重慶樓市新政之后： 房價穩(wěn)定樣本能否延續(xù)？

    2016年11月以來，重慶樓市逆勢上揚，成交量大漲。2016年前11月新房均價同比上漲6.5%，在70個大中城市里排名靠前。而在以前，重慶房價幾乎總是排在后面的。

    但就在2017年1月7日，重慶緊跟全國步伐，也出臺了樓市調(diào)控新政，多項措施嚴控房價。

    多位業(yè)內(nèi)人士向21世紀經(jīng)濟報道指出，重慶土地長期超量供應(yīng)，而有效需求不足，供需關(guān)系一時難以改變，因此房價短期暴漲可能性不大。

    事實上，重慶模式作為國內(nèi)難得的穩(wěn)定房價樣本，其供地制度、房產(chǎn)稅等都為全國其他區(qū)域提供了借鑒，在高層強調(diào)“房子是用來住的，不是炒的”精神指導(dǎo)下，對于重慶模式的探討可能會比房價是否上漲更有其意義。

    樓市升溫新政出爐

    一直以低房價著稱的重慶樓市也火了，但火勢尚未彌漫，當?shù)卣鸵验_始緊急撲火，調(diào)控樓市。

    2017年1月8日，重慶國土房管局下發(fā)《關(guān)于加強主城區(qū)商品房項目預(yù)售方案管理的通知》，主要針對房地產(chǎn)企業(yè)，要求其嚴格執(zhí)行預(yù)售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定，嚴格規(guī)范銷售行為。

    2016年12月底，重慶國土房管局曾公布近期工作重點：保持土地有效供給、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度、發(fā)揮房產(chǎn)稅對高房價和炒房的遏制作用。

    接連而出的政策直接指向的是，近期快速升溫的重慶房地產(chǎn)市場。

    2016年的最后兩周，重慶樓市快速爆發(fā)。12月第三周，重慶主城區(qū)商品房成交10141套，登上全年高峰。易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，也超過了2016年2月份和7月份全月的成交。在隨后包含元旦假期的一周，新建商品房成交面積更是多達129萬平方米，達到近期成交量的最高值。

    購房者的熱情爆發(fā)，嗅覺靈敏的開發(fā)商投資也在大增，2016年12月，在其他熱點城市土地市場開始陷入低迷之際，重慶地市爆發(fā)了。龍湖和華宇分別以42.2億、44.4億元拿下禮嘉兩宗土地，樓面價分別為7437元/平方米、7380元/平方米；萬科也在12月連續(xù)兩次出手拿地，而拿地區(qū)域仍是在重慶熱點新興區(qū)域照母山及蔡家組團。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年12月份重慶共出讓土地31宗，環(huán)比上漲342.86%。12月土地市場溢價率也是創(chuàng)了本年新高。2016年重慶主城土地溢價率TOP5均在12月的土拍中誕生。

    供需關(guān)系短期難改

    盡管2016年年底重慶樓市的高姿態(tài)引人側(cè)目，但重慶房屋供給量之大以及長期以來的需求不振，使得“去庫存”仍是樓市的主基調(diào)，多名受訪人士認為重慶樓市短期內(nèi)不會暴漲。

    提到重慶房價較低，中國指數(shù)研究院西南分院認為，首先是重慶的城市高速擴張帶來巨大的土地供應(yīng)。其次，重慶設(shè)置了土地價格的硬性指標，即土地價格不得超過房價的35%。

    此外，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，重慶獨特的地票制度也帶來了土地供應(yīng)的增加，尤其是盤活了一些農(nóng)村土地市場。

    長期的土地超量供應(yīng)之下，重慶潛在的房屋供給之大可從一組數(shù)據(jù)中窺得：2016年前11個月，重慶商品房住宅施工面積為17629.52萬平方米，遠高于上海的7972.21萬平方米，天津的6137.9萬平方米，北京的5776.44萬平方米。

    但另一面，重慶的樓市需求與供應(yīng)并不匹配。重慶有大量公租房，提供給外來農(nóng)民工和大學生等，這減少了很多需求；此外，雖然沒有限購，但重慶是目前除上海之外第二個收房產(chǎn)稅的城市。重慶很早就有外地人重慶購房僅限一套，第二套收取房地產(chǎn)稅的措施。

    土地專家鄒曉云指出，重慶的房屋供給是超出其需求的，民眾購買力以及投資投機需求不高，所以維持了樓市價格平穩(wěn)，“而現(xiàn)在，由于黃奇帆市長離任，不排除市場有炒作的可能性，民眾看漲等心理預(yù)期可能短期推高成交量”。

    嚴躍進認為，盡管重慶兩江新區(qū)等市場總體上還是看好，但近期重慶房地產(chǎn)市場非理性與跟風特征明顯，房價已經(jīng)明顯上漲，后期是否足以支撐這樣一個價位，還有很多不確定性，購房者要防范被套的風險。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，重慶房價短期內(nèi)暴漲不可能。從內(nèi)在來看，重慶樓市的供應(yīng)量太大，短期內(nèi)地票制度可能也不會取消，供需關(guān)系難以快速改變；從外部環(huán)境來看，目前全國樓市都在降溫，重慶也難以一枝獨秀。

    嚴躍進認為，近期重慶地方政府可能將通過強調(diào)房產(chǎn)稅，來發(fā)揮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

    穩(wěn)定樣本可否借鑒？

    重慶長期保持房價穩(wěn)定，曾讓全國其他高房價城市的居民艷羨。

    但眼下也有很多觀點認為，重慶房價太低，民眾事實上沒有享受到更多資產(chǎn)升值的紅利。但是，中央決策層對于房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了明確的態(tài)度，即“房子是用來住的，不是炒的”。

    重慶模式中的一些內(nèi)容正在為各地所借鑒。如“地票制度”。而重慶房價的穩(wěn)定之錨，在于低地價及多元主體的土地供應(yīng)。

    “現(xiàn)在政府獨家的拍賣土地方式，會讓土地價格在競爭中上升。未來在土地供給方式上，中央應(yīng)將市場摸準后，滿足市場的基本需求，提供合理的指標，而不能扣得太死，”鄒曉云告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“供地的方式也可做出進一步的改變，如使農(nóng)村集體用地自由流轉(zhuǎn)。而如果多方來源供地的話，政府不再是獨家，在市場競爭的作用下，土地價格將下降。”