全球房市基本走出衰退 外資依然看好中國樓市

     隨著投資者的信心逐漸恢復(fù)，2010年全球房市前景將漸趨明朗，風險將在價格上重新得到合理反映，賣方的定價會隨之理性化，交易量也會溫和上漲。在全球大部分地區(qū)，2010年將會是投資房地產(chǎn)的理想時機。

　　盡管2009年中國各大城市的房價飆升以及香港特區(qū)、新加坡等地樓市的異?；鸨呀?jīng)引發(fā)了人們對亞洲出現(xiàn)資產(chǎn)價格泡沫的擔憂，但現(xiàn)在就判斷中國或者亞洲的樓市有泡沫尚為時過早。

　　作為引爆本次金融危機的導火索以及對國民經(jīng)濟至關(guān)重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)一直受到各方人士的高度關(guān)注，特別是去年下半年以來亞太房市更是成為焦點。急速上漲的房價讓亞太各地政府繃緊了神經(jīng)，已相繼采取了為樓市降溫的措施。就全球各地房市的現(xiàn)狀、2010年走勢以及投資機會等熱點問題，2月4日領(lǐng)盛投資管理有限公司、野村證券的專家與本報記者分享了他們的看法。

　　領(lǐng)盛投資管理有限公司是全球房地產(chǎn)投資管理公司仲量聯(lián)行集團，活躍于房地產(chǎn)資本及運營市場。根據(jù)該公司當天在京發(fā)布的第16份投資策略年度報告，目前全球各大主要房市價值的急速下滑已基本停止。隨著投資者的信心逐漸恢復(fù)，2010年全球房市前景將漸趨明朗，風險將在價格上重新得到合理反映，賣方的定價會隨之理性化，交易量也會溫和上漲。在全球大部分地區(qū)，2010年將會是投資房地產(chǎn)的理想時機。報告還預(yù)計，2011年至2012年不動產(chǎn)信貸市場將逐步復(fù)蘇。

　　具體到各個市場來看，美國房市衰退顯然已經(jīng)結(jié)束，但復(fù)蘇尚處于“蹣跚學步”階段。大多房地產(chǎn)活動指標在2009年一季度觸底，此后一直保持在底部水平，沒有指標出現(xiàn)以往在周期性低谷后的強勁反彈。更令人擔心的是，近幾個月有部分指標甚至出現(xiàn)了回調(diào)，如12月份二手房銷售環(huán)比下滑16%；已攀升的新屋銷售在去年7至11月的5個月中有4個月出現(xiàn)下降；較底部上漲14%的新屋開工自去年6月以來下滑了6%；處于低位且不斷下滑的建筑商信心指數(shù)暗示業(yè)內(nèi)企業(yè)對未來仍極為悲觀。

　　盡管如此，野村證券駐紐約經(jīng)濟學家潘德爾仍表示，購買力的顯著提高、房價似乎已經(jīng)企穩(wěn)以及政府的持續(xù)支持將推動2010年美國房市繼續(xù)復(fù)蘇。當然，過度供給將繼續(xù)阻礙房市出現(xiàn)更強的反彈，復(fù)蘇速度將緩慢且不穩(wěn)定。領(lǐng)盛投資管理全球策略師戈登也對記者表達了類似看法。他把美國房市形容為“一塊正在融化的冰”，認為疲弱的經(jīng)濟基礎(chǔ)將進一步推高空置率、價格向下尋底，這一趨勢將持續(xù)至2010年下半年，隨后將出現(xiàn)交易量上升、價格穩(wěn)定、房租收入增加的情況。

　　除美國房市醞釀復(fù)蘇外，戈登對2010年全球房地產(chǎn)市場走勢作出以下預(yù)測：英國、中國香港、韓國整個房市的價格以及中國大陸、新加坡住宅價格將會上漲；西班牙、意大利、日本的整體房市價格以及新加坡的寫字樓價格將下跌；澳大利亞、加拿大、法國、德國房價將趨于穩(wěn)定；墨西哥、中東歐房市醞釀復(fù)蘇。他表示，2010年隨著中國和印度經(jīng)濟的快速發(fā)展及區(qū)內(nèi)其他經(jīng)歷過收縮的經(jīng)濟體于年內(nèi)收復(fù)失地，亞洲地區(qū)將為投資者提供多樣化的投資機會。

　　盡管2009年中國各大城市的房價飆升以及香港特區(qū)、新加坡等地樓市的異?；鸨呀?jīng)引發(fā)了人們對亞洲出現(xiàn)資產(chǎn)價格泡沫的擔憂，但此前在京接受本報記者采訪的野村證券亞洲首席經(jīng)濟學家蘇伯拉曼不以為然。他說，現(xiàn)在就判斷中國或者亞洲的樓市有泡沫尚為時過早。同時，歷史經(jīng)驗表明與高杠桿負債率聯(lián)系在一起的資產(chǎn)泡沫非常危險，但目前亞洲總體的負債比率并不是太高，去年信貸增速相當快的中國，杠桿負債率仍然不高。他建議亞洲在這方面應(yīng)該汲取西方的經(jīng)驗教訓，不要光盯住消費價格指數(shù)(CPI)，還要關(guān)注資產(chǎn)價格。他還對中國近期上調(diào)存款準備金率并采取調(diào)控房市措施表示贊賞，認為這些舉措將能夠避免和減少泡沫破裂的風險。

　　領(lǐng)盛投資管理亞太區(qū)策略主管曾紀崇也看好中國房市。他在回答本報記者提問時表示，2010年中國商業(yè)房地產(chǎn)的需求特別是一線城市會維持高速增長，住宅市場則會趨向平衡。他看好商業(yè)地產(chǎn)的投資機會，提醒人們注意投資高端住宅的風險。

　　“國內(nèi)改善型和自住型住房潛在需求強勁，而城市化進程及生產(chǎn)力的發(fā)展將延續(xù)這一趨勢。鑒于中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值、生產(chǎn)力、工資的增長很快，房價長期趨于上漲并不令人奇怪。近期政府收緊房地產(chǎn)政策的目的是希望在短期內(nèi)限制投資型購房需求，使市場的需求結(jié)構(gòu)變得更加平衡。”曾紀崇如是說。

　　曾紀崇還認為，在中國內(nèi)地，最佳的高回報投資機會包括中檔的住宅及商鋪物業(yè)，尤其是二線城市如成都、重慶、秦皇島等地的物業(yè)。同時，位處新興物流樞紐的倉庫項目亦將有良好的增長。同時，中國的工業(yè)房地產(chǎn)還將從物流價值鏈現(xiàn)代化中獲益。但是，他提醒道，在北京、上海這些過熱的市場，投資者在爭奪物業(yè)項目時必須特別謹慎。