做了28年的房地產(chǎn) 王健林宣布要退出這個(gè)行業(yè)

    每年的萬(wàn)達(dá)年會(huì)，王健林的演出才是最讓人期待的。在昨天（1月14日）的萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林傾情獻(xiàn)唱的4首歌又被錄制成視頻，上傳到了網(wǎng)絡(luò)。

    王健林，中國(guó)企業(yè)界最會(huì)唱歌的，中國(guó)歌唱界企業(yè)搞得最好的。不得不說(shuō)，這是一個(gè)被商業(yè)耽誤的靈魂歌手。

    萬(wàn)達(dá)的小編把王健林唱的 4 首歌硬生生講成了一個(gè)嚇人的故事：

    《朋友》你聽(tīng)我說(shuō)，

    千萬(wàn)不要《等待》，

    要抓緊制定“小目標(biāo)”，

    才能《夫妻雙雙把家還》，

    否則你注定《一無(wú)所有》。

    好，看完首富的才藝表演，接下來(lái)咱們需要敲黑板、說(shuō)重點(diǎn)了——首富長(zhǎng)達(dá)1萬(wàn)字的年終總結(jié)，里面究竟有哪些干貨。

    28年被調(diào)控十來(lái)次，萬(wàn)達(dá)將逐漸退出地產(chǎn)業(yè)

    在外人的眼中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)直就是暴發(fā)戶(hù)，來(lái)錢(qián)快、來(lái)錢(qián)多，但王健林卻在年會(huì)上大倒苦水：

    我從事地產(chǎn)行業(yè)28年，再兩年就30年了，被調(diào)控了十來(lái)次。中國(guó)地產(chǎn)好年景沒(méi)有持續(xù)四五年的時(shí)候，基本上三年左右來(lái)一回調(diào)控。行業(yè)周期性太強(qiáng)，造成現(xiàn)金流不穩(wěn)定，預(yù)期也容易經(jīng)常發(fā)生變化。

    為此，王健林宣布，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。除了萬(wàn)達(dá)城配套的住宅外，萬(wàn)達(dá)原則上也不再新增住宅開(kāi)發(fā)。等萬(wàn)達(dá)城全部開(kāi)發(fā)完以后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)就逐漸從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)行業(yè)退出。

    首富不做房地產(chǎn)？你沒(méi)有聽(tīng)錯(cuò)，那萬(wàn)達(dá)靠什么賺錢(qián)？這個(gè)問(wèn)題，可以咨詢(xún)潘石屹——因?yàn)橥踅×衷诜康禺a(chǎn)行業(yè)方面的規(guī)劃，正和潘石屹一樣，當(dāng)一個(gè)穩(wěn)賺不賠的“包租公”。

    根據(jù)王健林的說(shuō)法，2016年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1122.7億元（萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年年報(bào)顯示，當(dāng)年其物業(yè)合同銷(xiāo)售金額為1640.8億元，當(dāng)年確認(rèn)為收入的為1025.15億元）；租金收入195.8億元，同比增長(zhǎng)29.6%；綜合起來(lái)，2016年萬(wàn)達(dá)商業(yè)總收入為1430.2億元，同比減少25%。

    盡管收入大幅下降，但萬(wàn)達(dá)商業(yè)的凈利潤(rùn)仍實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，不過(guò)王健林并未透露具體的增幅數(shù)字。

    對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)而言，收租金顯然要比直接賣(mài)房子要?jiǎng)澦愕枚啵?/p>

    1.租金的成長(zhǎng)空間更大。2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的合同銷(xiāo)售金額就已經(jīng)只有小幅增長(zhǎng)，2016年則是大幅下滑（王健林表示是主動(dòng)下調(diào)了2016年600億的銷(xiāo)售額）；但租金收入增長(zhǎng)明顯，2015年增幅為30.7%，2016年再度增長(zhǎng)30%。

▲萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金收入和物業(yè)銷(xiāo)售收入（億元）

    2，以租賃為主業(yè)的公司上市后估值更高。萬(wàn)達(dá)商業(yè)正在謀劃回歸A股上市，目前A股主要房地產(chǎn)股票的估值普遍在20倍P/E（市盈率），10多倍的也比較多。王健林表示，以租賃為主的公司估值可以達(dá)到30倍甚至40倍P/E.

    3，租金回報(bào)更高。2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)租賃收入的毛利率高達(dá)72.14%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物業(yè)銷(xiāo)售37.95%的毛利率；全年租賃收入占比僅10.94%，但貢獻(xiàn)了35.25%的稅前利潤(rùn)。王健林表示，預(yù)計(jì)到2016年，租金收入貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)將達(dá)到55%。

▲萬(wàn)達(dá)商業(yè)購(gòu)物中心平均租金（元·平方米·月）

    4，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為可能。輕資產(chǎn)在企業(yè)界非常流行，即用更少的投資，撬動(dòng)更多的利潤(rùn)，萬(wàn)科的“小股操盤(pán)”就是典型之一。萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)模式表現(xiàn)為：其他企業(yè)拿錢(qián)下訂單，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)，租金最后大家一起分。

    王健林強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)退出地產(chǎn)業(yè)并非是看空中國(guó)房地產(chǎn)，而是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“無(wú)奈”，以及租賃（而非銷(xiāo)售）的諸多好處而做出的理性決策。

    王健林還打趣道，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不再是地產(chǎn)企業(yè)，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)名字改了得了，叫商業(yè)投資管理服務(wù)集團(tuán)，別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了。

    退休之后不會(huì)當(dāng)宅男，每個(gè)月還要開(kāi)董事會(huì)

    除了商業(yè)，萬(wàn)達(dá)整個(gè)集團(tuán)還包括文化集團(tuán)（電影、旅游等）、科技集團(tuán)、金融國(guó)集團(tuán)等。從整個(gè)集團(tuán)來(lái)看，2016年其資產(chǎn)達(dá)到7961億元，同比增長(zhǎng)21.4%（按成本法統(tǒng)計(jì)）。營(yíng)業(yè)收入2549.8億元，同比增長(zhǎng)3.4%；如按房地產(chǎn)口徑，合同收入同比減少13.9%；但整個(gè)集團(tuán)凈利潤(rùn)同比實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。

    值得注意的是，2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比55%，首次超過(guò)地產(chǎn)；服務(wù)業(yè)凈利潤(rùn)（未經(jīng)審計(jì)）占比超過(guò)60%，也大于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

    萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)也帶動(dòng)了大量的就業(yè)。2016年，萬(wàn)達(dá)新增穩(wěn)定服務(wù)業(yè)就業(yè)崗位20.3萬(wàn)個(gè)，占去年全國(guó)新增就業(yè)的1.5%（去年全國(guó)新增就業(yè)超過(guò)1300萬(wàn)）；其中大學(xué)生8.5萬(wàn)人，占去年全國(guó)新增大學(xué)生就業(yè)的1.2%（2016年全國(guó)高校畢業(yè)生765萬(wàn)人）.

    雖然萬(wàn)達(dá)在過(guò)去一年取得了不俗的成績(jī)，但王健林也直言其中存在不少問(wèn)題：有個(gè)別公司沒(méi)有完成年度任務(wù)，管理漏洞依然不少，腐敗現(xiàn)象、浪費(fèi)現(xiàn)象還是存在；總而言之，成績(jī)很大，問(wèn)題不少，一句話(huà)，萬(wàn)達(dá)還在爬坡階段。

    此外，王健林還談到了他的退休問(wèn)題。他表示，“萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型現(xiàn)在可以說(shuō)基本完成，什么時(shí)候能從我口中說(shuō)出來(lái)萬(wàn)達(dá)全面完成轉(zhuǎn)型，那就是我退休之年了。但我是退而不休的，我退了就完全在家里當(dāng)宅男嗎？那不太可能。退下來(lái)后可能每個(gè)月開(kāi)一次董事會(huì)，但我會(huì)花更多精力去做其他有意義的事情。”

    對(duì)于2017年，王健林的小目標(biāo)是：

    1、集團(tuán)2017年資產(chǎn)9000億元，營(yíng)業(yè)收入2658億元；

    2、萬(wàn)達(dá)商業(yè)2017年收入1486億元，其中地產(chǎn)收入1121.9億元。新開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、2個(gè)萬(wàn)達(dá)茂、4個(gè)酒店，租金收入253.7億元；

    3、2017年文化集團(tuán)收入699.3億元。

    2017年，你的小目標(biāo)是什么？