多地樓市調(diào)控升級(jí)：熱點(diǎn)區(qū)域成交大幅降溫

    近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)收緊。隨著濟(jì)南、重慶、深圳等城市調(diào)控升級(jí)，部分區(qū)域有望迎來(lái)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，二三線城市漲幅回落。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市或進(jìn)入下行周期，未來(lái)成交量下降成大概率事件。

    各地調(diào)控不斷升級(jí)

    深圳市規(guī)劃國(guó)土委日前在關(guān)于《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》中明確指出，擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬首次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，周邊無(wú)同類在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊同類二手房?jī)r(jià)格。

    針對(duì)部分樓盤(pán)捂盤(pán)惜售、擅自漲價(jià)，重慶市國(guó)土房管局日前下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)商品房項(xiàng)目預(yù)售方案管理的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定。

    在調(diào)控不斷升級(jí)的影響下，各地樓市出現(xiàn)一定程度回調(diào)。從去年12月的情況看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來(lái)，政策效果明顯，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)回落。其中，12個(gè)城市12月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個(gè)百分點(diǎn)之間；兩個(gè)城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.7%，但已連續(xù)三個(gè)月漲幅回落。

    今年1月份北京樓市明顯降溫。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，1月上半月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為6050套，環(huán)比2016年12月下半月下降35.5%；與2016年12月上半月相比下降30.7%；與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。上半月北京二手住宅交易環(huán)比、同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，與2016年1月上半月超過(guò)1萬(wàn)套的交易量相比，2017年1月上半月6000余套的交易量明顯偏低，去年的高熱度已然不再。2017年北京二手住宅市場(chǎng)可以說(shuō)是開(kāi)門(mén)遇冷，在目前從緊的樓市政策下，交易量回落將持續(xù)。

    胡景暉認(rèn)為，由于信貸收緊，二套及非普通住宅商業(yè)貸款首付比例大幅提高，北京二手市場(chǎng)急速剎車(chē)，交易量迅速下滑。市場(chǎng)心態(tài)從恐慌逐漸變?yōu)槔潇o，購(gòu)房者從著急入市逐漸轉(zhuǎn)為觀望等待。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了2017年樓市政策基調(diào)。在此背景下，2017年樓市政策不可能松動(dòng)，且有進(jìn)一步加碼的可能性。市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步走低，交易量也將進(jìn)一步下滑。

    日前中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，北京房?jī)r(jià)近5年總體上漲188.46%。

    房?jī)r(jià)上漲存多方面原因，調(diào)控需從供需兩端同時(shí)入手。此前國(guó)土部表示，要根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策，對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)。北京市副市長(zhǎng)陳剛稱，北京目前于樓市調(diào)控政策方面不會(huì)加碼，會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作情況微調(diào)政策。今年北京市樓市調(diào)控目標(biāo)是保持平穩(wěn)健康發(fā)展，價(jià)格環(huán)比不增長(zhǎng)。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆此前表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要看兩方面，一方面要對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、房地產(chǎn)炒作堅(jiān)決控制；

    另一方面，也要關(guān)注房地產(chǎn)分化現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控不僅是在城市間不能一刀切，甚至在同一個(gè)城市也要針對(duì)不同的區(qū)做出規(guī)劃。

    今年樓市告別高增長(zhǎng)

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年商品房銷售面積157349萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)22.5%，增速比1-11月份回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資102581億元，比上年名義增長(zhǎng)6.9%，增速比1-11月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

    對(duì)于2017年的狀況，克爾瑞研究中心研究員楊科偉表示，預(yù)計(jì)商品房銷售面積高位滑落，總體保持在13億平方米水平，增速將由正轉(zhuǎn)負(fù)。對(duì)銷售貢獻(xiàn)最大的一線和熱點(diǎn)二三線城市遭受供應(yīng)不足以及政策調(diào)控的“雙面夾擊”；此外，就需求端來(lái)說(shuō)，2016年銷售創(chuàng)下歷史新高，存在大量需求提前釋放和過(guò)度透支；政策面將是去庫(kù)存與調(diào)控并存，因此總量會(huì)維持相對(duì)高位。就當(dāng)前情況而言，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速確有降溫之勢(shì)，但大跌幾無(wú)可能，2017年成交金額以穩(wěn)為主。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2017年一二線熱點(diǎn)城市成交量將受政策限制而出現(xiàn)同比大幅回落，三四線城市雖然有去庫(kù)存政策利好，但市場(chǎng)基本面難以支撐高增長(zhǎng)，銷量同樣將出現(xiàn)回落。整體來(lái)看，全國(guó)住宅成交量將恢復(fù)到2015年水平。由于庫(kù)存仍在高位，新開(kāi)工預(yù)計(jì)也將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。全國(guó)樓市告別高增長(zhǎng)，回到相對(duì)平穩(wěn)水平。

    摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌預(yù)計(jì)，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將溫和調(diào)整，投資增速可能會(huì)從2016年的6.6%下降至1%，區(qū)域分化或繼續(xù)。

    民生證券高級(jí)宏觀研究員朱振鑫表示，房地產(chǎn)投資下滑有一定時(shí)滯，需求仍對(duì)生產(chǎn)有所支撐。調(diào)控前，房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)銷售回升帶動(dòng)地產(chǎn)投資回升。調(diào)控后，銷售已率先下滑，但銷售到投資有一定的傳導(dǎo)時(shí)滯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)降低新房?jī)r(jià)格以穩(wěn)定銷售回款維持現(xiàn)金流，地方政府也會(huì)適度擴(kuò)大土地供應(yīng)以彌補(bǔ)地價(jià)下降的影響。雖然地產(chǎn)銷售已現(xiàn)回落，但投資傳導(dǎo)的時(shí)滯使得房地產(chǎn)投資下滑并不會(huì)立竿見(jiàn)影。