熱點(diǎn)城市樓市定調(diào) 庫(kù)存緊缺成調(diào)控壓力

    從各地兩會(huì)內(nèi)容看，一二線城市針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策依然從嚴(yán)，房?jī)r(jià)環(huán)比不漲成為調(diào)控基本方向。

    調(diào)控近三個(gè)月以來(lái)，重點(diǎn)城市樓市成交量仍現(xiàn)萎縮。據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測(cè)，1月第二周（1月9日-15日，下稱“第二周”）重點(diǎn)城市整體二手住宅成交環(huán)比雖有小幅回升，但同比仍下跌42%，較去年的周均水平也有33%的下滑。

    房?jī)r(jià)指數(shù)也發(fā)生了變化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年12月，70個(gè)大中城市中有20個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，相比11月增加9個(gè)。從城市分布來(lái)看，調(diào)控政策與房?jī)r(jià)下跌之間關(guān)系顯著。

    長(zhǎng)江證券分析師蒲東君認(rèn)為，自國(guó)慶密集調(diào)控以來(lái)，多個(gè)地方政府從11月開(kāi)始陸續(xù)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行升級(jí)，此外限購(gòu)范圍不斷擴(kuò)大，部分三四線城市也進(jìn)入限購(gòu)城市行列。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)基本面影響顯著，政策環(huán)境趨緊將繼續(xù)推動(dòng)銷售下行，而且從房?jī)r(jià)來(lái)看，多數(shù)受調(diào)控影響城市已經(jīng)開(kāi)始下跌。

    調(diào)控效果初顯

    地方兩會(huì)上，房地產(chǎn)調(diào)控成為一大重要議題。

    從具體內(nèi)容看，廣州、北京、上海、重慶、天津、合肥等城市均在強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    堅(jiān)持調(diào)控也被列入各地政府工作報(bào)告中。比如南京市長(zhǎng)繆瑞林在《政府工作報(bào)告》中指出，2017年將“落實(shí)穩(wěn)控房?jī)r(jià)措施，擴(kuò)大供地規(guī)模，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

    根據(jù)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，成交量、房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回落。

    重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)成交量可以最直接反映市場(chǎng)基本面。據(jù)中原監(jiān)測(cè)，1月第二周成交分城市來(lái)看，三四線城市表現(xiàn)普遍相對(duì)較好；一二線城市中，僅廣州和青島的二手房成交量仍能保持在歷史高位，其余均出現(xiàn)較大幅度下跌。在成交量萎縮的同時(shí)，二手住宅價(jià)格已呈向下調(diào)整之勢(shì)。

    另外，中原報(bào)價(jià)指數(shù)反映的是業(yè)主對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期，該指數(shù)顯示，9個(gè)重點(diǎn)城市依然是跌多漲少。其中廣州和東莞的報(bào)價(jià)指數(shù)跌幅較大，分別較上周下跌17%和11%；珠海和上海漲幅較大，分別按周環(huán)比上漲8%和5%，但這兩個(gè)城市指數(shù)依然處于2016年以來(lái)低位；表現(xiàn)最好的是成都，中原報(bào)價(jià)指數(shù)仍高于2016年平均水平。

    從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局整體數(shù)據(jù)看，調(diào)控效果也在顯現(xiàn)。2016年12月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.30%，連續(xù)第三個(gè)月回落，一二線城市回落比較明顯。其中，一線城市從9月的3.10%回落至12月的0.00%，同期二線城市從2.90%回落至 0.10%，而三線城市由1.10%回落至0.40%。本輪調(diào)控主要集中于一二線城市，從房?jī)r(jià)表現(xiàn)上來(lái)看也與政策調(diào)控范圍相符合。

    調(diào)控壓力信號(hào)：庫(kù)存少

    從庫(kù)存角度看，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然面臨較大壓力。

    長(zhǎng)江證券數(shù)據(jù)顯示，本輪庫(kù)存去化中，住宅表現(xiàn)較為顯著，非住宅庫(kù)存環(huán)比仍在上升。2016年 11月，商品住宅待售面積同比降幅擴(kuò)大至 8.2%；另一方面，非住宅待售面積同比增速為 12.1%，同比增速相比高點(diǎn)在不斷下降，但環(huán)比仍在不斷上升。

    該機(jī)構(gòu)指出，由于商品房供應(yīng)剛性較強(qiáng)，大部分熱點(diǎn)城市的商品住宅市場(chǎng)仍然面臨供不應(yīng)求的局面，去化周期不足8個(gè)月，例如南昌、惠州、南京、常德、廈門等城市仍然不足5個(gè)月。

    中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2016年一二線城市迎來(lái)量?jī)r(jià)普漲行情，庫(kù)存已基本去化完成，甚至部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)住宅供應(yīng)緊缺情況。截至2016年11月末，20個(gè)主要一二線城市出清周期大部分降至10個(gè)月以內(nèi)，南京、武漢、杭州、南昌和長(zhǎng)沙出清周期不足5個(gè)月。

    受調(diào)控影響，不少城市供地速度也放緩。全國(guó)各類土地推出量仍保持低位。2016年全國(guó)300個(gè)城市共推出各類用地18.2億平方米，同比下降11.0%，降幅較2015年收窄7.8%，整體仍處于較低水平。

    一位預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)方面的資深人士也認(rèn)為，2017年房?jī)r(jià)漲幅會(huì)回落。但這不等于跌價(jià)，反而他認(rèn)為很多城市的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。他的依據(jù)是，2016年很多熱點(diǎn)城市供地較少，去化率卻很高，現(xiàn)在這些城市的可售面積已經(jīng)非常少。例如上海庫(kù)存消化周期只有1個(gè)月，重慶與鄭州約3個(gè)月。而在2016年前11個(gè)月，全國(guó)商品住宅銷售面積已經(jīng)大幅超過(guò)了竣工面積，大概有近6萬(wàn)平方米超竣面積，比例已經(jīng)到達(dá)了1：2.12，這顯示住宅市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供應(yīng)不足。而決定價(jià)格的關(guān)鍵因素是供求關(guān)系的改變。

    二手房業(yè)主惜售心態(tài)也非常明顯。鏈家董事長(zhǎng)左暉在與優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶交流時(shí)稱，二手房現(xiàn)在的問(wèn)題是經(jīng)紀(jì)人手里沒(méi)房源，老百姓惜售情況嚴(yán)重。

    中國(guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，隨著市場(chǎng)交易回升，三四線城市的庫(kù)存壓力得到一定緩解。但同時(shí)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感性及復(fù)雜性使其走勢(shì)明顯超出了預(yù)期范圍，房?jī)r(jià)、地價(jià)非理性上漲會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)及金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，并進(jìn)一步明確住房的居住定位。

    據(jù)其預(yù)期，在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的大格局下，地方調(diào)控也將延續(xù)分城施策。在支持居民自住購(gòu)房的同時(shí)更加注重抑制投資投機(jī)性需求，以防止熱點(diǎn)城市的泡沫風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，短期政策的發(fā)力點(diǎn)將側(cè)重于通過(guò)各類措施“穩(wěn)定”市場(chǎng)環(huán)境，中長(zhǎng)期則將通過(guò)鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)以及各類金融財(cái)稅的改革，為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立奠定更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。