住房信貸政策應(yīng)愛(ài)憎分明 目前不需整體去杠桿

    2016年以來(lái)一二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，局部房?jī)r(jià)存在泡沫似乎已成為共識(shí)。有人認(rèn)為，抑制泡沫就必須去杠桿。從整體上看，中國(guó)目前的房地產(chǎn)杠桿到底是高還是低，需要認(rèn)真剖析。

    事實(shí)上，從房貸存量和GDP之比來(lái)看，我國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)和日本。目前中國(guó)居民部門(mén)的資產(chǎn)負(fù)債率也低于日本和美國(guó)，2014年中國(guó)是12.2%，日本15.6%，美國(guó)則是16.9%。上述狀況表明，中國(guó)居民部門(mén)的杠桿率并不很高，得不出現(xiàn)在要整體去杠桿的結(jié)論。

    從動(dòng)態(tài)的角度看，2016年以來(lái)房貸增速確實(shí)很高，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，有的月份增量信貸基本上是按揭貸款。但2016年銀行的信貸投放有個(gè)特殊情況需要關(guān)注，那就是地方政府債務(wù)置換帶來(lái)的影響。在調(diào)控政策出臺(tái)后，房貸再像之前那樣高速增長(zhǎng)的可能性已經(jīng)大大降低，2017年的房貸增速一定會(huì)降下來(lái)。

    還有一個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)就是房?jī)r(jià)收入比。事實(shí)上，近些年除了一線和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)收入比有所上升，其他的50個(gè)大中城市基本上是小幅下行的。這意味著從很多城市來(lái)看，居民購(gòu)房的負(fù)擔(dān)有所減輕。

    可見(jiàn)，無(wú)論是從靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)分析，總的來(lái)看居民部門(mén)的杠桿率處在合理水平。未來(lái)五至十年，我國(guó)城鎮(zhèn)化增速還會(huì)比較高，這會(huì)帶來(lái)許多新的住房需求。目前我國(guó)人均收入也明顯在上升，從而使得居民住房的改善型需求不斷增長(zhǎng)。面對(duì)不斷增長(zhǎng)的自住和改善型的購(gòu)房需求，按揭貸款不去支持，金融就不能滿足廣大普通居民的基本住房需求。農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，年輕人結(jié)婚買(mǎi)房，市民收入增加了要改善居住條件，這都是正當(dāng)?shù)?，金融部門(mén)提供合理的信貸完全有必要。因此不能由于局部地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，立馬在整體上就要求居民部門(mén)去杠桿，這樣有可能抑制了合理和正常的需求。政策上需要很好地考量這個(gè)問(wèn)題，切不可為抑制局部泡沫而誤傷正常的需求，導(dǎo)致“去庫(kù)存”夭折。

    筆者認(rèn)為，2017年住房信貸政策應(yīng)該“愛(ài)憎分明”。該抑制的就要大力抑制，該支持的就要全力支持。

    一方面，應(yīng)該加大力度支持自住型需求，滿足首次置業(yè)和改善型置業(yè)的合理杠桿要求；對(duì)首套普通自住購(gòu)房貸款需求仍應(yīng)優(yōu)先支持并給予優(yōu)惠；適度控制下一階段改善型住房貸款的投放規(guī)模。

    另一方面，應(yīng)堅(jiān)決不給炒房需求任何金融支持，嚴(yán)格管理投資性質(zhì)的購(gòu)房行為，限購(gòu)限貸，大幅抬高其獲得金融支持的門(mén)檻。對(duì)二套及以上房貸執(zhí)行“懲罰性”的首付款比例和利率；主動(dòng)減少非普通住房及個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)用房購(gòu)房貸款的比例，從嚴(yán)確定其首付比例和利率；對(duì)于具有投機(jī)型購(gòu)房特征的，應(yīng)暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。銀行應(yīng)升級(jí)審貸措施，加強(qiáng)對(duì)投機(jī)、假離婚等的甄別，如調(diào)查按揭住房的換手頻率，核實(shí)水電煤、寬帶等公用事業(yè)出賬信息，側(cè)面求證申請(qǐng)人住所的物業(yè)、居委會(huì)等。同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從稅收等方面對(duì)交易類(lèi)需求嚴(yán)加管理，如提高對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的稅率并縮短免稅年限，加大清查并嚴(yán)肅處理中介機(jī)構(gòu)提供場(chǎng)外配資和造假亂象，加強(qiáng)對(duì)銀行按揭貸款的窗口指導(dǎo)等。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要建立長(zhǎng)效機(jī)制，筆者以為，長(zhǎng)效機(jī)制包括土地制度、稅收制度、住房制度、投融資制度和市場(chǎng)管理制度等，這些方面都存在很大的改革和建設(shè)空間。其中，最重要的還是土地制度。各級(jí)地方政府管著土地，這些土地又是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，土地價(jià)格又在很大程度上受地方政府影響。房?jī)r(jià)大幅上漲需要控制泡沫，而由利益攸關(guān)的主體來(lái)抑制泡沫，恐怕是很難的。所以需要大力度地深入改革，從根本上解決“土地財(cái)政”問(wèn)題。寄希望這次提出的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)能夠穩(wěn)步、扎實(shí)地向前推進(jìn)，盡快構(gòu)建健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。