房屋租賃缺乏剛性法律制度 亂象亟待立法終結(jié)

    我國目前的租房市場仍不規(guī)范，“黑中介”、假房東、二房東重重設(shè)卡，“霸王條款”、無理漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象依然存在，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障。

    房地產(chǎn)市場要有序培育租賃市場，而租賃市場的有序發(fā)展和規(guī)范，需要加快住房租賃市場的立法

    每月5500元，一年6.6萬元，這是北京市民李女士租住的房屋在2017年的價(jià)格。而在剛剛過去的2016年，這套房子的租金是每月5000元、一年6萬元。

    2012年年初，李女士通過一家中介公司找到這套房子，覺得離單位近，價(jià)格還不高，就決定住在這里，當(dāng)時(shí)每月房租是2800元。之后，中介公司人員告訴李女士，一年一簽租房合同。如果不能接受這種方式，就不租給她。

    李女士這種經(jīng)歷并非個(gè)例。

    近日，在中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦的“財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略年會(huì)2016”上，十一屆全國人大環(huán)資委主任委員、原建設(shè)部部長汪光燾指出，在房屋租賃市場上，“租戶的權(quán)益仍是經(jīng)常得不到保障，中介想漲價(jià)就漲價(jià)，想趕你就趕你，亟需對(duì)房屋租賃市場進(jìn)行規(guī)范”。

    租房者權(quán)益經(jīng)常得不到保障

    李女士是北京市西城區(qū)一家事業(yè)單位的職工，8年前跟著丈夫由外省調(diào)入北京。

    當(dāng)時(shí)，她的一位遠(yuǎn)房親戚剛好有一套房子空著，雖然離她單位有點(diǎn)遠(yuǎn)，但畢竟不用花錢，就住了進(jìn)去。

    隨后幾年間，李女士也曾和丈夫商量買一套房子，但看著房價(jià)蹭蹭蹭地飛漲，總也下不了決心。

    然而，計(jì)劃總趕不上變化。

    2012年剛過完春節(jié)，李女士的親戚急需用錢，不得已只好賣掉李女士所住的房子。

    直到這時(shí)，李女士才發(fā)現(xiàn)，他們已經(jīng)錯(cuò)過了買房時(shí)機(jī)：她曾在北京市望京地區(qū)看中一套小三居，2008年時(shí)每平方米不到1萬元，到2012年已經(jīng)漲到每平方米3萬多元。

    2012年3月的一天，李女士走進(jìn)某房地產(chǎn)中介公司一家門店。工作人員非常熱情，先是帶她去一個(gè)相對(duì)比較新的小區(qū)，看了一套小兩居室，裝修得還不錯(cuò)。李女士對(duì)這套房子很滿意，就是覺得價(jià)格太高，說回去考慮考慮。

    第二天，李女士給中介打電話，說打算租下這套房子，想再看看。結(jié)果對(duì)方說，這套房子比較搶手，頭天晚上已經(jīng)租出去了。中介帶她看的第二套房子比較破舊，墻皮還多有脫落，光線也不好。李女士直接表示不滿意。

    看到第三套房子時(shí)，中介告訴她，春節(jié)后是找房旺季，要盡快決定。中午剛吃完飯，中介的電話就打過來了，說還有兩家看了這套房子，都有租下來的意思。當(dāng)天下午，李女士與中介公司簽了租房合同，每月2800元，但租期僅到當(dāng)年年底。中介表示，如果想續(xù)租，只能一年一簽。

    考慮到搬家的麻煩，李女士只能眼看著隨后幾年間房租持續(xù)上漲：2013年每月3500元，2014年每月4200元，2015年每月4600元，2016年每月5000元。

    現(xiàn)實(shí)中，大城市里的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等人群，主要靠租房解決住房問題，確實(shí)會(huì)遇到住房租賃期限短、房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金等問題。

    2016年12月28日，在中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院主辦的“財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略年會(huì)2016”上，汪光燾表示，我國的房屋租賃市場挺活躍，但不發(fā)達(dá)、不規(guī)范，“租戶的權(quán)益仍得不到保障，中介想漲價(jià)就漲價(jià)，想趕你就趕你”。

    “亟需對(duì)房屋租賃市場進(jìn)行規(guī)范。”汪光燾說，這是我國房地產(chǎn)市場的一個(gè)“短板”，應(yīng)該補(bǔ)齊。

    對(duì)此，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、研究員倪鵬飛告訴《法制日報(bào)》記者，我國目前的租房市場仍不規(guī)范，“黑中介”、假房東、二房東重重設(shè)卡，“霸王條款”、無理漲價(jià)、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象依然存在，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障。

    租賃市場缺乏剛性法律制度

    在李女士看來，眼看著房租上漲也是沒有辦法的事情，一者，北京的房價(jià)上漲很快，房租水漲船高也是常理；二者，房租價(jià)格要么由中介說了算，要么是房東說了算，自己根本沒有討價(jià)還價(jià)的余地。

    李女士曾經(jīng)跟中介談過想多租幾年，但中介明確表示不會(huì)為她一個(gè)人打破“行業(yè)慣例”。

    倪鵬飛非常認(rèn)同汪光燾關(guān)于發(fā)展住房租賃市場重要性及其當(dāng)前租賃市場分析。中國城市化處在加速期，由于職業(yè)等空間上的頻繁變動(dòng)，不少人口及家庭具有租房需求。

    倪鵬飛表示，城市居民家庭住房消費(fèi)可以通過兩種途徑實(shí)現(xiàn)，一是通過購買擁有所有權(quán)進(jìn)而擁有使用權(quán)用于自己消費(fèi)使用，二是不擁有住房所有權(quán)而是通過租賃獲得住房使用權(quán)用于消費(fèi)使用。與此同時(shí)，住房租賃市場是住房市場的重要構(gòu)成部分。

    不過，在倪鵬飛看來，當(dāng)前住房租賃市場制度及市場體系還不完善，導(dǎo)致正規(guī)的租賃市場亂象叢生，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行，嚴(yán)重影響租賃雙方的權(quán)益，導(dǎo)致租賃市場發(fā)展受到限制。一方面，中低收入家庭、年輕家庭、外來人口住房難，另一方面，住房存在結(jié)構(gòu)性空置問題。

    倪鵬飛認(rèn)為，其原因之一是，租戶利益保障制度缺乏。對(duì)于租期、租價(jià)和租賃期間租戶的諸多權(quán)益，沒有明確硬約束力的法律規(guī)定，租戶收入、尊嚴(yán)、基本權(quán)益得不到有效保證。

    “認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，沒有充分認(rèn)識(shí)到租賃住房存在的重要性和合理性。出于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮和基于傳統(tǒng)觀念的束縛，將商品房的開發(fā)、銷售和消費(fèi)作為發(fā)展住房的重中之重。”倪鵬飛向《法制日報(bào)》記者表示。

    此外，2016年對(duì)外發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2016)》(房地產(chǎn)藍(lán)皮書)也認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個(gè)主要問題：一是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善；二是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題；三是租賃市場存在監(jiān)管漏洞問題；四是租賃市場缺少專營租賃服務(wù)化的企業(yè)，沒有形成一個(gè)規(guī)模的優(yōu)勢和市場品牌，使整個(gè)市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。

    “住房租賃市場發(fā)展相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)體制機(jī)制建設(shè)與規(guī)范監(jiān)管。”房地產(chǎn)藍(lán)皮書認(rèn)為。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

    制定專門住房租賃市場法律

    在“財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略年會(huì)2016”上，汪光燾建議，房地產(chǎn)市場要有序培育租賃市場，而租賃市場的有序發(fā)展和規(guī)范，需要加快住房租賃市場的立法。

    自2015年以來，中央已經(jīng)明確提出要發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。

    2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

    “要加快住房租賃市場立法。”2016年12月14日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出。

    那么，一個(gè)隨之而來的問題是，規(guī)范我國的住房租賃市場的專門法律法規(guī)應(yīng)該怎么立？

    對(duì)此，倪鵬飛建議，首先，建立商品房“承租者保護(hù)，承租者市民待遇”的制度。制定承租者保護(hù)制度，實(shí)行長期合同制度，規(guī)范住房租賃的操作規(guī)定；實(shí)行承租者市民待遇。

    倪鵬飛認(rèn)為，其次，建立鼓勵(lì)私人和公司出租房屋的制度體系、制度合理的房屋出租稅收制度，嚴(yán)禁不合理收費(fèi)；建立簡便、規(guī)范的房屋出租制度；取消預(yù)售制，鼓勵(lì)開發(fā)公司向開發(fā)、持有并租賃轉(zhuǎn)型，培育專業(yè)化、社會(huì)化的住房租賃公司，健全租房市場的監(jiān)管。

    “再次，建立中介行業(yè)自凈機(jī)制，建立民間信用信息系統(tǒng)，完善行業(yè)協(xié)會(huì)自律制度；健全信息披露制度，完善中介行業(yè)規(guī)則，建立嚴(yán)格的違法及違規(guī)懲處制度，完善監(jiān)管體制。”倪鵬飛說，“最后，完善租賃市場的稅收制度。確定科學(xué)、合理、規(guī)范住房租賃市場的稅收制度或減免標(biāo)準(zhǔn)，包括涉及到出租房屋的所得稅、房產(chǎn)稅或增值稅。”

    對(duì)于住房租賃市場專門法律的進(jìn)程，一個(gè)有利消息是，近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，2017年的工作任務(wù)之一是，“加快推動(dòng)住房租賃市場立法，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度”。