開發(fā)商資本金比例被“遺忘” 房地產(chǎn)調(diào)控尚留余地

    編者按：去年底以來針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，在資本市場(chǎng)上的一個(gè)直接反應(yīng)就是房地產(chǎn)上市公司的融資路徑開始卡緊了，這是很多投資者看淡今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要原因。但我們沒必要過分悲觀，此次國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)是重民生、抑投機(jī)，房地產(chǎn)上市公司如能因勢(shì)而變，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不會(huì)受到多大影響。況且，今年房地產(chǎn)金融或許會(huì)有許多創(chuàng)新品種出現(xiàn)。因此，投資者在投資房地產(chǎn)股時(shí)，需要具備一雙“慧眼”。

    房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在還可以比較輕松。

    2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)57128億元，而全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為36232億元，這其中20896億元的差額使得房企暫不擔(dān)心此輪調(diào)控中所謂收緊銀根的措施；此外，2009年火爆的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)也將開發(fā)商的錢袋子塞滿了真金白銀。而此番密集出臺(tái)的調(diào)控措施中，沒有明確提及將開發(fā)商自有資金比率恢復(fù)到35%，更是令開發(fā)商從心底展開笑顏。

    2010年以低成交量慘淡開局的房地產(chǎn)市場(chǎng)，迎來了國(guó)家對(duì)其調(diào)控的最強(qiáng)音。繼2009年12月中央密集出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來，一份被稱作“國(guó)十一條”的綜合運(yùn)用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)和架構(gòu)。

    隨后住建部等六部門聯(lián)合召開了新聞發(fā)布會(huì)，并發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，具體落實(shí)“國(guó)十一條”的內(nèi)容。這次調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明責(zé)任”四個(gè)方面加快遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

    不過細(xì)心的人發(fā)現(xiàn)，重磅出擊的五次房地產(chǎn)調(diào)控政策都沒有提及房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金率。在“國(guó)十一條”中也只是指出，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但這項(xiàng)目資本金的要求究竟是什么，比例究竟占幾成，公眾不得而知。

    2004年9月，中央為調(diào)控當(dāng)時(shí)較熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾要求申請(qǐng)貸款的開發(fā)企業(yè)，自有資本金比例不得低于35%。其后幾年，隨著樓市升溫，中央曾出臺(tái)過一系列調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的政策，“35%”的大限從未松動(dòng)。

    時(shí)間走到中國(guó)經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)沖擊的2009年，外貿(mào)出口嚴(yán)重受挫，投資和消費(fèi)成為帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出泥淖當(dāng)仁不讓的牽引力，房地產(chǎn)作為少數(shù)肩挑投資和消費(fèi)兩輛馬車的行業(yè)更是臨危受命。是年5月27日，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

    政策出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)人士指出，此次資本金比例的降低，實(shí)際上是對(duì)廣大開發(fā)商最為“對(duì)癥下藥”的“拯救”良方。自有資金比例降低后，也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強(qiáng)企業(yè)信心。

    從后來的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展看來，此舉確實(shí)增強(qiáng)了企業(yè)的信心。開發(fā)商瀕臨斷裂的資金鏈如同獲得甘露，在資金充足的環(huán)境下，他們將自有資金的杠桿作用發(fā)揮到了極致。新開工面積的上升，不僅拉動(dòng)了上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也促使著“地王”一個(gè)一個(gè)的出現(xiàn)，房?jī)r(jià)如竹子一樣“節(jié)節(jié)高”。盡管2009年下半年開始，一線城市的房屋成交量連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降，但開發(fā)商的熱情絲毫沒有受到影響。

    過快上漲的房?jī)r(jià)和過高的房地產(chǎn)開發(fā)熱情，終于還是招致調(diào)控政策的密集出臺(tái)。從“國(guó)四條”到“國(guó)十一條”，從國(guó)土部與證監(jiān)會(huì)配合核查房地產(chǎn)上市公司再融資項(xiàng)目，到央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備率，一個(gè)月來，明確提出或是影響到房地產(chǎn)的調(diào)控措施連續(xù)出臺(tái)，甚至頻頻指向開發(fā)商的資金鏈。

    “央行收緊流動(dòng)性，意味著房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻將有所提高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將比2009年趨緊。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟言簡(jiǎn)意賅，這些措施的出臺(tái)，都顯示相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策正從“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)為“趨緊”。

    盡管出臺(tái)的一系列政策從表面上看收緊了銀根，但分析師指出，這為2010年房地產(chǎn)信托融資的繼續(xù)擴(kuò)大也制造了聲勢(shì)，作為房地產(chǎn)融資超級(jí)替補(bǔ)的信托，正在逐漸躍升至舞臺(tái)的光束下。“央行工作會(huì)議提出的加快開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，可以說是向房地產(chǎn)企業(yè)傳達(dá)了一個(gè)利好的信號(hào)。”分析師說。

    國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家祝寶良分析，雖然房地產(chǎn)業(yè)“支柱”地位的提法，從中央文件中消失，但房地產(chǎn)和汽車仍然是2010年GDP增長(zhǎng)的主力，國(guó)家在遏制房?jī)r(jià)過快上漲的同時(shí)，依然要保持房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度。

    房地產(chǎn)行業(yè)研究人員表示，低自有資金比例，會(huì)使更多的人投身房地產(chǎn)開發(fā)。他們將通過日益多樣化的融資渠道發(fā)揮自有資金的杠桿作用，如果運(yùn)用得到，可以繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。