做了28年的房地產(chǎn) 王健林宣布要退出這個行業(yè)

    每年的萬達年會，王健林的演出才是最讓人期待的。在昨天（1月14日）的萬達年會上，王健林傾情獻唱的4首歌又被錄制成視頻，上傳到了網(wǎng)絡(luò)。

    王健林，中國企業(yè)界最會唱歌的，中國歌唱界企業(yè)搞得最好的。不得不說，這是一個被商業(yè)耽誤的靈魂歌手。

    萬達的小編把王健林唱的 4 首歌硬生生講成了一個嚇人的故事：

    《朋友》你聽我說，

    千萬不要《等待》，

    要抓緊制定“小目標”，

    才能《夫妻雙雙把家還》，

    否則你注定《一無所有》。

    好，看完首富的才藝表演，接下來咱們需要敲黑板、說重點了——首富長達1萬字的年終總結(jié)，里面究竟有哪些干貨。

    28年被調(diào)控十來次，萬達將逐漸退出地產(chǎn)業(yè)

    在外人的眼中，房地產(chǎn)開發(fā)商簡直就是暴發(fā)戶，來錢快、來錢多，但王健林卻在年會上大倒苦水：

    我從事地產(chǎn)行業(yè)28年，再兩年就30年了，被調(diào)控了十來次。中國地產(chǎn)好年景沒有持續(xù)四五年的時候，基本上三年左右來一回調(diào)控。行業(yè)周期性太強，造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預(yù)期也容易經(jīng)常發(fā)生變化。

    為此，王健林宣布，萬達商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。除了萬達城配套的住宅外，萬達原則上也不再新增住宅開發(fā)。等萬達城全部開發(fā)完以后，萬達商業(yè)就逐漸從地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)退出。

    首富不做房地產(chǎn)？你沒有聽錯，那萬達靠什么賺錢？這個問題，可以咨詢潘石屹——因為王健林在房地產(chǎn)行業(yè)方面的規(guī)劃，正和潘石屹一樣，當一個穩(wěn)賺不賠的“包租公”。

    根據(jù)王健林的說法，2016年萬達商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1122.7億元（萬達商業(yè)2015年年報顯示，當年其物業(yè)合同銷售金額為1640.8億元，當年確認為收入的為1025.15億元）；租金收入195.8億元，同比增長29.6%；綜合起來，2016年萬達商業(yè)總收入為1430.2億元，同比減少25%。

    盡管收入大幅下降，但萬達商業(yè)的凈利潤仍實現(xiàn)增長，不過王健林并未透露具體的增幅數(shù)字。

    對萬達商業(yè)而言，收租金顯然要比直接賣房子要劃算得多：

    1.租金的成長空間更大。2015年，萬達商業(yè)的合同銷售金額就已經(jīng)只有小幅增長，2016年則是大幅下滑（王健林表示是主動下調(diào)了2016年600億的銷售額）；但租金收入增長明顯，2015年增幅為30.7%，2016年再度增長30%。

▲萬達商業(yè)租金收入和物業(yè)銷售收入（億元）

    2，以租賃為主業(yè)的公司上市后估值更高。萬達商業(yè)正在謀劃回歸A股上市，目前A股主要房地產(chǎn)股票的估值普遍在20倍P/E（市盈率），10多倍的也比較多。王健林表示，以租賃為主的公司估值可以達到30倍甚至40倍P/E.

    3，租金回報更高。2015年，萬達商業(yè)租賃收入的毛利率高達72.14%，遠遠超過物業(yè)銷售37.95%的毛利率；全年租賃收入占比僅10.94%，但貢獻了35.25%的稅前利潤。王健林表示，預(yù)計到2016年，租金收入貢獻的凈利潤將達到55%。

▲萬達商業(yè)購物中心平均租金（元·平方米·月）

    4，輕資產(chǎn)運營成為可能。輕資產(chǎn)在企業(yè)界非常流行，即用更少的投資，撬動更多的利潤，萬科的“小股操盤”就是典型之一。萬達的輕資產(chǎn)模式表現(xiàn)為：其他企業(yè)拿錢下訂單，萬達負責找地、建設(shè)、招商和運營，租金最后大家一起分。

    王健林強調(diào)，萬達退出地產(chǎn)業(yè)并非是看空中國房地產(chǎn)，而是因為對房地產(chǎn)調(diào)控的“無奈”，以及租賃（而非銷售）的諸多好處而做出的理性決策。

    王健林還打趣道，萬達商業(yè)不再是地產(chǎn)企業(yè)，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)名字改了得了，叫商業(yè)投資管理服務(wù)集團，別再當?shù)禺a(chǎn)商了。

    退休之后不會當宅男，每個月還要開董事會

    除了商業(yè)，萬達整個集團還包括文化集團（電影、旅游等）、科技集團、金融國集團等。從整個集團來看，2016年其資產(chǎn)達到7961億元，同比增長21.4%（按成本法統(tǒng)計）。營業(yè)收入2549.8億元，同比增長3.4%；如按房地產(chǎn)口徑，合同收入同比減少13.9%；但整個集團凈利潤同比實現(xiàn)兩位數(shù)增長。

    值得注意的是，2016年萬達集團服務(wù)業(yè)收入占比55%，首次超過地產(chǎn)；服務(wù)業(yè)凈利潤（未經(jīng)審計）占比超過60%，也大于地產(chǎn)開發(fā)利潤。

    萬達轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)也帶動了大量的就業(yè)。2016年，萬達新增穩(wěn)定服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位20.3萬個，占去年全國新增就業(yè)的1.5%（去年全國新增就業(yè)超過1300萬）；其中大學(xué)生8.5萬人，占去年全國新增大學(xué)生就業(yè)的1.2%（2016年全國高校畢業(yè)生765萬人）.

    雖然萬達在過去一年取得了不俗的成績，但王健林也直言其中存在不少問題：有個別公司沒有完成年度任務(wù)，管理漏洞依然不少，腐敗現(xiàn)象、浪費現(xiàn)象還是存在；總而言之，成績很大，問題不少，一句話，萬達還在爬坡階段。

    此外，王健林還談到了他的退休問題。他表示，“萬達轉(zhuǎn)型現(xiàn)在可以說基本完成，什么時候能從我口中說出來萬達全面完成轉(zhuǎn)型，那就是我退休之年了。但我是退而不休的，我退了就完全在家里當宅男嗎？那不太可能。退下來后可能每個月開一次董事會，但我會花更多精力去做其他有意義的事情。”

    對于2017年，王健林的小目標是：

    1、集團2017年資產(chǎn)9000億元，營業(yè)收入2658億元；

    2、萬達商業(yè)2017年收入1486億元，其中地產(chǎn)收入1121.9億元。新開業(yè)50個萬達廣場、2個萬達茂、4個酒店，租金收入253.7億元；

    3、2017年文化集團收入699.3億元。

    2017年，你的小目標是什么？