承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側
2016年11月以來,重慶樓市逆勢上揚,成交量大漲。2016年前11月新房均價同比上漲6.5%,在70個大中城市里排名靠前。而在以前,重慶房價幾乎總是排在后面的。
但就在2017年1月7日,重慶緊跟全國步伐,也出臺了樓市調控新政,多項措施嚴控房價。
多位業(yè)內人士向21世紀經濟報道指出,重慶土地長期超量供應,而有效需求不足,供需關系一時難以改變,因此房價短期暴漲可能性不大。
事實上,重慶模式作為國內難得的穩(wěn)定房價樣本,其供地制度、房產稅等都為全國其他區(qū)域提供了借鑒,在高層強調“房子是用來住的,不是炒的”精神指導下,對于重慶模式的探討可能會比房價是否上漲更有其意義。
樓市升溫新政出爐
一直以低房價著稱的重慶樓市也火了,但火勢尚未彌漫,當地政府就已開始緊急撲火,調控樓市。
2017年1月8日,重慶國土房管局下發(fā)《關于加強主城區(qū)商品房項目預售方案管理的通知》,主要針對房地產企業(yè),要求其嚴格執(zhí)行預售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定,嚴格規(guī)范銷售行為。
2016年12月底,重慶國土房管局曾公布近期工作重點:保持土地有效供給、加強房地產市場監(jiān)管力度、發(fā)揮房產稅對高房價和炒房的遏制作用。
接連而出的政策直接指向的是,近期快速升溫的重慶房地產市場。
2016年的最后兩周,重慶樓市快速爆發(fā)。12月第三周,重慶主城區(qū)商品房成交10141套,登上全年高峰。易居研究院統計數據顯示,2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量,也超過了2016年2月份和7月份全月的成交。在隨后包含元旦假期的一周,新建商品房成交面積更是多達129萬平方米,達到近期成交量的最高值。
購房者的熱情爆發(fā),嗅覺靈敏的開發(fā)商投資也在大增,2016年12月,在其他熱點城市土地市場開始陷入低迷之際,重慶地市爆發(fā)了。龍湖和華宇分別以42.2億、44.4億元拿下禮嘉兩宗土地,樓面價分別為7437元/平方米、7380元/平方米;萬科也在12月連續(xù)兩次出手拿地,而拿地區(qū)域仍是在重慶熱點新興區(qū)域照母山及蔡家組團。
統計數據顯示,去年12月份重慶共出讓土地31宗,環(huán)比上漲342.86%。12月土地市場溢價率也是創(chuàng)了本年新高。2016年重慶主城土地溢價率TOP5均在12月的土拍中誕生。
供需關系短期難改
盡管2016年年底重慶樓市的高姿態(tài)引人側目,但重慶房屋供給量之大以及長期以來的需求不振,使得“去庫存”仍是樓市的主基調,多名受訪人士認為重慶樓市短期內不會暴漲。
提到重慶房價較低,中國指數研究院西南分院認為,首先是重慶的城市高速擴張帶來巨大的土地供應。其次,重慶設置了土地價格的硬性指標,即土地價格不得超過房價的35%。
此外,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,重慶獨特的地票制度也帶來了土地供應的增加,尤其是盤活了一些農村土地市場。
長期的土地超量供應之下,重慶潛在的房屋供給之大可從一組數據中窺得:2016年前11個月,重慶商品房住宅施工面積為17629.52萬平方米,遠高于上海的7972.21萬平方米,天津的6137.9萬平方米,北京的5776.44萬平方米。
但另一面,重慶的樓市需求與供應并不匹配。重慶有大量公租房,提供給外來農民工和大學生等,這減少了很多需求;此外,雖然沒有限購,但重慶是目前除上海之外第二個收房產稅的城市。重慶很早就有外地人重慶購房僅限一套,第二套收取房地產稅的措施。
土地專家鄒曉云指出,重慶的房屋供給是超出其需求的,民眾購買力以及投資投機需求不高,所以維持了樓市價格平穩(wěn),“而現在,由于黃奇帆市長離任,不排除市場有炒作的可能性,民眾看漲等心理預期可能短期推高成交量”。
嚴躍進認為,盡管重慶兩江新區(qū)等市場總體上還是看好,但近期重慶房地產市場非理性與跟風特征明顯,房價已經明顯上漲,后期是否足以支撐這樣一個價位,還有很多不確定性,購房者要防范被套的風險。
中原地產首席分析師張大偉認為,重慶房價短期內暴漲不可能。從內在來看,重慶樓市的供應量太大,短期內地票制度可能也不會取消,供需關系難以快速改變;從外部環(huán)境來看,目前全國樓市都在降溫,重慶也難以一枝獨秀。
嚴躍進認為,近期重慶地方政府可能將通過強調房產稅,來發(fā)揮穩(wěn)定房地產市場的作用。
穩(wěn)定樣本可否借鑒?
重慶長期保持房價穩(wěn)定,曾讓全國其他高房價城市的居民艷羨。
但眼下也有很多觀點認為,重慶房價太低,民眾事實上沒有享受到更多資產升值的紅利。但是,中央決策層對于房地產市場已經有了明確的態(tài)度,即“房子是用來住的,不是炒的”。
重慶模式中的一些內容正在為各地所借鑒。如“地票制度”。而重慶房價的穩(wěn)定之錨,在于低地價及多元主體的土地供應。
“現在政府獨家的拍賣土地方式,會讓土地價格在競爭中上升。未來在土地供給方式上,中央應將市場摸準后,滿足市場的基本需求,提供合理的指標,而不能扣得太死,”鄒曉云告訴21世紀經濟報道記者,“供地的方式也可做出進一步的改變,如使農村集體用地自由流轉。而如果多方來源供地的話,政府不再是獨家,在市場競爭的作用下,土地價格將下降。”