唐元：建議盡快實施新建商品房最高限價政策

    2016年，中國樓市再次走過牽動人心的一年。這一方面讓剛需的年輕人吐槽“藍瘦香菇”，另一方面，也引起官方高度重視。2016年中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住，不是用來炒的”的定位，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。這樣的表述，引發(fā)人們對2017年樓市的新期待。

    然而，導致當前房地產(chǎn)問題的根源在哪里？如何回歸“房子是用來住”的定位？房地產(chǎn)市場長效機制如何建立？中國經(jīng)濟網(wǎng)記者就這些問題，專訪了國務院研究室司長唐元。

    根源

    商品房完全市場化定價

    衣食住行是人們的基本需求，住房是重要的民生商品。然而近10年多來，我國經(jīng)濟逐步走上了過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展的增長模式，扭曲了住房供需關系，房屋逐步演變成投資品和奢侈消費品。

    唐元認為，商品房完全市場化的定價機制是導致房地產(chǎn)問題的根本原因。

    我國在城市住房制度設計中，主要借鑒的是新加坡住房模式，把居民住房分為政策性房和商品房兩類?；镜南敕ㄊ牵咝宰》堪ń?jīng)濟適用房、限價房和廉租房等，以滿足普通群眾尤其是低收入群體住房需求為目的，政府通過減免稅費等方式降低建設成本，并投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建設，規(guī)定以獲得合理利潤（一般不高于10%）為前提制定房屋銷售價格和租賃價格，使廣大群眾能夠買得起房和住得上房。商品房則是面向具有較強購買力群體尤其是高收入群體住房需求的住房，政府可以通過土地出讓、稅費等方式獲取收益，同時允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全自主決定房屋銷售價格。按照這一制度設計，政策性住房制度將住房視為民生商品，具有政府讓利、房價受控、開發(fā)商獲利有限等特征，在我國目前發(fā)展階段應當成為供房主體；商品房制度將房地產(chǎn)業(yè)作為完全市場化產(chǎn)業(yè)來對待，商品房可以自由定價，具有獲取暴利的基本特征，但只能作為滿足住房需求的補充。

    據(jù)分析，正是房地產(chǎn)行業(yè)實行的“雙軌制”價格機制和商品房自由定價帶來的暴利特征，導致房價過快上漲等房地產(chǎn)業(yè)的一系列問題：一是商品房“供需兩旺”，價格暴漲，閑置嚴重；二是政策性住房需求強勁，供給短缺，嚴重供不應求；三是相關各方利益不一致，房地產(chǎn)調(diào)控難度極大。

    唐元指出，正是房地產(chǎn)政策“雙軌制”價格機制，使商品房能自由定價、具有暴利特征，引來大量資金開發(fā)和炒作商品房，形成商品房虛擬“供需兩旺”格局，導致房價暴漲和大量房源浪費；而同時，政策性住房則由于價格受控制，開發(fā)商利潤薄，政府獲利少，導致開發(fā)資金短缺，房源嚴重不足，政策性房成為稀缺商品。由此導致目前房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)非常極端的“冷熱兩重天”局面：一是政策性住房開發(fā) “過冷”，為了滿足群眾基本住房需求，還需要政府投入大量資金建設經(jīng)濟適用房、廉租房等政策性住房；二是商品房開發(fā) “過熱”，國家必須采取措施限制資金流進入商品房領域，例如在北上廣深等一線城市采取必要的限購措施，以此避免高房價造成我國經(jīng)濟泡沫化現(xiàn)象。

    風險

    高房價致經(jīng)濟嚴重泡沫化

    唐元指出，房地產(chǎn)業(yè)存在的問題如不盡快解決后果十分嚴重。大量資金尤其是銀行資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，導致一、二線城市房價過快上漲，吹大了經(jīng)濟泡沫，也扭曲了經(jīng)濟關系，投機炒房和追求暴富成為普遍的社會價值取向，購房難、住房貴困擾廣大人民群眾，高房價成為廣大人民群眾普遍關注也十分無奈的問題。可以說房地產(chǎn)存在的問題是我國當前和今后一個時期影響共享發(fā)展的重大障礙。

    一是高房價導致經(jīng)濟嚴重泡沫化。在我國房價大幅上漲的背后，是價格嚴重背離價值的基本事實，是住房功能的嚴重異化。據(jù)調(diào)查，目前北京市主城區(qū)商品房開發(fā)成本（含地價）只有每平方米1萬元左右，而銷售均價達到每平方米6萬元左右，價格高出成本6倍以上。同時，高房價帶來的經(jīng)濟泡沫化問題已經(jīng)突出。表明我國房價水平尤其是一線城市房價水平已經(jīng)嚴重超越我國經(jīng)濟發(fā)展階段和居民承受能力。

    二是導致金融風險不斷加劇。由于房地產(chǎn)的高回報，導致商業(yè)銀行資金的大量涌入，這既是導致房價過度上漲的重要因素，也形成了巨大的金融風險。據(jù)估計目前房地產(chǎn)行業(yè)投資的一半以上資金來源于銀行貸款，如果房地產(chǎn)泡沫任其膨脹下去，一旦泡沫破滅，將給銀行乃至整個國家經(jīng)濟帶來極大風險，造成災難性后果。這一輪房地產(chǎn)去庫存，本來應當鼓勵三四線城市居民買房，但銀行資金實行一刀切的住房貸款首付政策，導致銀行資金大量向一二線城市集聚，變?yōu)橛忠惠喅捶繜?，造成一二線城市房價暴漲，進一步吹大了經(jīng)濟泡沫、加劇了金融風險。

    三是導致居民貧富分化。商品房的暴利機制，除了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受益外，也給炒房投機獲利創(chuàng)造了機會。近些年來，北上深廣等一線城市房價年均20%以上的速度上漲，意味著這些一線城市居民住房資產(chǎn)價格年均上漲20%，每戶居民財產(chǎn)年均增值100萬元以上。不合理的房價機制，相當于一次又一次的造富運動，北上深廣等一線城市居民不自覺地成為資產(chǎn)500萬到1000萬的中產(chǎn)富裕階層，而一些炒房者資產(chǎn)少則幾千萬，多則上幾億、十幾億，而三四線城市的居民房產(chǎn)價值只在幾十萬左右，而廣大農(nóng)村由于農(nóng)民住房不能與商品房一樣上市流通，住房價值不但沒有升值，反而在貶值。

    四是導致社會價值觀扭曲。隨著炒房投機賺錢容易，逐步形成全民炒房熱潮，許多家庭為了獲得購房指標，不惜假離婚，出現(xiàn)了排隊離婚鬧劇，多數(shù)居民都是借貸購房牟利，在社會上形成了“食利”階層，形成了“錢賺錢容易，靠誠實勞動掙錢難”的不良現(xiàn)象，嚴重毒化了社會風氣。房價過高不僅抬高了商務成本，降低了城市競爭力，許多實體企業(yè)紛紛逃離一線城市。

    五是導致社會資源浪費和實體產(chǎn)業(yè)空心化。商品房投資高回報，使其“虹吸效應”凸顯，引來大量投資，制造業(yè)企業(yè)為了分得商品房開發(fā)“一杯粥”，紛紛從主業(yè)抽出資金介入房地產(chǎn)開發(fā)，出現(xiàn)了“大企業(yè)建房、小企業(yè)炒房”現(xiàn)象。巨資投入商品房開發(fā)，形成了大量商品房房源，而需求方以炒房者為主，在不斷推高房價的同時，商品房空置率不斷提高，造成社會資源的極大浪費。資金向商品房轉(zhuǎn)移還導致了制造業(yè)等實體產(chǎn)業(yè)空心化，也是導致加工貿(mào)易企業(yè)大量向東南亞國家轉(zhuǎn)移的重要因素，而國家鼓勵發(fā)展的高新技術產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新領域等，由于缺乏資金難以盡快發(fā)展。

    建議

    新建商品房實施最高限價

    近年來國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然在抑制不合理住房需求、規(guī)避金融風險和遏制部分地區(qū)房價過快上漲等方面取得了一定效果，但一線城市房價過高、二線城市房價上漲過快等問題還沒有得到解決，房地產(chǎn)行業(yè)存在的深層次問題遠沒有得到解決。

    唐元認為，必須更加客觀、真實分析房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，有針對性地采取更加有效措施，綜合施策，促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

    唐元建議，從遏制房地產(chǎn)行業(yè)暴利為切入點，完善房價調(diào)控措施，對新建商品房實施最高限價政策。具體思路是：將房地產(chǎn)定位為滿足群眾基本需求的民生商品，限制投機炒作，加大政府對商品房價的管制力度，對新建商品房在科學評估基礎上，按照成本加合理利潤（比如20%以內(nèi)）原則核定和執(zhí)行最高限價政策，糾正定價機制過度市場化問題。采取這樣的措施，可促進房價盡快回歸到合理水平，避免經(jīng)濟泡沫化，促進房地產(chǎn)業(yè)步入健康發(fā)展軌道，滿足廣大人民群眾住房需求。

    唐元分析稱，最高限價政策有利于促進整體房價回歸合理水平，控制房價非理性上漲。對新建商品房執(zhí)行最高限價政策，意味著新建商品房的價格將不高于建設成本加上合理利潤，將促進新建商品房價格向合理水平回歸，這個價格水平將大大低于目前的商品房市場價格，可帶動二手房價回歸合理水平，從而達到從總體上控制房價的目的。

    同時，有利于減少投機性炒房行為，避免社會資源浪費。對新建商品房執(zhí)行最高限價政策，將新建商品房的投資利潤率控制在不超過20%的范圍內(nèi)，由此消除商品房的暴利特征，從而大大降低商品房投機炒作動力，減少商品房不合理需求，變目前商品房的“虛擬需求”為真實需求，扭轉(zhuǎn)目前商品房空置過多的情況，避免社會資源的浪費。

    此外，有利于增加低價房源供給，滿足老百姓住房需求。對商品房實行最高限價政策，房地產(chǎn)利潤水平仍然高于制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)利潤水平，不影響社會資金開發(fā)房地產(chǎn)的積極性。同時，由于商品房與政策性住房具有大致相當?shù)耐顿Y回報率，經(jīng)濟適用房與商品房相比，由于政府減少稅費和土地收入，房價將更低，需求將更旺，有利于引導商品房開發(fā)資金流入政策性住房建設領域，盡快增加低價房房源，滿足廣大群眾基本住房需求，并可緩解政府出資建設政策性房的巨大財政壓力。

    唐元指出，新建商品房執(zhí)行最高限價政策具有可操作性。實行政府主導型的市場經(jīng)濟模式是中國特色社會主義的重要特征，也是我國改革開放近40年的成功經(jīng)驗。住房作為民生商品，在當前房價水平居高不下、市場化合理定價機制失靈的情況下對商品房實行最高限價政策，是符合我國國情的房價調(diào)控政策，對于國家價格管理部門來說，有現(xiàn)成的操作辦法和實踐經(jīng)驗可以借鑒，能夠盡快開展起來。此外，實行商品房最高限價政策也是部分發(fā)達國家控制房價的成功經(jīng)驗。長期以來，一些發(fā)達市場經(jīng)濟國家在控制房價方面積累了許多成功經(jīng)驗，較為典型的是德國。德國多年來房價保持平穩(wěn)態(tài)勢，最重要的經(jīng)驗是政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場中發(fā)揮作用大，并對住房價格實行嚴格管制。德國建立了科學的地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。

    穩(wěn)妥

    明確思路 科學推進

    唐元強調(diào)，抑制房價水平、保障居民基本住房需求是關系全局、維護社會和諧穩(wěn)定和公平正義的重大問題，也是促進共享發(fā)展的一項緊迫任務。對新建商品房實施最高限價政策，是促進房價回歸合理水平、推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的現(xiàn)實選擇，應當盡快加以實施。

    唐元指出，在實際操作中，要科學穩(wěn)妥實施、推進，具體建議為：

    一是明確工作思路。建議按照果斷決策、周密部署、綜合配套、穩(wěn)妥推進的原則，盡快制定工作方案，積極穩(wěn)妥加以實施。

    二是科學制定新建住房最高銷售限價。建議由各級物價部門或由政府認可的獨立房地產(chǎn)評估機構，對新建住房在科學測算成本的基礎上，按照成本加合理利潤（利潤率不高于20%）的原則，制定最高銷售“指導價”。

    三是嚴格執(zhí)行新建住房最高限價政策。規(guī)定最高限價具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易必須認真執(zhí)行。對房地產(chǎn)開發(fā)商制訂的房價超過“指導價”的做法，可以認為是牟取暴利行為，應當從重處罰，情節(jié)嚴重的要追究刑事責任。

    四是為實施政策創(chuàng)造良好的環(huán)境。盡快建立與實施配套的法制和中介服務環(huán)境。加強房地產(chǎn)中介評估體系建設，提高房地產(chǎn)中介服務水平。建立健全商品房最高限價配套法規(guī)，盡快制定《房地產(chǎn)行業(yè)反暴利法》等法規(guī)。規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序，嚴厲打擊開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房價等行為。

    五是盡量降低實施政策可能帶來的負面影響。要充分估計可能帶來的風險。包括：金融風險問題、過去高價購房者可能出現(xiàn)部分預售房退房風險、地方政府房地產(chǎn)收益可能減少導致的地方財政壓力加大風險，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對經(jīng)濟增長的支柱地位可能階段性下降的影響等等。對于以上可能需要付出的代價和產(chǎn)生的負面影響，應當制定預案，妥善加以處理，將其控制在最低限度。

    六是銀行實行購房貸款差別化首付政策。根據(jù)目前房價水平，將全國城市合理分為一、二、三、四線城市，對北上廣深等城市實現(xiàn)最高首付政策，比如90%以上；對武漢、鄭州、濟南、西安等房價上漲過快城市實行70%以上的首付政策；對重慶、成都、蘭州、沈陽等三線城市實行30%—70%的首付政策；對廣大的四線城市和鄉(xiāng)村實行30%以下的首付政策。以促進銀行資金向三四線城市流動，帶動三四線城市房地產(chǎn)去庫存，也防止一二線城市房價過快上漲。