開發(fā)商揭"土地倒?fàn)?操作路徑 地方透支土地嚴(yán)重

    對(duì)于大部分地產(chǎn)投資客來說，2009年的炒地客更讓火爆樓市中的炒房客們“高山仰止”。2月2日，記者從一些老牌溫州炒房客口中獲知，2009年，因?yàn)閾?dān)心一線城市樓價(jià)過高，炒房風(fēng)險(xiǎn)過大，老牌溫州炒房團(tuán)通過倒賣土地，從而賺取超額利潤(rùn)。

    而除了溫州人，在全國的其他地區(qū)，也活躍著一批炒地客。“真正在2009年賺個(gè)盆滿缽滿的，其實(shí)是那些倒賣土地的炒地客，而其中土地?fù)Q道路更是一本萬利。”一位湖南本地開發(fā)商告訴記者。

    土地倒手 至少翻2倍

    溫州商人李明（化名）2009年中通過在老鄉(xiāng)中集資的方式在東北拿到一塊地，李明原本的計(jì)劃是直接從銀行貸款并采用預(yù)售方式搞房地產(chǎn)開發(fā)。

    “但是兩個(gè)月時(shí)間這塊地價(jià)就翻了2倍多，我們就抓緊時(shí)間將土地倒手，然后再去拿別的地塊，如此反復(fù)，發(fā)現(xiàn)倒地遠(yuǎn)遠(yuǎn)比倒騰房子多賺數(shù)百倍甚至數(shù)千倍。”李明向記者透露。

    而溫州商人，卻只是全國炒地客中的九牛一毛。湖南一本地開發(fā)商告訴記者，直至現(xiàn)在，雖然樓市冷靜下來，但土地在湖南仍然被熱炒。一塊地的價(jià)格在一兩個(gè)月之間可能就會(huì)翻二三倍。

    “省城的地就不用說了，就連三線城市的郊區(qū)土地都很吃香。就在1月底，我們本來在一個(gè)三線城市下屬縣城談好了要買一塊地，地價(jià)比起當(dāng)初轉(zhuǎn)讓者的價(jià)格已經(jīng)翻了2.5倍，定金都交了，但第二天，轉(zhuǎn)讓者就返還我們雙倍定金，將土地以更貴價(jià)格轉(zhuǎn)賣給別的開發(fā)商。”上述開發(fā)商告訴記者。

    日前，人大代表黃焰談昆明市土地管理存在的問題時(shí)指出，昆明市不少建設(shè)項(xiàng)目，拆遷前說是用于公共性質(zhì)，等街道辦事處給村民做好工作、征完地、 拆遷完畢以后，項(xiàng)目又變成房地產(chǎn)項(xiàng)目了。

    上述人士還告訴記者，許多炒地的人，多數(shù)具備官方背景，或者是國有企業(yè)，他們炒的地才是一本萬利，動(dòng)輒翻10倍甚至數(shù)百倍。

“土地?fù)Q道路”一本萬利

    據(jù)記者獲悉，具有官方背景的人，或者國有企業(yè)，拿到的土地價(jià)格并不高，很多是通過“土地?fù)Q道路”的模式拿到土地，然后高價(jià)轉(zhuǎn)手，牟取巨額暴利。

    “城市要發(fā)展，就離不開城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而這些配套工程建設(shè)需要大量的資金，政府為解決資金來源問題，就采取了所謂土地?fù)Q城市基礎(chǔ)設(shè)施的政策。”業(yè)內(nèi)一開發(fā)商告訴記者。

    土地?fù)Q道路和土地?fù)Q項(xiàng)目等原本是2005年前后流行的方式，但土地招拍掛后，這種方式卻至今仍未被廢止，甚至在某些地區(qū)仍被推廣。

    就在2010年前后，重慶高速公路集團(tuán)（由重慶市政府設(shè)立的投融資集團(tuán)）還與重慶市酉陽縣委簽訂了土地儲(chǔ)備協(xié)議。協(xié)議明確，重慶高速集團(tuán)在酉陽縣渤海組團(tuán)儲(chǔ)備土地約1000畝。為此重慶高速集團(tuán)還成立了“土地儲(chǔ)備中心”，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地的規(guī)劃、征地、整治出讓和資產(chǎn)管理等工作。

    原來，重慶預(yù)計(jì)今后5年，將再建1000公里高速公路，由地方政府投資建設(shè)。但作為主建方的重慶高速集團(tuán)，無力籌措到這1000公里的高速公路建設(shè)資金，為此，重慶市政府批準(zhǔn)重慶高速集團(tuán)在高速公路建設(shè)沿線主要節(jié)點(diǎn)、重要區(qū)域周邊實(shí)施土地儲(chǔ)備2萬畝，通過“土地儲(chǔ)備收益”籌集40億元（其中25億元作為資本金，其余用于還本付息）。

    上述開發(fā)商人士稱，現(xiàn)行土地的取得都必須通過招拍掛的程序和“土地?fù)Q道路”這兩個(gè)政策是互相矛盾的：一來毛地是不允許出讓的；另外，土地是通過拍賣取得，在招拍掛之前就不能協(xié)議出讓，特別是用于開發(fā)。

    “類似的土地?fù)Q道路在全國比比皆是，但是也有很多流到個(gè)人手中，成為地王時(shí)代賺錢的工具。”上述開發(fā)商告訴記者。

地方政府透支土地嚴(yán)重

    而地方政府因?yàn)榈官u土地，目前在全國都有透支土地的跡象。

    “最為嚴(yán)重的是海南省，現(xiàn)在，海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里地塊，已經(jīng)被瓜分殆盡。僅近期新圈出的土地就達(dá)到50平方公里。土地50%被新的開發(fā)商所圈，還有50%是上個(gè)世紀(jì) 90年代海南熱炒房地產(chǎn)的時(shí)期就被圈走了，輾轉(zhuǎn)反側(cè)流落到當(dāng)?shù)匾恍┑沟氐娜耸种小?rdquo;海南一家本地開發(fā)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

    而在海南省新一輪紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地倒賣也是同樣在頻繁進(jìn)行著，同樣一本萬利。

    海南聯(lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，在從倒賣土地中同樣獲取了暴利的地方政府，其實(shí)現(xiàn)在正面臨最大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐揽客恋刎?cái)政來拉動(dòng)GDP的地方政府，未來的可持續(xù)發(fā)展將是最大的問題。

    顯然政府已經(jīng)注意到，國土資源部屢次嚴(yán)令倒賣土地，但至今收效不大。而國務(wù)院國資委在1月22日公布的《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營業(yè)績(jī)考核暫行辦法》中明確指出，土地轉(zhuǎn)讓收益屬于非經(jīng)常性收益。按照這一辦法，主業(yè)不包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的央企，若再通過房地產(chǎn)領(lǐng)域投資獲得收益，考核得分將大打折扣。這也意味著主業(yè)不包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的央企通過倒賣土地來賺取利潤(rùn)的行為將被約束。

    “政府應(yīng)當(dāng)汲取海南前車之鑒，嚴(yán)控倒賣土地，適度調(diào)控房地產(chǎn)，遏制其盲目發(fā)展勢(shì)頭。”上述人士稱。