熱點城市樓市定調 庫存緊缺成調控壓力

    從各地兩會內容看，一二線城市針對房地產的調控政策依然從嚴，房價環(huán)比不漲成為調控基本方向。

    調控近三個月以來，重點城市樓市成交量仍現(xiàn)萎縮。據中原地產研究部監(jiān)測，1月第二周（1月9日-15日，下稱“第二周”）重點城市整體二手住宅成交環(huán)比雖有小幅回升，但同比仍下跌42%，較去年的周均水平也有33%的下滑。

    房價指數(shù)也發(fā)生了變化。根據國家統(tǒng)計局數(shù)據，2016年12月，70個大中城市中有20個城市房價環(huán)比下跌，相比11月增加9個。從城市分布來看，調控政策與房價下跌之間關系顯著。

    長江證券分析師蒲東君認為，自國慶密集調控以來，多個地方政府從11月開始陸續(xù)對限購政策進行升級，此外限購范圍不斷擴大，部分三四線城市也進入限購城市行列。從歷史經驗來看，調控政策對于房地產基本面影響顯著，政策環(huán)境趨緊將繼續(xù)推動銷售下行，而且從房價來看，多數(shù)受調控影響城市已經開始下跌。

    調控效果初顯

    地方兩會上，房地產調控成為一大重要議題。

    從具體內容看，廣州、北京、上海、重慶、天津、合肥等城市均在強調，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場調控，嚴格執(zhí)行調控政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    堅持調控也被列入各地政府工作報告中。比如南京市長繆瑞林在《政府工作報告》中指出，2017年將“落實穩(wěn)控房價措施，擴大供地規(guī)模，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

    根據各項統(tǒng)計，調控效果初步顯現(xiàn)，成交量、房價均出現(xiàn)回落。

    重點城市的二手房市場成交量可以最直接反映市場基本面。據中原監(jiān)測，1月第二周成交分城市來看，三四線城市表現(xiàn)普遍相對較好；一二線城市中，僅廣州和青島的二手房成交量仍能保持在歷史高位，其余均出現(xiàn)較大幅度下跌。在成交量萎縮的同時，二手住宅價格已呈向下調整之勢。

    另外，中原報價指數(shù)反映的是業(yè)主對未來價格的預期，該指數(shù)顯示，9個重點城市依然是跌多漲少。其中廣州和東莞的報價指數(shù)跌幅較大，分別較上周下跌17%和11%；珠海和上海漲幅較大，分別按周環(huán)比上漲8%和5%，但這兩個城市指數(shù)依然處于2016年以來低位；表現(xiàn)最好的是成都，中原報價指數(shù)仍高于2016年平均水平。

    從國家統(tǒng)計局整體數(shù)據看，調控效果也在顯現(xiàn)。2016年12月，70個大中城市房價環(huán)比上漲0.30%，連續(xù)第三個月回落，一二線城市回落比較明顯。其中，一線城市從9月的3.10%回落至12月的0.00%，同期二線城市從2.90%回落至 0.10%，而三線城市由1.10%回落至0.40%。本輪調控主要集中于一二線城市，從房價表現(xiàn)上來看也與政策調控范圍相符合。

    調控壓力信號：庫存少

    從庫存角度看，2017年房地產市場調控仍然面臨較大壓力。

    長江證券數(shù)據顯示，本輪庫存去化中，住宅表現(xiàn)較為顯著，非住宅庫存環(huán)比仍在上升。2016年 11月，商品住宅待售面積同比降幅擴大至 8.2%；另一方面，非住宅待售面積同比增速為 12.1%，同比增速相比高點在不斷下降，但環(huán)比仍在不斷上升。

    該機構指出，由于商品房供應剛性較強，大部分熱點城市的商品住宅市場仍然面臨供不應求的局面，去化周期不足8個月，例如南昌、惠州、南京、常德、廈門等城市仍然不足5個月。

    中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據也顯示，2016年一二線城市迎來量價普漲行情，庫存已基本去化完成，甚至部分熱點城市出現(xiàn)住宅供應緊缺情況。截至2016年11月末，20個主要一二線城市出清周期大部分降至10個月以內，南京、武漢、杭州、南昌和長沙出清周期不足5個月。

    受調控影響，不少城市供地速度也放緩。全國各類土地推出量仍保持低位。2016年全國300個城市共推出各類用地18.2億平方米，同比下降11.0%，降幅較2015年收窄7.8%，整體仍處于較低水平。

    一位預測房價方面的資深人士也認為，2017年房價漲幅會回落。但這不等于跌價，反而他認為很多城市的房價還會進一步上漲。他的依據是，2016年很多熱點城市供地較少，去化率卻很高，現(xiàn)在這些城市的可售面積已經非常少。例如上海庫存消化周期只有1個月，重慶與鄭州約3個月。而在2016年前11個月，全國商品住宅銷售面積已經大幅超過了竣工面積，大概有近6萬平方米超竣面積，比例已經到達了1：2.12，這顯示住宅市場已經出現(xiàn)了嚴重的供應不足。而決定價格的關鍵因素是供求關系的改變。

    二手房業(yè)主惜售心態(tài)也非常明顯。鏈家董事長左暉在與優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶交流時稱，二手房現(xiàn)在的問題是經紀人手里沒房源，老百姓惜售情況嚴重。

    中國指數(shù)研究院院長黃瑜認為，隨著市場交易回升，三四線城市的庫存壓力得到一定緩解。但同時熱點城市房地產市場的敏感性及復雜性使其走勢明顯超出了預期范圍，房價、地價非理性上漲會進一步加劇市場及金融風險。由此，中央經濟工作會議提出，要把防控金融風險放到更加重要的位置，并進一步明確住房的居住定位。

    據其預期，在房地產市場分化的大格局下，地方調控也將延續(xù)分城施策。在支持居民自住購房的同時更加注重抑制投資投機性需求，以防止熱點城市的泡沫風險及市場出現(xiàn)大起大落，短期政策的發(fā)力點將側重于通過各類措施“穩(wěn)定”市場環(huán)境，中長期則將通過鼓勵發(fā)展租賃市場以及各類金融財稅的改革，為房地產長效機制的建立奠定更穩(wěn)固的基礎。