唐元：建議盡快實(shí)施新建商品房最高限價(jià)政策

    2016年，中國(guó)樓市再次走過(guò)牽動(dòng)人心的一年。這一方面讓剛需的年輕人吐槽“藍(lán)瘦香菇”，另一方面，也引起官方高度重視。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒的”的定位，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。這樣的表述，引發(fā)人們對(duì)2017年樓市的新期待。

    然而，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題的根源在哪里？如何回歸“房子是用來(lái)住”的定位？房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制如何建立？中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者就這些問(wèn)題，專訪了國(guó)務(wù)院研究室司長(zhǎng)唐元。

    根源

    商品房完全市場(chǎng)化定價(jià)

    衣食住行是人們的基本需求，住房是重要的民生商品。然而近10年多來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步走上了過(guò)度依賴房地產(chǎn)發(fā)展的增長(zhǎng)模式，扭曲了住房供需關(guān)系，房屋逐步演變成投資品和奢侈消費(fèi)品。

    唐元認(rèn)為，商品房完全市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制是導(dǎo)致房地產(chǎn)問(wèn)題的根本原因。

    我國(guó)在城市住房制度設(shè)計(jì)中，主要借鑒的是新加坡住房模式，把居民住房分為政策性房和商品房?jī)深??；镜南敕ㄊ?，政策性住房包括?jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等，以滿足普通群眾尤其是低收入群體住房需求為目的，政府通過(guò)減免稅費(fèi)等方式降低建設(shè)成本，并投入資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合建設(shè)，規(guī)定以獲得合理利潤(rùn)（一般不高于10%）為前提制定房屋銷售價(jià)格和租賃價(jià)格，使廣大群眾能夠買得起房和住得上房。商品房則是面向具有較強(qiáng)購(gòu)買力群體尤其是高收入群體住房需求的住房，政府可以通過(guò)土地出讓、稅費(fèi)等方式獲取收益，同時(shí)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全自主決定房屋銷售價(jià)格。按照這一制度設(shè)計(jì)，政策性住房制度將住房視為民生商品，具有政府讓利、房?jī)r(jià)受控、開(kāi)發(fā)商獲利有限等特征，在我國(guó)目前發(fā)展階段應(yīng)當(dāng)成為供房主體；商品房制度將房地產(chǎn)業(yè)作為完全市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待，商品房可以自由定價(jià)，具有獲取暴利的基本特征，但只能作為滿足住房需求的補(bǔ)充。

    據(jù)分析，正是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的“雙軌制”價(jià)格機(jī)制和商品房自由定價(jià)帶來(lái)的暴利特征，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等房地產(chǎn)業(yè)的一系列問(wèn)題：一是商品房“供需兩旺”，價(jià)格暴漲，閑置嚴(yán)重；二是政策性住房需求強(qiáng)勁，供給短缺，嚴(yán)重供不應(yīng)求；三是相關(guān)各方利益不一致，房地產(chǎn)調(diào)控難度極大。

    唐元指出，正是房地產(chǎn)政策“雙軌制”價(jià)格機(jī)制，使商品房能自由定價(jià)、具有暴利特征，引來(lái)大量資金開(kāi)發(fā)和炒作商品房，形成商品房虛擬“供需兩旺”格局，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲和大量房源浪費(fèi)；而同時(shí)，政策性住房則由于價(jià)格受控制，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)薄，政府獲利少，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)資金短缺，房源嚴(yán)重不足，政策性房成為稀缺商品。由此導(dǎo)致目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)非常極端的“冷熱兩重天”局面：一是政策性住房開(kāi)發(fā) “過(guò)冷”，為了滿足群眾基本住房需求，還需要政府投入大量資金建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策性住房；二是商品房開(kāi)發(fā) “過(guò)熱”，國(guó)家必須采取措施限制資金流進(jìn)入商品房領(lǐng)域，例如在北上廣深等一線城市采取必要的限購(gòu)措施，以此避免高房?jī)r(jià)造成我國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫化現(xiàn)象。

    風(fēng)險(xiǎn)

    高房?jī)r(jià)致經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重泡沫化

    唐元指出，房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題如不盡快解決后果十分嚴(yán)重。大量資金尤其是銀行資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，導(dǎo)致一、二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，吹大了經(jīng)濟(jì)泡沫，也扭曲了經(jīng)濟(jì)關(guān)系，投機(jī)炒房和追求暴富成為普遍的社會(huì)價(jià)值取向，購(gòu)房難、住房貴困擾廣大人民群眾，高房?jī)r(jià)成為廣大人民群眾普遍關(guān)注也十分無(wú)奈的問(wèn)題。可以說(shuō)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題是我國(guó)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期影響共享發(fā)展的重大障礙。

    一是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重泡沫化。在我國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲的背后，是價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值的基本事實(shí)，是住房功能的嚴(yán)重異化。據(jù)調(diào)查，目前北京市主城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)成本（含地價(jià)）只有每平方米1萬(wàn)元左右，而銷售均價(jià)達(dá)到每平方米6萬(wàn)元左右，價(jià)格高出成本6倍以上。同時(shí)，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)泡沫化問(wèn)題已經(jīng)突出。表明我國(guó)房?jī)r(jià)水平尤其是一線城市房?jī)r(jià)水平已經(jīng)嚴(yán)重超越我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和居民承受能力。

    二是導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。由于房地產(chǎn)的高回報(bào)，導(dǎo)致商業(yè)銀行資金的大量涌入，這既是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的重要因素，也形成了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)估計(jì)目前房地產(chǎn)行業(yè)投資的一半以上資金來(lái)源于銀行貸款，如果房地產(chǎn)泡沫任其膨脹下去，一旦泡沫破滅，將給銀行乃至整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)，造成災(zāi)難性后果。這一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存，本來(lái)應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)三四線城市居民買房，但銀行資金實(shí)行一刀切的住房貸款首付政策，導(dǎo)致銀行資金大量向一二線城市集聚，變?yōu)橛忠惠喅捶繜?，造成一二線城市房?jī)r(jià)暴漲，進(jìn)一步吹大了經(jīng)濟(jì)泡沫、加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。

    三是導(dǎo)致居民貧富分化。商品房的暴利機(jī)制，除了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受益外，也給炒房投機(jī)獲利創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。近些年來(lái)，北上深廣等一線城市房?jī)r(jià)年均20%以上的速度上漲，意味著這些一線城市居民住房資產(chǎn)價(jià)格年均上漲20%，每戶居民財(cái)產(chǎn)年均增值100萬(wàn)元以上。不合理的房?jī)r(jià)機(jī)制，相當(dāng)于一次又一次的造富運(yùn)動(dòng)，北上深廣等一線城市居民不自覺(jué)地成為資產(chǎn)500萬(wàn)到1000萬(wàn)的中產(chǎn)富裕階層，而一些炒房者資產(chǎn)少則幾千萬(wàn)，多則上幾億、十幾億，而三四線城市的居民房產(chǎn)價(jià)值只在幾十萬(wàn)左右，而廣大農(nóng)村由于農(nóng)民住房不能與商品房一樣上市流通，住房?jī)r(jià)值不但沒(méi)有升值，反而在貶值。

    四是導(dǎo)致社會(huì)價(jià)值觀扭曲。隨著炒房投機(jī)賺錢容易，逐步形成全民炒房熱潮，許多家庭為了獲得購(gòu)房指標(biāo)，不惜假離婚，出現(xiàn)了排隊(duì)離婚鬧劇，多數(shù)居民都是借貸購(gòu)房牟利，在社會(huì)上形成了“食利”階層，形成了“錢賺錢容易，靠誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)掙錢難”的不良現(xiàn)象，嚴(yán)重毒化了社會(huì)風(fēng)氣。房?jī)r(jià)過(guò)高不僅抬高了商務(wù)成本，降低了城市競(jìng)爭(zhēng)力，許多實(shí)體企業(yè)紛紛逃離一線城市。

    五是導(dǎo)致社會(huì)資源浪費(fèi)和實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化。商品房投資高回報(bào)，使其“虹吸效應(yīng)”凸顯，引來(lái)大量投資，制造業(yè)企業(yè)為了分得商品房開(kāi)發(fā)“一杯粥”，紛紛從主業(yè)抽出資金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了“大企業(yè)建房、小企業(yè)炒房”現(xiàn)象。巨資投入商品房開(kāi)發(fā)，形成了大量商品房房源，而需求方以炒房者為主，在不斷推高房?jī)r(jià)的同時(shí)，商品房空置率不斷提高，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。資金向商品房轉(zhuǎn)移還導(dǎo)致了制造業(yè)等實(shí)體產(chǎn)業(yè)空心化，也是導(dǎo)致加工貿(mào)易企業(yè)大量向東南亞國(guó)家轉(zhuǎn)移的重要因素，而國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新領(lǐng)域等，由于缺乏資金難以盡快發(fā)展。

    建議

    新建商品房實(shí)施最高限價(jià)

    近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然在抑制不合理住房需求、規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)和遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等方面取得了一定效果，但一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高、二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題還沒(méi)有得到解決，房地產(chǎn)行業(yè)存在的深層次問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有得到解決。

    唐元認(rèn)為，必須更加客觀、真實(shí)分析房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地采取更加有效措施，綜合施策，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

    唐元建議，從遏制房地產(chǎn)行業(yè)暴利為切入點(diǎn)，完善房?jī)r(jià)調(diào)控措施，對(duì)新建商品房實(shí)施最高限價(jià)政策。具體思路是：將房地產(chǎn)定位為滿足群眾基本需求的民生商品，限制投機(jī)炒作，加大政府對(duì)商品房?jī)r(jià)的管制力度，對(duì)新建商品房在科學(xué)評(píng)估基礎(chǔ)上，按照成本加合理利潤(rùn)（比如20%以內(nèi)）原則核定和執(zhí)行最高限價(jià)政策，糾正定價(jià)機(jī)制過(guò)度市場(chǎng)化問(wèn)題。采取這樣的措施，可促進(jìn)房?jī)r(jià)盡快回歸到合理水平，避免經(jīng)濟(jì)泡沫化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)步入健康發(fā)展軌道，滿足廣大人民群眾住房需求。

    唐元分析稱，最高限價(jià)政策有利于促進(jìn)整體房?jī)r(jià)回歸合理水平，控制房?jī)r(jià)非理性上漲。對(duì)新建商品房執(zhí)行最高限價(jià)政策，意味著新建商品房的價(jià)格將不高于建設(shè)成本加上合理利潤(rùn)，將促進(jìn)新建商品房?jī)r(jià)格向合理水平回歸，這個(gè)價(jià)格水平將大大低于目前的商品房市場(chǎng)價(jià)格，可帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)回歸合理水平，從而達(dá)到從總體上控制房?jī)r(jià)的目的。

    同時(shí)，有利于減少投機(jī)性炒房行為，避免社會(huì)資源浪費(fèi)。對(duì)新建商品房執(zhí)行最高限價(jià)政策，將新建商品房的投資利潤(rùn)率控制在不超過(guò)20%的范圍內(nèi)，由此消除商品房的暴利特征，從而大大降低商品房投機(jī)炒作動(dòng)力，減少商品房不合理需求，變目前商品房的“虛擬需求”為真實(shí)需求，扭轉(zhuǎn)目前商品房空置過(guò)多的情況，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)。

    此外，有利于增加低價(jià)房源供給，滿足老百姓住房需求。對(duì)商品房實(shí)行最高限價(jià)政策，房地產(chǎn)利潤(rùn)水平仍然高于制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平，不影響社會(huì)資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的積極性。同時(shí)，由于商品房與政策性住房具有大致相當(dāng)?shù)耐顿Y回報(bào)率，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房相比，由于政府減少稅費(fèi)和土地收入，房?jī)r(jià)將更低，需求將更旺，有利于引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)資金流入政策性住房建設(shè)領(lǐng)域，盡快增加低價(jià)房房源，滿足廣大群眾基本住房需求，并可緩解政府出資建設(shè)政策性房的巨大財(cái)政壓力。

    唐元指出，新建商品房執(zhí)行最高限價(jià)政策具有可操作性。實(shí)行政府主導(dǎo)型的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式是中國(guó)特色社會(huì)主義的重要特征，也是我國(guó)改革開(kāi)放近40年的成功經(jīng)驗(yàn)。住房作為民生商品，在當(dāng)前房?jī)r(jià)水平居高不下、市場(chǎng)化合理定價(jià)機(jī)制失靈的情況下對(duì)商品房實(shí)行最高限價(jià)政策，是符合我國(guó)國(guó)情的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，對(duì)于國(guó)家價(jià)格管理部門來(lái)說(shuō)，有現(xiàn)成的操作辦法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，能夠盡快開(kāi)展起來(lái)。此外，實(shí)行商品房最高限價(jià)政策也是部分發(fā)達(dá)國(guó)家控制房?jī)r(jià)的成功經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家在控制房?jī)r(jià)方面積累了許多成功經(jīng)驗(yàn)，較為典型的是德國(guó)。德國(guó)多年來(lái)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，最重要的經(jīng)驗(yàn)是政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮作用大，并對(duì)住房?jī)r(jià)格實(shí)行嚴(yán)格管制。德國(guó)建立了科學(xué)的地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租等實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度。

    穩(wěn)妥

    明確思路 科學(xué)推進(jìn)

    唐元強(qiáng)調(diào)，抑制房?jī)r(jià)水平、保障居民基本住房需求是關(guān)系全局、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定和公平正義的重大問(wèn)題，也是促進(jìn)共享發(fā)展的一項(xiàng)緊迫任務(wù)。對(duì)新建商品房實(shí)施最高限價(jià)政策，是促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理水平、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇，應(yīng)當(dāng)盡快加以實(shí)施。

    唐元指出，在實(shí)際操作中，要科學(xué)穩(wěn)妥實(shí)施、推進(jìn)，具體建議為：

    一是明確工作思路。建議按照果斷決策、周密部署、綜合配套、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，盡快制定工作方案，積極穩(wěn)妥加以實(shí)施。

    二是科學(xué)制定新建住房最高銷售限價(jià)。建議由各級(jí)物價(jià)部門或由政府認(rèn)可的獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)新建住房在科學(xué)測(cè)算成本的基礎(chǔ)上，按照成本加合理利潤(rùn)（利潤(rùn)率不高于20%）的原則，制定最高銷售“指導(dǎo)價(jià)”。

    三是嚴(yán)格執(zhí)行新建住房最高限價(jià)政策。規(guī)定最高限價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易必須認(rèn)真執(zhí)行。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“指導(dǎo)價(jià)”的做法，可以認(rèn)為是牟取暴利行為，應(yīng)當(dāng)從重處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要追究刑事責(zé)任。

    四是為實(shí)施政策創(chuàng)造良好的環(huán)境。盡快建立與實(shí)施配套的法制和中介服務(wù)環(huán)境。加強(qiáng)房地產(chǎn)中介評(píng)估體系建設(shè)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)水平。建立健全商品房最高限價(jià)配套法規(guī)，盡快制定《房地產(chǎn)行業(yè)反暴利法》等法規(guī)。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。

    五是盡量降低實(shí)施政策可能帶來(lái)的負(fù)面影響。要充分估計(jì)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。包括：金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題、過(guò)去高價(jià)購(gòu)房者可能出現(xiàn)部分預(yù)售房退房風(fēng)險(xiǎn)、地方政府房地產(chǎn)收益可能減少導(dǎo)致的地方財(cái)政壓力加大風(fēng)險(xiǎn)，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱地位可能階段性下降的影響等等。對(duì)于以上可能需要付出的代價(jià)和產(chǎn)生的負(fù)面影響，應(yīng)當(dāng)制定預(yù)案，妥善加以處理，將其控制在最低限度。

    六是銀行實(shí)行購(gòu)房貸款差別化首付政策。根據(jù)目前房?jī)r(jià)水平，將全國(guó)城市合理分為一、二、三、四線城市，對(duì)北上廣深等城市實(shí)現(xiàn)最高首付政策，比如90%以上；對(duì)武漢、鄭州、濟(jì)南、西安等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市實(shí)行70%以上的首付政策；對(duì)重慶、成都、蘭州、沈陽(yáng)等三線城市實(shí)行30%—70%的首付政策；對(duì)廣大的四線城市和鄉(xiāng)村實(shí)行30%以下的首付政策。以促進(jìn)銀行資金向三四線城市流動(dòng)，帶動(dòng)三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存，也防止一二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。