最終形成終端實際貸款利率抬升。

    終端貸款利率的抬升是否會導(dǎo)致房貸利率上調(diào)呢？近日記者走訪多家銀行網(wǎng)點了解到，包括招商銀行、平安銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等在內(nèi)的大多數(shù)銀行首套房貸款利率沒有變化，仍維持九折優(yōu)惠折扣。民生銀行一名客戶經(jīng)理告訴記者，該行首套房貸款利率打九折，但如果是民生銀行優(yōu)質(zhì)客戶且購買指定樓盤房產(chǎn)，優(yōu)惠力度可打8.8折。

    某大型股份制銀行內(nèi)部人士告訴記者，去年銀監(jiān)局和同業(yè)公會即向各銀行下達房貸優(yōu)惠折扣不低于九折的指導(dǎo)要求，銀行可根據(jù)自身實際情況在該基礎(chǔ)上進行調(diào)整，九折是業(yè)內(nèi)較普遍的折扣。

    走訪中，大多數(shù)銀行客戶經(jīng)理表示尚未接到總行上調(diào)房貸利率的通知，但也有個別表示“已經(jīng)隱隱約約聽到風(fēng)聲”。“還是存在顧慮，九折是比較普遍的，要是上調(diào)利率，客戶肯定都跑到別的銀行去了。”一位客戶經(jīng)理告訴記者。

    雖銀行方面尚未有明顯動作，但不少人士仍認為房貸利率存在上調(diào)風(fēng)險。

    海通證券宏觀分析師姜超在研報中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時10年期國開債利率只有3.13%。目前10年期國開債利率已接近4.1%，國開債完全是政府信用，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險資本，但發(fā)放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較看，合理的房貸利率應(yīng)在5.5%左右。

    姜超認為，央行確認貨幣市場“加息”的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)風(fēng)險，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

    恒豐銀行研究院執(zhí)行院長董希淼認為，央行貨幣市場操作利率上調(diào)的確會影響銀行資金成本，不過銀行資金成本提高不一定體現(xiàn)在房貸利率之上。“自去年10月以來，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴加大了銀行市場風(fēng)險和政策風(fēng)險。在資金成本提高和外部風(fēng)險加大的雙重壓力下，銀行確實有可能通過價格手段來防控風(fēng)險。”房貸利率上調(diào)有助于擠掉投資性、投機性購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響，商業(yè)銀行應(yīng)在貫徹落實國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

    住房按揭遭“冷遇”

    業(yè)內(nèi)人士指出，本次央行調(diào)高利率與1月“天價”信貸數(shù)據(jù)不無關(guān)系。

    雖然央行尚未公布1月份信貸數(shù)據(jù)，但多家機構(gòu)預(yù)計今年1月份新增信貸規(guī)模較大可能會超去年同期2.51萬億元，甚至將高達2.8萬億元。

    華泰證券報告顯示，預(yù)計1月份新增信貸達2.5萬億元。首先，1月是信貸大月，季節(jié)性安排雖然在宏觀審慎評估體系（MPA）考核后有所弱化，但歷史信貸節(jié)奏造成的信貸集中到期續(xù)作仍會延續(xù)；其次，提早投放信貸會更早獲得利息收入，因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外，往年1月都會有大量新的基建項目資金投放。

    國元證券分析師表示，從政策意圖看，政策性利率上調(diào)與控制2017年1月信貸投放過快、近期PPI上漲引發(fā)貨幣當(dāng)局對通脹壓力的擔(dān)心有關(guān)。去年1月新增信貸同比增長萬億元以上，導(dǎo)致央行緊急收緊銀根，對部分小銀行實施懲罰性提升存準(zhǔn)率?？梢?月例行是銀行放貸的沖動時期，也是央行緊急收緊銀根的時點。

    雖然預(yù)估1月信貸數(shù)額仍會高企，但不少業(yè)內(nèi)人士認為，2017年信貸規(guī)模在信貸結(jié)構(gòu)中的占比將會下滑。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年12月新增居民中長期貸款創(chuàng)下近十個月新低，較11月大幅回落31%。

    “部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無法投放，這些額度會在1月放出來，”一位商業(yè)銀行內(nèi)部人士告訴記者，“尤其是在貨幣政策穩(wěn)健中性和房地產(chǎn)加強調(diào)控政策背景下，二三月份房貸回落速度會加快，政府項目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金。”

     從春節(jié)假期房地產(chǎn)成交情況看，住房按揭可能遭“冷遇”。

    繼過去一年持續(xù)火爆之后，全國熱點城市樓市雞年春節(jié)期間迎來一片清冷，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，為近三年同期最低值。華創(chuàng)證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)兩周中，第一周全國40城新房成交314.1萬平方米，環(huán)比下降38.1%；第二周成交環(huán)比再下降89.2%至34.1萬平方米。1月截至上周累計日均成交60萬平方米，環(huán)比12月下降37.5%。

    伴隨樓市成交量萎縮，部分熱點城市房價也出現(xiàn)松動。數(shù)據(jù)顯示，1月深圳房價繼續(xù)回落，成交均價54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%；廣州成交均價16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。

    樓市或迎拐點

    平安證券認為，中國尚未進入加息周期，但嚴厲的房地產(chǎn)市場政策疊加折扣利率向上調(diào)整，對于房地產(chǎn)市場的負面沖擊將較明顯，前期房價上漲過快的一線和部分二線城市已進入調(diào)整周期。

    國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當(dāng)于進一步確認寬松周期結(jié)束。從過去美國和日本經(jīng)驗看，歷次房地產(chǎn)泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關(guān)重要的條件。此外，過去政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史。一方面，各地嚴格執(zhí)行限購政策，限制房地產(chǎn)住房信貸，房地產(chǎn)成交量大規(guī)模縮減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，各地“兩會”期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產(chǎn)需求未來將不會再大幅增加，房價（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點。

    深圳中原研究中心負責(zé)人告訴記者，受雙重壓力影響，今年樓市仍會面臨較大壓力。2017年新房市場成交量可能隨供應(yīng)增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價格已步入調(diào)整期，今年樓市將以震蕩波動為主。該負責(zé)人同時指出，央行收緊貨幣政策的影響將會漸漸顯現(xiàn)，節(jié)后投資需求應(yīng)有所收斂，并會在一定程度上抑制節(jié)后樓市成交量回升。

    也有房地產(chǎn)資深人士向記者表示，按照目前基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量和外匯儲備對比來看，央行在貨幣市場的收縮完全不足以對沖貨幣泡沫，對于房地產(chǎn)市場而言，貨幣超發(fā)對房價的影響仍較大。

    該人士表示，部分城市樓市量價齊跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大熱點城市的調(diào)控政策陸續(xù)落地，對市場需求面造成較明顯的抑制；其二，熱點城市地方政府對新房備案價格的控制；其三，受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響。三大因素疊加造成量價齊跌的現(xiàn)狀。受調(diào)控影響，預(yù)計熱點城市2017年樓市成交量將縮水至2014年水平，價格緩慢上漲趨勢并不會明顯改變。

     東興證券分析師認為，2017年將成為此輪房地產(chǎn)繁榮周期的拐點，但地產(chǎn)行業(yè)并未沒落，仍擁有巨大發(fā)展空間。尤其是在大城市即大都市圈進程快速發(fā)展背景下，穩(wěn)定的政策環(huán)境和前瞻性的規(guī)劃將為房地產(chǎn)行業(yè)開辟新的發(fā)展路徑。雖然2016年可能是行業(yè)銷售頂峰，但2017年可能成為房價的高點，且在未來相當(dāng)長的時期內(nèi)，行業(yè)總體規(guī)模仍有望保持在十萬億元以上。