上海嚴(yán)整類住宅市場亂象 146個項目暫停銷售

    樓市整頓重拳

    談及樓市，從政策面來看，國家已經(jīng)定調(diào)，“房子是用來住的，不是用來炒的”。隨之，樓市因城施策調(diào)控再收緊。2017年1月6日，上海住建委表態(tài)：為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。在上海緊急暫停了大部分類住宅項目的銷售之后，重慶樓市也迎來整頓，重慶市國土房管局緊急采取措施嚴(yán)控房價。新一輪的整頓風(fēng)暴再來。

    146個項目、約338萬平方米可銷售面積被暫停銷售，上海針對類住宅的調(diào)控力度前所未有。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從知情人士處獨(dú)家獲悉，上海市政府相關(guān)部門已于2016年12月展開在各區(qū)走訪和座談摸底類住宅市場情況，發(fā)現(xiàn)目前類住宅項目在規(guī)劃建設(shè)、市場銷售、驗收登記、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)職責(zé)不明、監(jiān)管失察、底數(shù)不清。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從可靠信源處了解到，目前已由上海住建委牽頭、市規(guī)土局配合會同有關(guān)部門開展市場調(diào)研與研究提出加強(qiáng)監(jiān)管的方案和措施。有關(guān)部門建議從四個方面全方位落實(shí)類住宅整頓：加強(qiáng)對政府職能部門在審批、驗收、辦理產(chǎn)證過程中的失職瀆職行為的問責(zé)力度；對房企、房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為制定“負(fù)面清單”并嚴(yán)肅處理；市區(qū)聯(lián)動、堵塞監(jiān)管縫隙，著力完善辦公類項目的設(shè)計規(guī)范、預(yù)售審批、聯(lián)合驗收等措施，健全類住宅監(jiān)管機(jī)制、抓緊研究針對類住宅的限購政策等；嚴(yán)守政策底線，在合同簽訂、交易登記等環(huán)節(jié)強(qiáng)化咨詢服務(wù)與風(fēng)險提示，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，對各種誤導(dǎo)性的宣傳推介要追究責(zé)任。

    根據(jù)相關(guān)部門的建議，上?；?qū)ι米愿淖儺a(chǎn)品用途的項目實(shí)施整頓，并從規(guī)土部門規(guī)劃審批、住建部門預(yù)售許可、規(guī)土部門規(guī)劃驗收、住建部門辦理產(chǎn)證等關(guān)鍵環(huán)節(jié)細(xì)化研究有效管控違規(guī)行為的具體辦法，落實(shí)商辦項目的全生命周期管理。

    暫停商辦項目網(wǎng)簽

    截至2017年1月9日發(fā)稿時止，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公開信息顯示，已有146個類住宅項目被暫停銷售。

    這些項目多數(shù)位于嘉定區(qū)、浦東新區(qū)、松江區(qū)，牽涉華僑城、萬達(dá)、寶龍、綠地、龍湖等多家知名企業(yè)旗下多個項目。

    房企拿了郊區(qū)商辦用地之后，一般按普通辦公的規(guī)劃建設(shè)要求辦理相關(guān)手續(xù)，然后通過改變使用用途的方式變成類住宅，也能順利拿到“五證”，是市場上“不規(guī)范”的類住宅產(chǎn)品。無論是“規(guī)范”還是“不規(guī)范”的類住宅，本質(zhì)上都是改變使用性質(zhì)的違規(guī)行為。目前郊區(qū)大量充斥40平方米-130平方米的類住宅，且基本屬于居住，幾乎沒有辦公人群。

    上海住建委已于2017年1月6日表態(tài)：為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，自1月6日起，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。

    上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，商業(yè)地產(chǎn)長期以來面臨庫存過高壓力。截止到2016年12月29日，寫字樓庫存為869.9萬平方米，去化周期為44個月，總體來看仍處于高危格局；商鋪亦然，庫存仍有959.1萬平方米，而去化周期則長達(dá)48.7個月。因此，他認(rèn)為有大量項目被暫停銷售的房企，短期內(nèi)或會受困于現(xiàn)金回籠問題。

    類住宅亂象

    據(jù)上海中原市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于資金的涌入，2016年全年商辦類產(chǎn)品（類住宅為主）均價漲幅達(dá)到44%。但商辦用地成本卻比住宅用地低很多。

    商辦用地滋生的利潤也催生土地市場的灰色地帶。旭輝、寶龍、龍湖均在2016年拿下不少商辦地。此前不久，旭輝因違規(guī)被罰沒3.7億元的事件仍然還沒最后結(jié)果，但是在商辦用地出讓過程中的“陪標(biāo)”情況卻引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，引發(fā)事件的地塊被同為閩系房企的寶龍以0.48%低溢價率獲取。而此次寶龍有七個項目被暫停銷售，涉及可銷售面積約27.67萬平方米。

    類住宅市場的無序發(fā)展已引起上海有關(guān)部門和專家的高度關(guān)注。上海市住建委稱，部分商業(yè)辦公項目存在較為嚴(yán)重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖雀淖兎课菔褂眯再|(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患。同時，一些項目還在銷售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴(yán)重誤導(dǎo)購房人。例如，2016年11月，有媒體曝光松江九亭高科技工業(yè)園區(qū)一家公司違規(guī)在工業(yè)土地上建造商住樓；在松江九亭地鐵站周邊，有項目以LOFT產(chǎn)品銷售，但規(guī)劃圖紙上卻顯示是“工業(yè)廠房及輔助用房配套綜合樓”；不少商辦項目開發(fā)商采取先通過驗收，再將之隔成小單間銷售的做法獲利。

    多名業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)下類住宅發(fā)展情形既影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策的成效，也可能對上海未來發(fā)展產(chǎn)生破壞性影響。

    類住宅項目銷售存在諸多不規(guī)范行為，其中誘導(dǎo)性營銷較普遍。主要表現(xiàn)為：想方設(shè)法凸顯居住功能；避重就輕淡化不利因素，強(qiáng)調(diào)“總價低”“不限購不限貸”，卻不主動提示產(chǎn)權(quán)年限、水電及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、轉(zhuǎn)讓成本等關(guān)鍵信息；借勢發(fā)力強(qiáng)化政策預(yù)期，在被問及公用事業(yè)收費(fèi)、落戶、學(xué)區(qū)等問題時，不少銷售人員會說大的趨勢是向住宅方向調(diào)整。而這些隱瞞項目真實(shí)情況傾向的營銷手段，最終導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)。

    監(jiān)管大棋局

    類住宅的建成投入使用也引發(fā)了一系列城市管理問題。當(dāng)前類住宅在規(guī)劃建設(shè)、市場銷售、驗收登記、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)監(jiān)管漏洞較多，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，滋生了不少社會治理隱患，亟需盡快出臺政策加強(qiáng)監(jiān)管。

    上海正在抓緊研究從嚴(yán)管控的措施，然而有關(guān)部門反映，當(dāng)前在政策設(shè)計過程中面臨一些難點(diǎn)，比如目前市場環(huán)境下即使對普通辦公項目也加設(shè)“150平方米以上”等門檻，也很難從根本上扭轉(zhuǎn)“商改住”趨勢；商辦樓開發(fā)建設(shè)不同階段，行政介入空間和依據(jù)不盡相同。越早期手段越多，越到后期手段越少。

    然而，上述政府部門相關(guān)人士也指出，現(xiàn)有驗收制度無法有效管控“類住宅”項目違規(guī)改建，比如，預(yù)售的毛坯房里有許多預(yù)留管道，甚至包括燃?xì)夤艿馈?/p>

    目前，規(guī)土部門只對商辦項目按規(guī)劃設(shè)計圖紙進(jìn)行整體驗收，沒有像住宅一樣采取一戶一驗的方式，對于以普通辦公形式申請相關(guān)規(guī)劃許可的項目，從獲得預(yù)售許可證到確權(quán)登記的過程中，由于缺乏有效的監(jiān)管和制約，房企抓住時機(jī)通過二次裝修將原有建筑結(jié)構(gòu)改造為住宅，并配以獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，完成辦公項目向類住宅項目的變身。房企還以業(yè)主集體委托裝修的形式規(guī)避監(jiān)管風(fēng)險和法律責(zé)任。