蘇州新政：允許部分商辦項目有條件轉(zhuǎn)為住宅

    為去商辦庫存，蘇州出臺政策允許商辦項目有條件轉(zhuǎn)為住宅。

    1月19日，澎湃新聞在江蘇省蘇州市政府網(wǎng)站上看到，蘇州市人民政府于1月9日下發(fā)《關(guān)于加快引導(dǎo)推進(jìn)蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫存工作的實施意見（試行）》的文件，文件提出調(diào)整用地規(guī)劃政策。

    文件稱，按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格控制經(jīng)營性建設(shè)用地的用地性質(zhì)和規(guī)劃條件調(diào)整。但對出讓項目所在區(qū)域商業(yè)辦公供應(yīng)明顯偏多或在建規(guī)模過大，項目尚未開工建設(shè)或未開始銷售（包括原已銷售房屋目前已清理完成回購處置）的，可由建設(shè)單位申請，通過調(diào)整土地規(guī)劃條件、用途，引導(dǎo)項目建設(shè)用地轉(zhuǎn)型利用，用于住宅或國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)按程序申請批準(zhǔn)同意后，重新辦理相關(guān)用地手續(xù)、核定相應(yīng)的土地價款。

    文件提到，對已取得土地尚未開工建設(shè)的項目，由建設(shè)單位提出申請，按照相關(guān)程序批準(zhǔn)后，將商業(yè)辦公項目調(diào)整為住宅或其他適合用途項目開發(fā)建設(shè)。

    政策的適用時間為2015年1月1日前，已取得國有土地使用權(quán)、符合申請條件的建設(shè)項目，可以申請用地規(guī)劃調(diào)整。2015年1月1日以后通過公開交易方式取得國有土地使用權(quán)的項目，必須按確定的用途條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得申請調(diào)整。適用項目是指建設(shè)單位已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)、尚未開發(fā)建設(shè)完成，或已竣工尚未實現(xiàn)銷售的商業(yè)辦公用房或項目。依法認(rèn)定為閑置土地的開發(fā)用地除外。

    《實施意見》還提到，加大市場配置資源力度，屬地政府可以根據(jù)公共配套需求，通過回購、土地置換等形式，將閑置商業(yè)辦公用房或項目用于醫(yī)療、養(yǎng)老、教育和社區(qū)服務(wù)等進(jìn)行有效利用；同時，鼓勵社會資本收購兼并商業(yè)辦公項目或企業(yè)，盤活市場資源。切實降低商業(yè)辦公用房交易成本，促進(jìn)市場流通，稅務(wù)部門在確定商業(yè)辦公用房交易納稅評估價時，應(yīng)根據(jù)商業(yè)辦公市場狀況，及時調(diào)整、合理核定計稅基數(shù)。

    《實施意見》稱，將建立蘇州市商業(yè)辦公去庫存聯(lián)席會議制度，由市教育局、公安局、國土局、住建局、規(guī)劃局、環(huán)保局、法制辦、土地儲備中心、消防支隊等相關(guān)部門及各區(qū)政府組成。辦公室設(shè)在市住建局，負(fù)責(zé)商業(yè)辦公用房去庫存項目的申請受理、項目進(jìn)展情況跟蹤、牽頭協(xié)調(diào)等相關(guān)工作。各區(qū)組織對本轄區(qū)范圍內(nèi)符合條件的商業(yè)辦公項目全面排查統(tǒng)計，并提出工作計劃，按照從易到難的原則確定試點項目。

    多位蘇州房企負(fù)責(zé)人表示，此次蘇州出臺上述政策，主要目的是去商辦庫存，“目前蘇州商辦庫存去化周期在4-5年，平均一個月只能去化5萬平方米左右，相對于住宅的銷售火爆，商辦項目的庫存周期較長，同時商辦項目的售價也是和住宅倒掛的，在一些區(qū)域，同地段的商業(yè)項目的售價只有住宅的一半，出租的情況也不太好。”蘇州某房企負(fù)責(zé)人說，實際的情況是，住宅項目開發(fā)建設(shè)到一半就能賣完，而商辦項目都已是現(xiàn)房了仍還處在銷售狀態(tài)，在遠(yuǎn)離市中心的一些區(qū)域，賣不動、不開工、爛尾的項目越來越多。即便是在市中心區(qū)域，掛出來的商辦用地也往往會以底價成交。此次政策雖說商辦項目可轉(zhuǎn)成住宅或國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目，但主要還是以轉(zhuǎn)為住宅項目為主。

    “此次政策對商辦項目的存量去化會有促進(jìn)作用，像蘇州這樣的二線城市，商辦的存貨是大量存在的?？疾齑舜蔚恼撸P(guān)鍵點在于政策執(zhí)行審批到什么程度，文件在這方面規(guī)定得很模糊。”蘇州某品牌房企營銷總監(jiān)說，政策的效果怎樣，關(guān)鍵看政府的操作力度，文件內(nèi)容的本身就給了政府很大的操作空間，估計政策會傾向于偏郊區(qū)的不能開工的、爛尾的寫字樓、商業(yè)項目，市區(qū)核心地段的商辦項目不大可能被覆蓋。

    有開發(fā)商表示，政策適用的時間為2015年1月1日前已取得國有土地使用權(quán)、符合申請條件的建設(shè)項目，按照這一條件篩選下來，符合的項目并不多。像吳江、蘇州灣、相城區(qū)等一些外圍區(qū)域會有一些項目符合，同時，這些項目還要通過8、9個政府部門的共同認(rèn)可才能做，這一點比較難。

    蘇州某品牌房企投資部人士表示，蘇州商辦去化一直比較令人頭疼，而住宅項目較為火爆，與其在一級土地市場推出宅地，引發(fā)房企爭搶，拍出高價甚至地王，不如在二級市場盤活商辦項目，這樣既能去商辦庫存，增加住宅供給，也能給土地市場降降溫。