承和·書(shū)香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
溫總理1月31日在北京某社區(qū)與群眾座談時(shí),特別提到,住房和房?jī)r(jià)是群眾最關(guān)心的問(wèn)題。高房?jī)r(jià)不但降低了城市居民的生活品質(zhì),讓他們享有的中國(guó)多年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果,一朝化為烏有,而且還幾乎消滅了保證經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的、剛剛興起的所謂“中等收入階層”的消費(fèi)力。
一系列治理高房?jī)r(jià)的調(diào)控措施最近開(kāi)始發(fā)力。最新消息是中國(guó)銀行將停止執(zhí)行7折的房貸優(yōu)惠利率,國(guó)土資源部也表示將從嚴(yán)查處違約土地開(kāi)發(fā)行為。
但是,治亂需用猛藥,要讓高房?jī)r(jià)回歸,僅有這些治標(biāo)之策,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。筆者多次提到,首先要找到高房?jī)r(jià)的病因:央企太不差錢(qián)、部分人群收入過(guò)高、地方政府需要房地產(chǎn)以助長(zhǎng)其GDP和財(cái)政收入等等。
北京市近日取消了一家“雙料地王”開(kāi)發(fā)商某地塊的競(jìng)得資格,并沒(méi)收了其2億保證金。國(guó)土部門(mén)說(shuō)這是在“殺雞儆猴”,可能否如愿“儆猴”,值得懷疑。問(wèn)題就在于,誰(shuí)是那些“猴”。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),表面看是高度市場(chǎng)化的,可如果從進(jìn)入門(mén)檻和政府干預(yù)的更合理的角度看,就會(huì)發(fā)現(xiàn),這是一個(gè)被開(kāi)發(fā)商們壟斷了的畸形市場(chǎng)。在高房?jī)r(jià)“奇跡”中,北京、上海、廣州和深圳等所謂“一線”城市,扮演了旗幟的角色。如果不是他們將房?jī)r(jià)推得那樣高,那些“二線”、“三線”,更不必說(shuō)縣一級(jí)的城市,能有多大想象力?而在“一線”做開(kāi)發(fā)商以及做地王的,幾乎全是赫赫有名的央企。
上世紀(jì)90年代初期,央企經(jīng)營(yíng)狀況堪憂,為脫困,1994年開(kāi)始實(shí)行一項(xiàng)臨時(shí)財(cái)政安排,即央企的稅后利潤(rùn),不再上繳中央財(cái)政,而是留在企業(yè)內(nèi)部,用于彌補(bǔ)以前年度的虧損。其后央企不但扭轉(zhuǎn)了整體虧損的局面,而且借助壟斷地位,日子一天天好了起來(lái),即使是2008年的世界金融海嘯,也沒(méi)受到多少?zèng)_擊。所以,央企們積累起了巨大的利潤(rùn)。錢(qián)多了,怎么辦?做開(kāi)發(fā)商,是最保險(xiǎn)的選擇。借助與政府部門(mén)天然的良好關(guān)系,央企在拿地上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
地方政府的核心任務(wù),依然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),而房地產(chǎn)正是可以歷久不衰的“增長(zhǎng)點(diǎn)”,豈能放過(guò)。與央企的“不差錢(qián)”比起來(lái),地方政府“太差錢(qián)”,也是在1994年,財(cái)政實(shí)行分稅制,地方政府財(cái)政收入大受遏制,可要承擔(dān)社會(huì)保障等事項(xiàng)越來(lái)越多,房地產(chǎn)既能增加GDP,又能讓地方獲得數(shù)額不菲的土地出讓收入,兩全其美。所以,在高房?jī)r(jià)上,地方政府和央企,自然結(jié)成了同盟軍。而且房?jī)r(jià)越高,雙方的得益越多。
誰(shuí)來(lái)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)房?很簡(jiǎn)單,經(jīng)過(guò)三十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),中國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)富裕階層。這些人由兩部分構(gòu)成,一是體制外的富裕人群,諸如“煤老板”、“溫州人”等。二是體制內(nèi)的壟斷行業(yè)以及行政事業(yè)單位的部分員工。前者,是有錢(qián)無(wú)處花,根本不在乎價(jià)格,后者得益于房改,用極低廉的價(jià)格擁有了一套或者多套房,因此有足夠能力再購(gòu)買(mǎi)二套或者更多套房。
以上三種力量的結(jié)合,共同造就了高房?jī)r(jià)。而“解鈴還須系鈴人”。要讓房?jī)r(jià)回歸到正常狀態(tài),需要下列的釜底抽薪之計(jì)。
第一,停止執(zhí)行央企稅后利潤(rùn)不上繳中央財(cái)政的做法。央企的利潤(rùn)要按照規(guī)定上繳中央財(cái)政,這個(gè)工作前年初就已經(jīng)開(kāi)始,但是進(jìn)展緩慢。央企的利潤(rùn)上繳進(jìn)程,在2010年應(yīng)加快實(shí)施。既然降低高房?jī)r(jià)已成中央政府和民眾的共識(shí),作為國(guó)有企業(yè),本來(lái)就承擔(dān)著社會(huì)公平責(zé)任,而央企們也一直以此標(biāo)榜,這時(shí)就應(yīng)帶頭為民眾解憂。今后,除了特殊情況,央企一律不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)??上驳氖?,不久前,國(guó)資委對(duì)此也有些動(dòng)作,盡管動(dòng)作不算大,總算開(kāi)了個(gè)好頭。
第二,進(jìn)一步改革分稅制財(cái)政體制,給地方財(cái)政穩(wěn)定可靠的稅種,以與其事權(quán)相適應(yīng),讓地方政府,即便失去了土地收入,也能應(yīng)付日常支出,從而斬?cái)嗟胤截?cái)政與開(kāi)發(fā)商之間不正常的聯(lián)系。同時(shí),在考核一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí),將房地產(chǎn)價(jià)值從GDP核算中去除,這樣,地方政府就失去了與開(kāi)發(fā)商為伍的內(nèi)在動(dòng)力。這樣做的道理也在于,房地產(chǎn)價(jià)值中,單純價(jià)格上升的貢獻(xiàn)太大,而居民的實(shí)質(zhì)福利,即住房面積并無(wú)多少增加。
第三,反思房改中的弊端。對(duì)于已經(jīng)以低價(jià)獲得過(guò)住房的人,應(yīng)限制其繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)第二套以上的住房。同時(shí),在北京等地,大量的房子不能上市交易,人為抑制了供給,也是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的原因之一。這些存量房屋,如何盡快上市,需要盡快解決。
第四,減少經(jīng)濟(jì)適用房,增加廉租房。水漲船高,因?yàn)槠胀ㄉ唐贩績(jī)r(jià)格過(guò)高,帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的搭車(chē)上漲,如今在北京等城市,經(jīng)濟(jì)適用房早已很不經(jīng)濟(jì)了。而政府最關(guān)注的,應(yīng)是最貧困的階層。地方政府應(yīng)將過(guò)去獲得的土地收入等,集中用于廉租房建設(shè),減少乃至最終停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。
這些措施,也許在GDP上有些微損失,但是,并無(wú)實(shí)質(zhì)性福利損害。如果“投鼠忌器”,繼續(xù)僅僅在外圍修補(bǔ),而不傷筋動(dòng)骨,房?jī)r(jià)回歸正常,就只能是民眾一廂情愿的幻想。
6500元/m2
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